物业管理定价策略论文

[物业管理企业核心竞争力的塑造论文]物业管理企业核心竞争力的塑造论文 [摘要] 塑造核心竞争力是实现物业管理企业可持续发展的必由之路。本文以核心竞争力理论为指导，通过深刻领会和把握物业管理企业核心竞争...+阅读

物业管理定价策略论文

摘要: 现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域，成为社会主义经济生活的重要组成部分。

专业化、市场化、社会化的物业管理企业在激烈的市场竞争中，应通过对市场的分析，确定合理的、有效的和动态的物业管理价格，采取最佳的定价策略，以获得更大的市场份额，使其处于有利地位。

关键词：物业管理价格需求供给策略

现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域，成为社会主义经济生活的重要部分。

随着人们物业管理意识的提高，《物业管理条例》的颁布实施，物业管理的专业化、市场化、社会化将会更加有力地促进物业管理市场的有序竞争，本文拟从物业管理需求与供给的角度，分析其价格的合理性、有效性和动态性，以期增强物业管理企业在市场竞争中的实力和生命力。

物业管理的需求

随着住房制度改革的深化，人们生活水平的提高，住房的商品属性已逐渐被人们认识与重视。

住房既然是商品，就要实行商品性经营，纳入市场供求规则系统，由市场决定资源的产出配置，从而形成了房屋产权的社会化管理，为物业管理的形成创造了前提条件，并奠定了物质基础，满足了人们对财产管理的需要。

一个高度文明的现代化城市管理离不开物业管理，物业管理的内容、职责、范围、目标是现代化城市管理的重要组成部分。

推行物业管理可以更好地促进城市管理的发展，同时为全面建设小康社会提供一个新的条件和基础。

物业管理的供给

改革开放二十多年来，全国各级城市基础设施建设尤其是房地产业，一直处于高速增长的状态，仅城镇住宅建设近年来每年增加5亿M2～8亿M2，多数房地产项目竣工面积的增长幅度在20%左右。

物业管理作为房地产的后续服务，在为已建物业的保值增值服务、改善人们的生产生活环境的过程中起着越来越重要的作用。

物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。

物业管理的范围几乎涵盖了人们生活工作的方方面面，其主要内容包括房屋的维修、养护与管理;配套设施的使用、维修、养护与管理;清洁卫生与园艺绿化;车辆行驶及停放管理和小区公共秩序等。

我国物业管理模式大概有四种类型：

福利型行政化管理模式。

这是在传统的计划经济模式下产生的，其标志是分配是福利性的，管理是行政性的，产权归国家所有，使用权归个人所有，房屋按个人职务资历分配。

这种模式已被淘汰。

行政型专业化管理模式。

这是在计划经济向市场经济转轨时期实施的双轨共管型管理模式，适用于单位自买、自建的直管房。

该房产产权按一定比例优先出售给职工。

这是一种过渡模式。

直管型专业化管理模式。

这是房地产开发商自己组建的物业管理公司，对所开发出售的物业进行管理。

这是目前我国最流行的一种管理模式。

市场型专业化管理模式。

独立的专业化物业管理公司，通过投标在市场竞争中接管物业，遵循物业产权与管理权相分离的原则，物业管理公司接受业主的委托，对物业进行综合化、专业化、社会化的经营管理与服务。

这是一种主导管理模式。

物业管理定价策略

在传统的观念中，物业管理是风险很小的行业。

但是作为社会的闲置资本，当他的风险相对较低时，必定导致大量投资者蜂拥而入，当市场供大于求时，就会导致价格的降低和企业成本的降低，导致利润率降低，甚至亏损，企业就有可能倒闭。

物业管理经过二十多年的发展，人们也逐渐意识到物业管理行业利润已趋于社会平均化，利润率趋小。

根据2002年部分地区物业管理市场现状调查，全行业能够持平或略有盈余的企业大概只有1/3，大多数处于亏损状态。

今后物业管理企业间的竞争将日趋激烈，物业管理的定价无疑是企业获利的关键。

价格是一种价值的考察，也是市场分析中十分敏感而又难以控制的因素。

对物业管理者来说，价格直接关系到市场对其所提供的服务产品的接受程度，影响着市场需求和物业管理者的利润。

面对物业管理市场的激烈竞争，确定合理的、有效地、具有竞争力的和动态性的物业管理价格是所有物业管理者关注和用心研究的问题之一。

物业管理价格的合理性

物业管理具有经营属性，所提供的服务是一种商品，具有价值，已被市场认同。

物业管理者在制定价格时应真正反映其内在的价值，使其具有合理性。

我们知道，一般单位产品价格等于该全部产品的总成本与销售全部产品时获得总利润之和与全部产品总数量之比，即单位产品价格等于单位产品成本与单位产品利润之和。

物业管理提供的产品是一种商品，其单位产品的价格也包括单位产品成本和单位产品利润。

物业管理因其类型不同，其成本和组成也不完全相同，一般由行政办公费用、一般公共设施维护费用、电梯费用、空调费用、环卫清洁费用、绿化费用、保安费用、电视系统费用、保险费用等组成;物业管理的利润可以根据市场行情或物业管理者的期望值确定。

