旧城改造对居住环境影响调研报告

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最近几年，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，土地的有偿使用，房地产业的发展，住房的商品化，第三产业的兴起以及大量外资的引进，使得旧城改造获得新的改造动力和契机，从而推进了旧城改造的发展。这对于旧城区的原生居民来说，无论是保留、改建还是新建住宅，其环境都发生了很大的变化，无异于一场新的变革和冲击，对其身心皆产生了较大的影响，既有积

极的也有消极的。

旧城改造的主导者通常是当地政府。实施旧城改造，根本目的是改善老百姓的居住条件，改善城市基础设施，改善城市环境面貌，是利国利民的实事好事。但旧城改造是一个复杂的系统工程，很容易出现这样那样的问题，个别地方出现偏差，就会影响这项工作的声誉，带来严重的负面影响。本文通过调查分析我市旧城改造中对居住环境产生的影响，提出相应的对策建议。

一、旧城改造与居住环境的基本概念

比较完整的旧城改造概念，当属1958年8月在荷兰海牙召开的第一届关于旧城改造问题的国际研讨会对旧城改造做的概括：旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护三个方面的内容。

居住环境是指包括自然条件、设施条件和社会条件而形成的生活领域与生活环境，主要由周围条件、用地条件、公共设施条件和自然条件四个基本要素所构成。而生活环境是指以居住生活为中心的生活中有形或无形的外部条件，一般涉及气候、声光、空气和水等自然条件和各种人为条件两方面内容，后者除了包括道路、公园、交通、商店、医院等公共设施条件之外，还包括经济条件和社会条件（如人际关系、土地情况）。本文结合城市实际，着重调研分析旧城改造对居住环境的自然条件和设施条件方面的影响。

二、旧城改造对居住环境产生的主要影响及原因分析

（一）自然条件方面

居住环境的自然条件一般包括气候、声光、空气和水等因素。在一个城市中，旧城改造往往对居住区的通风、日照、空气环境及声环境产生影响，有时也通过改良居住区周边地形、地貌、绿化、河流等对改变其原生环境质量。在我市旧城改造中对居住环境自然条件的影响主要体现在以下几方面：

1、对通风的影响

居住区内建筑的密度、长度、排列方式等因素直接影响到小区内部的通风状况。旧城改造中大多数用地中建筑密度或高度都有所提高，因地块形状所限，在多出面积的原因促使下，许多新建建筑长度也很大。如果许多小区中建筑密度较高、夏季主导风向上的建筑较长，则非常不利于通风。我市许多小区若干建筑长度在80米以上，有的甚至超过100米，且正处在其他住宅的夏季上风向。高层住宅小区建筑的排列中还容易出现有害的强风和旋涡，我们城市中高层建筑逐渐增多，也要对此加以关注。

另一个重要因素是近居住建筑外围的城市公共建筑，如多层以上的大型建筑，若处在城市主导风向轴线上，也会对小区内部通风产生影响。如金鼎世龙城项目中的公建布局方式，正处在住宅的上风向。作为北方城市，小区北部住宅相对长且紧凑，有利于挡住冬天的寒风，而夏季温度较高时，通风则变得重要。通风这一环境指标常常容易被忽视，但它对于居住小气候的改变却起着非常大的作用。

2、对日照的影响

我们通常在各种纠纷中接触到的多是日照方面的问题。旧城改造中有的是原来住宅日照不达标，通过改造符合了国家规范要求，但多数是降低了原有的日照标准才会引发纠纷。在多个旧城改造项目的公示中，居民前来查询的多是对日照的影响情况。即使日照标准符合国家规范要求，也会因标准比规划前降低而导致纠纷。

又如商场路与柳泉路夹角处某地块，在招商引资中土地局将一沿路的“银边”拍卖，开发商将其改造成高层商住，但却大大降低了北侧原有住宅的日照标准，比如由原来的最底层大寒日满窗日照6小时降为2小时，引起居民不断上访。该地块原有建筑层数较低，空间开敞，改造后建筑密度很大，楼也高了，空间压抑了不少，居民当然不满意。

其实居民尚不清楚的是，该地块的改造如不结合内部统一规划实施，则旧住宅这块骨头将很难再有改造机会。类似这种地块，日照不如以前的标准只是一个简单的表象，土地部门拍卖土地时应当肥瘦搭配，才能使旧城改造有序进行，规划部门则应在规划方案阶段充分考虑被动影响居民的切身利益，促进建设和谐发展。

