李向前与万延云房地产买卖合同纠纷

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上诉人李向前因与被上诉人万延云房地产买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院(XX)东民一合初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院于XX年9月26日受理此案后，依法由审判员张卓琦任审判长，审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，于同年10月20日开庭公开进行了审理。上诉人李向前，被上诉人万延云及其委托代理人郝忠仁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，XX年7月11日，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人位于沈阳市东陵区桃仙乡古台南村的原卫生院旧址，占地面积约5000余平方米、建筑面积700余平方米的产权、使用权，总标的价格为30万元整，分二次付清;上诉人承担3000元的过户到自己名下的房产交易税，其余房产交易税由被上诉人承担;被上诉人原有34瓦千三相动力电的用电权及变压器的使用权、用电证必须过户到上诉人名下，上诉人承担1000元，被上诉人确保在本合同生效后3日内通电;在被上诉人为上诉人承办好一切过户手续、且合法化的前提下，上诉人付给被上诉人买断费30万元，分两次付清，在任何情况下，被上诉人都不允许以任何理由向上诉人提出增值房价。同日，上诉人与被上诉人签订《房地产租赁合同》，约定双方签有房地产买卖合同，在房地产没有办完过户的情况下，被上诉人同意上诉人先租赁，以现租赁费每年15000元抵扣一次性买断费;租期5年，自XX年7月20日至XX年7月20日止;上诉人租赁后，对被上诉人现有房屋进行必要的修缮，按上诉人实际应用任意改变现有房屋格局，修缮费用由上诉人投资，如现有房屋不能满足上诉人的需要，上诉人可自行建筑，另行建筑的，双方协商;上诉人租赁期间每年向被上诉人交租金一次15000元整，每年交费应在使用期前10日内;在双方买卖合同生效后，本合同即行作废;上诉人承租到期后，所维修的房屋，换的门窗完全归被上诉人所有，上诉人不得拆除;5年租期到期后，上诉人如继续租用被上诉人必须满足上诉人，每年租金2万元;在上诉人租用期间或继续租用期间因国家征地动迁，企业所得国家补偿费为双方各分一半，因不可抗拒的自然灾害双方都不承担责任。双方《房地产租赁合同》履行过程中，因上诉人拖欠租金，被上诉人于XX年1月25日诉至原审法院，要求上诉人给付租金1万元。该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方自愿达成和解协议，上诉人允诺于XX年5月20日前给付被上诉人房租金1万元。

另查，被上诉人转让给上诉人的房地产，系被上诉人于1994年5月30日向东陵区桃仙乡人民政府购买所得。

本院二审审理中，依上诉人申请，本院向沈阳市东陵区房产局、沈阳市规划和国土资源局东陵分局调取涉案房屋及土地的房产及地籍档案。根据两份档案记载，涉案房屋所有人及土地使用人均为沈阳市东陵区桃仙卫生院，该土地属国有划拨土地。

XX年6月8日，上诉人诉至原审法院，要求确认其与被上诉人签订的房地产买卖合同无效、被上诉人赔偿经济损失20万元、返还买断费2万元。后上诉人向原审法院变更诉讼请求，要求被上诉人履行买卖合同，为上诉人办理土地使用证和房证、电权证，赔偿经济损失22万元。

上述事实，有《房地产买卖合同》、《房地产租赁合同》、(XX)东民一房权初字第21号民事调解书、被上诉人与桃仙乡政府签订的买卖《协议书》、本院调取的涉案土地地籍档案、房产档案及当事人陈述笔录，经双方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

原审法院认为，李向前、万延云签订的房地产买卖合同是附条件的合同，条件没有成就，即双方的房地产买卖合同无效。李向前的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定，原审法院判决：一、李向前、万延云签订的房地产买卖合同无效;二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费5810元，由李向前负担。

宣判后，李向前不服判决，向本院提出上诉称，1、上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同中所涉及的房地产，均有产权证，因被上诉人怠于履行合同义务，才导致相关过户手续不能完成;2、原审法院对合同效力的认定是错误的。该合同是双方真实意思表示，具备法律规定的生效要件，双方应全面履行，否则属违约。原审法院将合同认定是附条件合同，并毫无根据的认定条件没有成就，即双方合同无效是错误的;3、即使原审法院错误认定事实和错误运用法律的情况下认定合同无效，也应对造成无效合同的原因、责任予以明确，并应以此判令过错方赔偿无过错方由此而受到的重大损失。原审法院回避此问题，有悖法律公正和公平。4、上诉人积极履行合同，按双方所签附合同，即房地产租赁合同，向被上诉人交纳租金。但被上诉人不履行合同义务，使上诉人企业长时间不能正常生产。综上，原审认定事实及适用法律错误，要求二审撤销原审判决，改判上诉人履行更名过户义务，赔偿5份合同损失约12万元、维修费6万元、返还已付租金3万元，总计22万元。

万延云辩称，上诉人与被上诉人签订房地产买卖协议后，当天双方到乡政府咨询，该房地产不能办理过户手续，上诉人称办不了过户手续就租赁，被上诉人说年租金至少25000元，上诉人称想订立买卖合同，近5年租金少点，上诉人不租后，装修归被上诉人所有，并说双方都找关系，如不能过户，买卖协议就无效。现房地产不能办理过户，所以双方签订的买卖协议无效。上诉人根本不具备生产能力，其称被上诉人造成其损失，是无稽之谈。原审判决认定事实及适用法律正确，要求二审维持原判。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。本案上诉人与被上诉人所签《房地产买卖合同》，约定转让的土地系国有划拨土地，双方签订的房地产买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案纠纷诉至原审法院前，原划拨土地使用权人并未经政府主管部门追认批准，办理土地使用权出让手续，双方签订的《房地产买卖合同》仍属无效合同。无效合同自始不具约束力，故上诉人提出双方所签房地产买卖合同有效，被上诉人应履行买卖合同，为上诉人办理土地使用证和房证、电权证的主张，本院不予支持。上诉人实际使用所购房地产至今，其提出与他人签订的委托销售协议不能履行的损失，并非本案房地产买卖合同无效所致损失，且其提出的维修费及租赁费系其履行与被上诉人签订的《房地产租赁合同》发生，与本案非同一法律关系，故上诉人要求被上诉人赔偿损失22万元，本院不予支持。原审法院认定双方房地产买卖合同系附条件的合同不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款(五)项、第五十六条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5810元，由上诉人李向前负担。