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物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。九象网23: .9xwang.根据区政协的安排,我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的基本情况总体看,我区物业管理工作有以下四个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
(一)xx城区物业企业现状我区物业管理从90年代初期开始起步,至今已有近10年的发展。据调查,截至2007年底,在我区注册的物业企业共有197家,其中一级资质企业3家,二级资质企业15家,三级资质企业179家,从业人员12000余人,管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家,从业人员约2850人。
(二)xx城区物业发展现状目前,全区共有物业管理小区389个,管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个,房屋建筑面积为3075万平方米,住宅套数有34万余套,住宅成套率为100%,物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范(优秀)小区称号;天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范(优秀)小区称号;富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范(优秀)小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。(1)单位自管房:包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房,房屋物业管理面积共计324万平方米,住宅套数有30871余套,住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外,其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋,其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责;产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责,整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。(2)社会集资房:从1992年开始,我区开始推行社会集资合作建房,建筑档次低,单体楼占了绝大多数比例。据统计,现在全区社会集资建房共894万平方米,住宅套数有74550余套,住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。(3)直管公房及“农转非”安置房:直管公房,就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋,其中又包括两类:一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建,产权属自有;二是由政府统一建房安置拆迁户租住,住户按规定缴纳租金,产权属国家所有。从1987年开始,根据原江北县人民政府文件规定:“凡以征地经费修建的拆迁户住房,系国家投资修建的公房,属公产性质,全部移交给房管局,纳入国家公房管理。”因此,区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2007年底,区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢,7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理,日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责,室内的维修由业主负责,公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来,累计归集专项资金8.23亿元,使用300余万元。
(三)xx城区小区(大厦)业主委员会现状截止2007年底,全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现,90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。九象网: .9xwang.
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