3、声环境的影响

许多改造前的住宅区面积较大，分布均匀，只有少数与道路相邻，而在还迁时开发公司往往将还房安排在最不利地段，往往是临街楼座或底下几层混合设置公建，居民所受到的道路交通声音污染较前增加，因公建设置造成的潜在污染也较为严重，如音响店、卖场等的设立与声音广告的影响。因为这些楼座往往是最不好卖的，所以就用来还迁，好卖的有利地段的楼座则作为商品房销售。比如第一宿舍改造中开发公司计划将还房主要安排在最北侧两个临街楼座，或东侧临街并带公建的楼座。而内部较为安静，绿化环境也不错的楼房，则作为商品房销售。不过该项目由于诸多原因，至今尚未实施。在许多小区中均存在类似情况，但居民选择往往较为被动，无法保证其应有的利益。

4、对空间的影响

旧城改造在我市主要体现在对旧的楼房改造，平房和棚户区很少。旧的楼区往往层数、密度较低，空间环境宽松，但由于将改造嫁于开发公司，他们为追求利益最

大化，则力争改造的容积率和建筑密度最大化，使规划后的居住空间较前紧张和压抑。如第一宿舍改造前后的图纸对比，空间格局变化很大；还有原大化纤生活区，在所有可以插建的停车场、活动场、绿地、楼头等地块上插建了多个楼座和单元，虽在第一次公示时引起轩然大波，上访频繁，在第二次公示中却不知因何故通过。明知其不合理、不合法而为之，这是规划部门迫于上级压力的一种无奈之举，但对小区内原有居民的影响却是几十年也难以消除的。

（二）设施条件方面

1、对中小学、幼儿园等教育设施的影响。

在旧城改造中，许多零星改建用地往往因为其规模不足以配建一处中小学或幼儿园，则就近使用现存教育设施，但其总量较大，给许多学校加大了压力。城区中许多规划配套的学校迟迟不建，如科技苑居住区里的中小学。有的甚至还被调整为其他用地，如北苑居住区里的规划中、小学依次被调整为住宅用地。有的规划配套学校规划服务范围较大，但却被包给民办经营，影响到周边配套不良，如世纪花园的小学，虽是公共资源，但仅有几个班是公办收费方式，绝大多数还是高收费的民办教育，不利于周边居民平等享用教育资源，也不利于学校划片。据说中润华侨城里配套的小学也要建成私立的，但在规划中它是作为配套的义务制小学。世纪花园的规划至今未批，因为其内部许多建筑退让用地距离不足，但最重要的原因则是其应配套的中学用地最终被占用了。近几年职业学院等学校合并迁址而产生的闲置教育用地，应当首先用于弥补教育设施的不足，但事与愿违，由于种种原因，百姓的切身利益并未得到重视。基于以上原因，许多家庭面临孩子入学困难，家长们被政府各个部门推来推去，久久得不到满意的答复，使得适龄中小学生入学问题已经成为一个严重的社会问题。

而幼儿园由于多是市场化管理，其招生班额大大超出国家规范要求，对幼儿的成长非常不利。幼儿园服务半径较小，所以其班数设计仅限于服务范围内人口指标，但由于许多零星改建用地规模不足以配建一处幼儿园而借用相邻的幼儿园，给其造成压力。为了在有限的资源基础上扩招，则将活动室改成普通教室，降低了幼教的环境水平。有的旧城改造项目为了满足住宅的用地需求，将规划幼儿园“挤”到位置和朝向均不利的位置。如城市风景小区中的幼儿园，被“挤”到小区西边东西向放置，其朝向符合国家规范要求的建筑面积根本达不到标准。

2、对交通、绿化设施的影响。

在旧城区改造规划中，常常因城市经营的利益所驱，不仅无法实现老城区居住环境提升，还会对交通、绿化等公共设施造成很大影响。张店城区中原总规中规划的社会停车场用地逐渐被占用为其他用地，如美食街两端的社会停车场用地、金帝广场北侧的社会停车场用地均被调整用地性质。许多招商引资项目存在规划停车场地不足等问题仍被批复，如荣宝斋。有的项目直接吞吃了城市道路，如中润华侨城吞并了三条城市道路；**某工厂改造为住宅项目吞掉了一条城市支路。诸如此类，不胜枚举。这些行为使得城市路网结构合理性大大降低，且留下了交通隐患，为将来城市交通问题的解决设置了人为的羁绊。

绿化方面的影响也令人担忧，城市建设量大增，但公共绿地面积增长缓慢。如张店老城区的绿地，多年来只有三处公园、两个广场，两条沿路绿带，其中东部只有一处公园和一条较窄且短的沿路绿带。近几年老城区内改造项目很多，住宅建筑、商业建筑面积增加速度较快，但公共绿地面积并未增加，配套设施也没有明显改善。同时，许多规划的居住区级公共绿地却被调成住宅用地，如凯瑞居住区、莲池居住区、华瑞园居住区等控规中均规划了与居住区相应等级的公共绿地，但在随后的修规审批中却逐渐调整位置、减少面积，有的甚至就不见了。