按照物业管理的行规，物业管理企业对所管理的物业一般按其成本的8%-10%计提酬金。

物业管理企业开发相应的服务应以成本有效为原则，加强内部管理，降低运营成本，提高效率。

在合理确定物业管理价格时，还应考虑以下因素：供给产品的类型。

公共产品或由公共产品引发的委托的代办性服务，应采用政府宏观调控的指导价，其它的非公共产品按照市场的供求均衡价格定位。

服务需求的价格弹性和收入弹性。

具有一定技术禀赋的特别服务，本身作为一种稀缺资源，其需求群是固定的，定价可高一些;常规的需求服务则实行统一的定价，且价格不宜太高。

服务质量和服务深度。

物业管理与其他商品不同，其提供的产品是一种软产品，它的价格与接收物业管理服务者的认知和满意程度密切相关，产品定价应在弥补成本的基础上保证一个合理的利润率。

物业管理价格的有效性

物业管理价格的有效性是指在不完全竞争市场的条件下，物业管理企业最大可能的发挥其资源和技术优势，使物业管理价格成为供需双方均可接受的价格。

从物业管理的供给角度看，价格竞争的有效性取决于产品的可替代性程度。

可替代产品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。

物业管理可被替代的威胁首先来自市场――开发商、房地产中介服务、酒店业和渠道运营商，他们也正在尝试着将其服务模式与物业管理内容相嫁接，他们的客户群体性、服务过程或市场的地域边界具有明显的可替代特性与相似程度，他们对物业管理市场的冲击，必将压低物业管理价格，引起物业管理利润率下降。

物业管理可被替代的第二种威胁来自业主或使用人对物业管理服务分解，随着业主市场意识和维权意识的提高，在物业管理市场进化过程中，业主或使用人可能会自行选择开发商、选者分专业商来延伸物业管理服务，从而分解了物业管理企业的业务量，局限了物业管理的价格和利润。

物业管理差异化可以提高物业管理价格的有效性。

向业主提供独具特色服务，这种服务的溢出价格超出因其独特性增加的成本，且差异化服务是其竞争对手不能相比的，就会为物业管理企业带来较好的回报。

从物业管理的需求角度看，价格竞争的有效性取决于业主或使用人的心理预期和价格竞争对品牌的影响。

物业管理属于服务行业，其产品属于经验品需要人们通过了解产品的质量信息，确定是否继续购买该产品。

与其他服务行业相比，物业管理具有非常特殊的消费群体，它每天面对的是相同的顾客，为同一顾客服务的时间可能是一两年，也可能是五年十年，甚至可能是几十年。

但如果消费者获得其产品质量下降的信息，就不会再购买其产品，即业主就会拒付或拖延支付物业管理费，同时业主大会有权续聘或改聘物业管理企业，从而使物业管理企业利润下降，甚至亏损。

一般品牌企业凭借其管理优势、品牌效应获取了大量市场份额，在市场信息不对称的条件下，进行价格竞争，对企业会造成不良影响。

对消费者而言，物业管理价格降低，意味着服务产品内涵的减少或企业内部资金周转不灵以及失去业主的信任度和满意度和企业市场份额的减少。

物业管理者只有充分意识到物业管理可被替代的威胁，不断提高服务意识，提供独特而具有差异化的产品，满足消费者心理预期，维护品牌形象，才能确定一个有效的物业管理价格。

物业管理价格的动态性

物业管理价格的动态性表现在两个方面：第一，前期的物业管理价格与物业建成后投入使用的物业管理价格是不同的。

由于业主不同、服务对象不同和内容不同，签订的价格也不同。

第二，物业建成投入使用后，随着业主法律意识的增强和业主要求的提高，再加上市场的激烈竞争，物业管理价格也不可能是静态的。

《物业管理条例》指出房屋所有权即为业主，物业管理企业是业主选聘确定的。

在房屋未销售或租赁之前，房屋的所有权人是建设单位，即在物业管理的前期，由建设单位确定物业管理企业;而在房屋售出或售出一定比例后，物业的受买人是房屋的所有权人，即物业开发完成后，由业主大会选聘物业管理企业。

物业的前期管理，是指物业管理企业在物业的开发建设阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。

前期的物业管理企业通过投标获得前期物业服务合同，该合同也作为建设单位与物业买受人之间买卖合同的一部分，其标价既是前期的物业管理价格，其价格应具有可行性、可盈利性和可竞争性。

由于未来的业主大会拥有决定续聘或改聘物业管理企业的权利，所以物业管理企业要在前期管理中形成有序的管理秩序，满足业主的服务要求树立良好的、有效地管理形象，为物业管理企业占领市场打下良好的基础。

《物业管理条例》第四十一条规定物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主与物业管理企业按造国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法，在物业服务合同中约定。所以根据物业类型、物业地理位置、规模和服务设施、服务质量、服务深度、服务档次和服务质量的不同，其成本含量也不同，价格定位也不同。

在市场经济条件下，企业能否盈利与其价格有关。

从技术经济学的角度分析，物业管理盈亏平衡价格等于成本与额定的物业管理面积之比，即物业管理盈亏平衡价格等于单位固定成本与单位可变成本与物业管理面积之比的和。

由于物业管理服务需求比一般商品要复杂且多样化,其单位固定成本和单位可变动成本及其所管理的物业范围都会受到很多因素而发生变化,从而引起盈亏平衡价格发生变动。

此时，物业管理定价的获利空间也会随着变化。

物业管理的动态盈亏平衡分析使得物业管理的价格具有动态性。

随着《物业管理条例》的颁布与实施，必将加快物业管理走向法制化、市场化的步伐，有利于建立公平合理的市场价格体系与竞争机制。

企业应通过对市场的分析，确定合理的、有效的和动态的物业管理价格，采取最佳的定价策略，以获得更大的市场份额，使其处于有利地位。

参考资料：

1.中华人民共和国国务院令第三十九号，物业管理条例，2003.5

2.程鸿群、张玉峰，关于物业管理价格的分析与研究[J]，北京:商业时代，2003.14

3.深圳市物业管理协会，物业管理发展战略(深圳)，国际研讨会论文集，2003.10

4.胡彬，制度变迁中的中国房地产业[M]，上海财经大学出版社，2002.3