编制物业管理方案

[市“十二五”规划编制工作方案]“十二五”时期是我市深入实践科学发展观，实现经济社会又好又快发展的关键时期。科学编制和组织实施“十二五”规划，对于有效应对国际金融危机的挑战，保持经济平稳较快发展的良...+阅读

物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。

物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

(1)收集楼盘资料：

地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成

(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；

(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；

(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；

(6)准备现有的管理方案作为参考。

方案编制要点

不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：

根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。

(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。

(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。

(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。

(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。

(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。

(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。

(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。

(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。

(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。

物业管理方案都包括什么

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内容来自用户：小明

小区物业管理方案包括什么

为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境特制定如下实施方案：

一、管理服务指导思想与目标

本公司在物业管理中以人为本服务至上一切从业主的需要出发对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务努力营造温馨、和谐、优美的居住环境；以三级企业二级管理为目标把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区争创市、省级优秀示范商务、住宅小区

二、物业管理服务基本要求

1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同双方权利义务关系明确

2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验验收手续齐全

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书

4、制订完善的物业管理方案质量管理、财务管理、档案管理等制度健全

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志行为规范服务主动、热情

6、公示24小时服务热线电话专人接听急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场有报修、维修和回访记录

7、根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务并公示服务项目与收费价目（2）、根据房屋实际使用年限适时检查房屋共用部位的使用状况需要维修属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围的及时编（7）、小区主要道路及停车

小区物业管理工作计划开头

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内容来自用户：刘清华

小区物业管理工作计划开头

20XX年，银都名墅物管处的日常工作在公司领导下和开发商领导的正确指导下得以顺利开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面的质量都有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的管理、公共设施设备维保的管理、部门内部员工队伍的建设等方面比较薄弱。20XX年将是我们物业管理工作计划全面提升的一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司和发展商的发展要求。特制定了20XX年物业管理工作计划：

一、保安管理

1）、做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。

2）、对各规章制度和岗位职责进行学习，特别是新入职队员的培训。继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。

3）、加强部门内部力量的梯队建设，努力培养骨干力量。

4）、做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。

5）、加大军事训练力度，在20XX年度中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。

6）以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。

二、工程维护保养管理2

物业管理方案细则

第一章物业管理要点 ● 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。 ●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。 ●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。 ●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第

一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

二、二项承诺

1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。

2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。

三、三个重点

1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。

2、环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。

四、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。

3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第二章拟采用的管理模式

一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、综合管理部

（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。

（2）负责员工工作考勤。

（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。

（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。

（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。

（8）组织、开展企业文化活动。

（9）总经理指派的其他工作。

2、物业管理部

（1）负责筹建、管理员工餐厅。