3、对其他设施的影响。

在旧城改造中商业、医疗、娱乐等设施方面尚未引发较多矛盾，但问题方面也不容乐观。如张店老城区没有与其地位相适应的文化娱乐中心，文化娱乐设施匮乏。仅有的几处设施规模偏小，设施简陋，档次低，无法满足日常活动和市民健身需求。图书馆自上世纪七十年代建设至今未再改建，规模小，设施落后，已几乎停止使用，仅有的一处体育场也因经营不善而几近停业。目前来看，高档次的居住区层出不穷，单在引导居民健康消费、丰富文化生活等方面还有欠缺，居民还有待社会提供更多更好的服务项目和设施，以科学的消耗他们的时间和金钱，比如提供更多开放性强的图书馆、便民体育设施等。

三、建议和对策

从以上分析可以看出，政府在旧城改造中起着主导作用，许多问题的引发也是政府决策不当引起的，因此解决旧城改造中的诸多问题，应当主要依靠政府部门的力量。同时居民作为城市的主人，应当积极参与城市建设，监督规划执行，提出合理化建议，保护自己生存的环境，促进社会和谐发展。综上提出以下建议和对策：

1、对于政府而言，应在旧城改造中扮演好自己的角色，避免成为强势群体的代言人。

因为政府往往想通过旧城改造谋取部分差价或是尽量减少投入，将成本转嫁到开发商头上，其实最后还是转嫁到被改造的市民身上。还有“经营城市”、“招商引资”的借口也时常成为偏袒强势一方的客观依据。

基于旧城改造中涉及到不同人群的利益，其合法利益都应受到保护，就资格和能力而言，首先，政府应当扮演人民利益保护者的角色，尤其对于一些社会中的弱势群体，其自身力量难以保证自己的合法权益，迫需政府提供大量保护。其次，针对旧城改造中公私利益间的冲突，政府应当扮演协调者的角色，较好的进行沟通，慎用手中的强制权力，尽可能的弥补利益损失，做到公私兼顾。第三，政府应当做好旧城改造规划的指导者角色，预先编制系统的规划，批复后用于指导建设，并严格执行，避免规划任意调整行为。最后，政府还应做好旧城改造的监督者角色，加大公众参与力度，对旧城改造中行为的合法性加以严格监督。

2、对于居民而言，循序渐进、多层次的参与规划制定、执行与监督是十分重要的。

这不仅是捍卫城市利益的需要，更是保护和优化自身生活环境，提高社会文明程度的需要。但由于我国长期的中央集权思想根深蒂固，且公众受教育水平相对较低。因而城市规划公众参与的范围和深度需逐步扩大和增加。

在目前公众参与的初期阶段，重点应放在规划知识的普及和传播上，让公众、开发商和政府官员真正了解规划的实质。公众参与的主体应以专业人士为主，尤其是高校和研究机构的相关专业教师、研究人员和学生。他们作为学者，能用比较理性的眼光分析规划的利弊。同时注重调动媒体舆论的力量，这往往能使决策者或开发商的个人利益让位。

当公众对规划有一定认识时，可以尝试扩大公众参与的范围，由公众选出社区代表，参与规划的编制和决策。规划师组织各种座谈会、展览会，编制各种手册、目录等方便公众参与。

当公众参与达到成熟阶段时，可将公众参与规划进行立法，要求规划的审批应有规划对公众意见的处理目录。公众参与方式多种多样，有讨论会议、图形模拟展览会等，参与的深度也从规划的编制阶段过渡到规划决策和实施的阶段。在这一阶段，公众参与的组织也多种多样起来，可以是社区特别小组、居民顾问委员会等等。

四、结语

社会高度的物质文明和精神文明呼唤高质量的城市环境，优美的物质环境、舒适的居住环境、美好的社会环境和宜人的生态环境，是每个文明城市的追求和向往，也是人类对美好生活的理想。

旧城改造是为人服务，而其机理则是通过市场行为实现的，在任何时候只有坚持人和市场两个主题，才可能有成功的旧城改造，并且可能为长时期的可持续繁荣和发展打下基础。在“效率”与“公平” 的关系处理上，首先必需明确政府是代表广大人民利益的，政府的收益最终是让市民受益，这一点是不容置疑的。在经营城市过程中，城市功能的完善和市民生活质量的改变，应当是政府追求的最终目标。