住宅金融的风险有哪些银行应如何防范

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一般认为，由于住宅金融是以住宅抵押贷款的方式实现的，因而是安全性较高的金融业务。然而，住宅金融是一项政策性较强、行业性和区域性比较明显的金融业务，有着其自身独特的运动规律。住房金融风险具有累积性，一旦爆发，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，危及整个金融体系的安全。可以说，防范住房金融风险，是住房金融发展过程中必须解决的首要问题。

要防范住房金融风险，首先必须规范金融主体特别是商业银行自身的行为。因此，大力推进金融体制改革，建立现代银行制度，在银行内部形成有效的自我激励、自我发展、自我约束机制，是防范住房金融风险的基础和前提。在这个基础上，还必须做好以下工作： 1.重视住房市场的景气循环和周期分析。由于社会经济的发展体现为周期性运动，相应地，住房市场的发展也存在景气循环及周期特性。

住房市场的发展要受到国家或城市的整体经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响。不同国家、不同地方、不同时期、不同的市场环境都会使住房市场具有不同的特征，使住房价格出现相应波动。住房价格的波动是住房金融风险产生的一个主要因素，当住房价格回落时，住房作为住房抵押贷款的担保基础就会被削弱，抵押贷款风险就会凸现。

因此，对金融机构来说，正确地预测住房市场的景气，并根据楼市的景气不同，确定不同的抵押系数是防范住房抵押信贷风险的重要手段。当楼市低迷时，可以适当提高抵押系数；楼市繁荣时，住房市场的泡沫成分提高，应降低抵押系数。 2.建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融机构的流动性问题。如何解决住房金融发展中所需的长期资金问题是住房金融健康发展的关键，也是住房金融风险防范的基础。

从我国的实际出发，为使短期的社会资金能够长期、稳定地进入住房金融领域，以解决住房金融的流动性问题，可以采取以下方式：一是建立住宅储蓄信贷制度，以形成稳定的住房信贷资金来源。可以借鉴德国等西欧国家的住房合同储蓄制度，选择或创新一些适合我国实际情况的住房合同储蓄商品，积极发展住房储蓄，吸收社会闲散资金。

为形成稳定的住房信贷资金来源，在住宅储蓄信贷融资运行机制上，可以采取市场利率吸收住房储蓄资金，并按市场利率发放住房贷款，对中低收入家庭则实行优惠贷款，利差由政府财政贴息解决。二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。住房公积金制度作为一种强制性、政策性、义务性的住房融资模式，为我国住房金融提供了大量的长期资金，这是防范住房金融流动性风险的有效手段。

我国公积金制度目前还存在许多不合理的地方，如机构设置不科学，资金运行缺乏监督、管理不善，相应的法规和制度还不完善等，都有必要通过深化改革加以解决。当前，为提高职工缴纳公积金的积极性，可以考虑在我国创立公积金受益凭证，其实质就是对公积金缴交额的证券化，采取市场利率运作，使职工购买公积金可以得到资金的增值。

这将可以提高广大职工公积金缴纳的积极性。如果再考虑让公积金受益凭证流通转让，其效果将更加明显。三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人抵押贷款出售或者证券化。如果能够出售抵押贷款，则商业银行可以在需要时将长期资产变现，从而解决住房抵押贷款流动性差的问题。目前，我国比较愿意并且适合购买商业银行住房抵押贷款的投资者主要是人寿保险公司和投资基金、养老基金等一些金融机构，这些机构也需要一些长期资产以跟其资金来源相匹配。

当前主要的障碍是在政策上，我国对金融机构分业经营的限制，使得人寿保险公司、基金管理公司不能够购买个人抵押贷款。住房抵押贷款证券化比出售抵押贷款的安排更精巧，它使得商业银行一家的风险通过资本市场分散到广大的投资者，提高了银行资金的流动性，这将是我国住房金融今后发展的一个方向。 3.建立个人信用制度，以解决逆向选择问题。

逆向选择的根本原因在于信息的不对称，即没有建立一种机制或制度，个人无法向银行传递有关自身守信的信息，银行也无法充分了解借款人的资信状况，只能根据社会平均的信用状况来决定贷款的条件，最终使愿意向银行借款者只是那些愿担高风险的人。要避免逆向选择的出现，必须在我国尽快建立个人信用制度，具体应包括重树个人信用观念、完善个人信用评价体系、建立个人信用查询系统和制定我国的信用制裁制度等方面。

当前，应借鉴发达国家的成功经验，尽快制订出与所在地区相适应的个人资信评定标准，使真正守信的借款人能与信用差的人区别开来。同时要加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性；要建立和完善相关的配套制度，包括继续严格执行存款实名制，实行家庭财产登记制和个人财产破产制度等。 4.建立合理的激励机制，提高赖帐的成本，以有效地规避道德风险的发生。

道德风险存在于贷款合同发生后的信息不对称，银行无法观察到借款人的行为，无法随时掌握借款人经济条件、家庭财产等方面的变动情况。从个人的角度看，守信用是有成本的，如在理性违约风险中，守信意味着必须承担相应的损失。与此同时，不守...