项目采购与合同策略是什么

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一、不同采购模式的适用范围

（一）传统合同传统合同又称为设计-招标-施工合同。在传统合同模式下，业主将设计任务和施工任务分别交给设计团队和施工承包商来完成，设计和施工顺序进行。这种模式适用于下列的情况：一是业主雇用有经验的设计师进行设计，并协调设计与施工的关系；二是在施工开始之前，设计工作已经基本完成；三是业主可以雇用工料测量师计划和控制工程成本；四是价格成为选择承包商的主要标准之一；五是业主对于工期没有紧迫的要求；六是一般性能水平的建筑物或构筑物；七是通过协商，尽量采取比较公平的方式分配业主和承包商之间的风险。

（二）设计建造合同在设计建造合同模式下，业主只需要与设计建造总承包商签署合同，设计和施工任务全部由该总承包商来负责。设计建造总承包商可以雇用设计师和专业承包商来进行设计和施工。设计建造合同适用于下列的情况：一是没有很多经验的业主；二是提供单一的合同责任主体；三是采用固定总价，工程成本确定；四是不太复杂的项目；五是质量要求不高的项目；六是在施工过程中，业主不能改变要求；七是希望提前完工的项目。

如果总承包商只负责设计和施工管理，而不负责施工，则形成设计建造合同的一个变种——设计管理合同。

（三）MC管理合同在MC管理合同模式下，除了设计师和专业承包商，业主还会聘用具有丰富专业经验的管理承包商（简称管理商），管理商主要负责合同管理以及协调设计师与专业承包商之间的工作关系。专业承包商与管理商签署合同，成为管理商的分包商。

这种模式适用于下列的情况：一是业主较多地介入设计决策；二是具有丰富专业经验的管理商参与项目；三是需要尽早完工；四是大型的项目；五是技术要求复杂的项目；六是业主可能在施工过程中改变要求；七是业主追求最大可能的价格竞争。

（四）CM管理合同在CM这种管理合同中，专业承包商直接与业主签署合同，而专业承包商与管理商（主要指CM经理）之间没有合同关系。

这种模式适用于下列的情况：一是业主熟悉施工；二是需要尽早完工；三是技术要求复杂的项目；四是在施工过程中，业主会提出较小的变更；五是管理商与专业承包商责任分离；六是价格需要竞争，但“价值”比“价格”更重要。

二、根据项目目标选择采购模式在上述分析讨论的基础上，我们可以进行归纳总结，得到如表1所示的不同采购模式的适用性。

不同的项目有不同的目标，业主在选择项目采购模式时，应当结合自己的预期目标，经过权衡做出正确的判断。首先，如果业主希望提前完工，则可以选择设计建造合同、设计管理合同以及MC和CM两种管理合同，而不能选择传统合同，因为在传统合同模式下，设计与施工顺序进行，无法缩短整个建设周期。其次，如果业主希望开工前确定成本，则可以选择传统合同或设计建造合同，而不能选择MC管理合同、CM管理合同以及设计管理合同。

第三，如果项目本身技术要求比较复杂，则应当选择MC管理合同或CM管理合同，因为可以充分发挥管理商的专业知识和管理经验，而不宜选择传统合同，更不宜选择设计建造合同和设计管理合同。第四，如果业主希望简化合同关系，则可以选择设计建造合同和设计管理合同，因为它们提供了单一的合同责任主体。第五，如果业主希望将绝大部分风险转移给承包商，则可以选择设计建造合同，而不能选择其他合同，因为在设计建造合同中总承包商通常会承担除业主变更要求、法令变更以及不可预见的特殊困难之外的所有风险。

三、通过比较适用程度来选择采购模式针对某一具体问题，即使有几种采购模式都适用，不同的采购模式的适用程度也是不一样的，通过比较，我们可以判断选择那种采购模式更为合适。了解不同采购模式的风险规律之后，业主可以根据自己希望承担的风险的种类和大小，决定究竟采用那种采购模式。这里需要提醒的是，任何采购模式都既有优点，又有缺点，因此应当辨证地加以分析。

例如，采用管理合同，无疑加大了业主的风险，然而管理商充分发挥自身的专业知识和管理经验，完全可能为业主的项目创造极大的价值。又如，采用设计建造合同或EPC/交钥匙合同，看似将绝大部分风险都转移给了承包商，而且大为简化了合同关系，但承包商会在投标报价时充分考虑不可预见的风险，从而可以导致一个较高的价格，而且业主相对减弱了对于项目的控制力。

总之，在选择项目采购模式与合同策略时，业主应当权衡利弊，慎重决策。