一、1、首先应到国土局办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图。

2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

(1)、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

(3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

(4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

(6)、规划部门办理项目选址意见书。

3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。

(2)、国土资源局办理土地预审。

(3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

(4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

(5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。

4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

(1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

(2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。

(3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

(4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

(5)、国土资源局进行用地预审。

(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

(8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

(9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、公安消防支队进行消防设计审查。

(2)、人防办进行人防设施审查。

(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、建设单位办理施工报建登记。

(2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。

(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

二、招标、拍卖、挂牌

三、由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

四、1、一般因素：社会、经济、行政因素

2、区域因素：一是土地所在区域的自然条件和经济地理位置与一般因素相结合的地区社会经济地位及由此决定的土地供求状况对房地产价格的影响；二是城市内不同类别用地地域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。

3、个别因素：宗地条件、建筑物类别

五、要对于房地产开发的业务流程熟悉、对市场熟悉、敏锐的洞察力、良好的社会关系、沟通能力、细心认真负责

六、我懒得去算了。。。