传统房产管理的特点和弊端

[简述权变管理理论的主要内容和特点]权变管理理论（contingency theory of management）是20世纪70年代在美国形成的一种管理理论。这一理论的核心就是力图研究组织的各子系统内部和各子系统之间的相互关系，以及组织...+阅读

您好，

一、房地产经纪行业特点及存在问题

（一）特点 20世纪90年代以来，尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后，房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰，房地产经纪活动也逐步发展起来。随着《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布和实施，房地产经纪制度开始确立，房地产经纪市场不断扩大，经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为，既是市场发展的需要，也是市场分工的强烈要求。房地产经纪主要有如下几个特点： 1.房地产经纪活动的内容、形式多样化。从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务。 2.房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。经纪活动中经纪主体只提供服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动具有报酬性。 3.房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。其活动具有隐蔽性和非连续性，随着财产转移过程的终止而终止。

（二）存在问题市场的深入发展，必然使市场的细分进一步加剧，要求市场运作更具效率，劳动生产率得到更大幅度的提高，从而使资源得到更有效配置，有利于降低社会成本。面对激烈的市场竞争，房地产经纪同样应在市场浪潮中寻找最佳的切入点和结合点，在市场中站稳脚跟，让自己得到发展。但是我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。作为一个新兴的行业，由于发展时间不长，在初步显示其生命力的同时，仍然存在着一些不可避免且又不容忽视的问题。目前房地产经纪行业具体存在着以下几个较为突出的问题： 1.立法不够具体完善。我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局发布的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容，有关房地产经纪的规定却很少。 2.经纪机构的规模较小、实力偏弱。对房地产经纪业来说，由于市场准入门槛较低，房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行业成了许多人人行的首选。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小，企业实力弱，由此造成信息和信息流通的范围极其有限，成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比，房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾，地铺式经营，销售能力欠佳，房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理。 3.经纪机构的无资质、无证书。目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记，而是借别人的《经纪人资格证书》蒙混过关。 4.经纪企业自身素质问题。近年来，房地产经纪公司大量成立，吸引了大量的社会各类人员，层次繁多，人员素质参差不齐。国外房地产经纪人除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等方面的业务，职业技能比较全面，可以说是复合型人才。而我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外，大量的从业人员业务知识单一。这些人员缺乏基本的专业技能与经验。有的连起码的专业知识都没有。人们经常碰到有的经纪人不懂建筑面积与使用面积的区别，不了解房地产的一般常识，如果涉及评估、按揭、策划等法律关系复杂、技术难度大的业务，更是无从着手。房地产经纪人缺乏业务规范和行为规范。如独家销售或代理，委托方与被委托方的权利与义务如何划分，价格如何确定，中途加价权归谁等，没有统一的规定，往往容易产生纠纷，有的甚至钻法律不健全的空子坑害当事人。在我国许多地方，由于房地产经纪人执业行为的自由度很高，其职业道德和形象欠佳。擅自发布欺骗性广告，在行业内部相互倾轧，搞不当竞争。甚至以提高业务员提成的办法，实行暗箱操作，将别的经纪公司或开发公司成交的业务拉到自己账上。例如，有些开发公司的营销人员“吃里扒外”，他们将本公司成交的业务说成是经纪公司做成的，于是经纪公司坐收佣金，营销人员则吃经纪公...