土地登记规范化研究

[对我国食品包装英语规范化使用的研究]摘要：当前社会，生产者在进行产品包装设计时，在包装上使用英文已经成为一种重要的宣传方式，尤其是在食品包装上，采用英文设计不仅可以提高产品的销量，还可以提高包装设计上的美观...+阅读

1.1 选题背景及选题意义土地登记是土地产权管理的核心环节，是国家依照法定程序，将土地权利及其它事项记载于专门的薄册，以加强政府对土地的有效管理，维护土地权利合法权益的一项重要法律制度。我国的土地登记制度从20世纪80年代末国家成立土地统一管理机构开始实施以来，经过发展和完善，现已在我国国民经济和社会发展中发挥着重要作用，有效地维护了社会主义土地公有制，保障了正常的土地市场秩序，保护了有限的耕地资源，促进了经济发展和社会稳定。

当前，我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，各级政府发展的要求很迫切，土地使用需求旺盛，土地利用变更频繁，这对土地登记工作提出了新的更高的要求。十多年来，我国土地登记制度取得了长足进展，在国民经济和社会发展以及国土资源管理中发挥了重要作用。但也一定程度上存在着违规登记、不规范登记的问题，影响了土地登记的公信力、土地登记的效力，甚至在一定程度上影响了土地市场健康发展，给土地权利人造成损失。

相对于我国的经济发展，土地登记的规范化建设方面还存在许多不相适应的地方。如何适应新形势的需要，进一步规范我国的土地登记实践，为经济社会加快发展、科学发展、又好又快发展服务，是我国土地登记机关国土资源行政主管部门面临的一项十分重大的课题。选择中国土地登记规范化问题作为研究对象，不仅是因为它与我多年以来在土地管理部门从事土地登记的社会实践有直接关系，更重要的原因是因为一直以来我都在关注中国基层的土地登记现状，尤其是如何制定各类土地登记的业务规范，面对经济发展过程中出现的各类新情况如何规范登记这两个问题，有着强烈的研究冲动，而且我坚信土地是最重要的财产，那么针对土地登记规范化方面目前存在的问题进行理性剖析和深入探讨，对于转型时期的中国、对于建设社会主义市场经济和社会主义民主政治来说，在理论和实践两个方面都有重要意义。

1.2 文献综述目前国外及国内学术界对土地登记的研究主要围绕土地登记效力、土地登记公信力、土地登记机关、土地登记内容、土地登记程序的完善等问题展开。1.2.1 关于土地登记效力问题各国法律对土地登记效力的规定各不相同，学者们的理解也不同。梅仲协认为登记的效力有两种类型：其一是以法国民法典为代表的登记对抗主义，其二是以德国为代表的登记要件主义[1]。

王利明认为有三种做法，即登记对抗主义、登记要件主义和地券交付主义[2]。李开国则认为多数国家及地区都根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力：其一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力;其二是非因法律行为而取得不动产物权者，非经登记不得处分[3]。目前多数观点都认同登记生效要件主义和登记对抗要件主义的分类。我国土地登记采哪种效力模式，法律中并无明确规定，在学术界仍存在争议。

如王利明认为我国物权法不应采纳登记生效主义而应采纳登记对抗主义[4]，持相同观点者认为我国立法采权利登记制度，但在登记效力上要有例外，即采对抗效力，理由是采此种立法例可以提高不动产交易的速度，降低交易的成本。黄辉在比较三种土地登记制度的基础上，从价值判断和利益分析的角度，结合我国具体国情，提出我国土地产权登记应采登记对抗主义、形式审查制[5]，而孙宪忠则建议采用德国的登记生效要件主义[6]。

还有第三种观点，认为在考察我国的法律惯例和人们行为、心理的本土资源的基础上，论证两种方式的实施情况，选择或融合出一种运用于我国实践的制度未尝不可[7]。1.2.2 关于土地登记公信力问题谢在全认为：依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果，以为保护之原则[8]。

公示方法有保护从事交易之善意第三人之机能，此种机能，自法律效果观之，即为公信力。现代各国物权立法，关于登记的公信力，有两种立法例。德国、瑞士等国及我国台湾地区民法肯定登记的公信力，而法国法与日本法持否定态度[9]。具体而言，登记公信力仍可分为绝对公信力、典型公信力和相对公信力[10]。我国的不动产登记是否具有公信力，法律中并未加以明确，在实践中，我国对不动产登记赋予了较强的公信力，但公信力强度究竟如何，应采用托伦斯登记制度的绝对公信还是德国的典型公信，值得我国探讨。

2007年3月，全国人大通过的《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这表明，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。土地登记规范化研究