投资综合环境分析包括哪些内容

[投资估算指标的内容包括哪些呢]内容因行业不同而各异，一般可分为建设项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标三个层次。（一）建设项目综合指标建设项目综合指标指按规定应列入建设项目总投资的从立项筹建...+阅读

投资综合环境分析包括哪些内容

工程分析指分析建设项目影响环境的因素，其主要任务是通过工程全部组成、一般特征和污染特征的全面分析，从项目总体上纵观开发建设活动与环境全局的关系，同时从微观上为环境影响评价工作提供评价所需的基础数据。

工程分析的作用：

为项目决策提供依据

弥补“可行性研究报告”对建设项目产污环节和源强估算的不足

为环保设计提供优化建议

为项目的环境管理提供建议指标和科学数据

工程分析的内容：

(1) 工程概况

 工程一般特征简介

 物料与能源消耗定额

 主要技术经济指标

(2) 工艺路线与生产方法及产污环节

用形象流程图的方法说明生产过程，同时在工艺流程图中表明污染物的产生位置和污染物的类型，必要时列出主要的化学反应式。

(3) 污染源源分析与核算

 污染物分布及污染物源强核算

 新建项目污染物源强

 改扩建项目和技术改造项目污染物源

 通过物料平衡计算污染源强

 水平衡

 无组织排放源的统计

 风险排污的源强统计及分析

(4) 清洁生产水平分析

重点比较建设项目与国内外同类型项目按单位产品或万元产值的排放水平，并论述其差距。

(5) 环保措施方案分析

 分析建设项目可研阶段环保措施方案所选工艺设备的先进水平和可靠程度

 分析处理工艺有关技术经济参数的合理性

 分析环保设施投资构成及其在总投资中占有的比例

(6) 总图布置方案分析

 分析厂区与周围的保护目标之间所定防护距离的安全性

 根据气象、水文等自然条件分析工厂和车间布置的合理性

 分析村镇居民拆迁的必要性

(7) 补充措施与建议

 关于合理的产品结构与生产规模的建议

 优化总图布置的建议

 节约用地的建议

 可燃气体平衡和回收利用措施建议

 用水平衡和节水措施建议

 废渣综合利用建议

 污染物排放方式改进建议

 环保设备选型和实用参数建议

 其他建议

(8) 工程分析小结

 建设项目在拟选厂址的合理生产规模与产品结构

 最佳总图布置方案

 筛选确定的主要污染源与污染因子

 主要污染因子的削减与治理措施

 可能产生的事故特征与防范措施建议

 必须确保的环保措施项目和投资

 其他重要建议

详细说明我国投资环境的特点最好能分段从几个方面说明谢谢如果有

随着宏观调控政策效果的显现，近一个时期我国投资增幅开始回落。但从固定资产投资率看，仍处于 40% 以上的较高水平。从投资行业分布看，比较集中于房地产开发、钢铁、电力、城建、化工等方面。总体来看固定资产投资仍处于高位增长区间。投资增长具有以下特点：（一）非国有投资和国有投资“齐头并进”。 1997 年— 1999 年，国有投资增长强劲。随后三年，非国有投资增长动力逐渐恢复，集体经济、个体投资和其他投资成为主要带动力。国有经济投资增长出现回落态势，增量比重逐步下降。从 2003 年开始，国有投资再次表现出了较快增长势头。我国非国有投资目前处于高度活跃期，加上国有投资的再度旺盛，从而共同推动全社会投资高速增长。（二）基本建设投资成为投资增长重点。

从 2001 年开始，基本建设投资成为推动投资增长的主要因素。总体来看，政策性因素对投资的影响力度有增强趋势。其中基建投资的政策推动特点很显著，其优势是在经济偏冷时，对经济启动见效快，劣势是惯性较大，往往会造成经济过热、结构扭曲。从近两年开始，基本建设投资对全社会投资增长的贡献度领先优势再次明显。（三）自筹和其他投资资金贡献度稳居高位，银行贷款贡献度提高。从资金来源情况可以看出：一是国家预算内资金增速和比重同步下降，说明在外部环境趋好的情况下，预算内资金使用结构发生了重要改变。二是银行贷款受利益驱动扩张较快，但同时受到有关政策因素制约，表现为在总投资中的比重变动较小，是仅次于自筹和其他资金的第二大贡献因素。

三是利用外资增长势头较强，但贡献度仍然很低。四是自筹和其他资金强劲增长。可以说，在自筹和其他资金增长的支持下，我国经济正处于新一轮经济增长中伴随的投资高速增长阶段。分析起来，影响投资变动的主要因素有：（一）市场自发作用。一方面，消费需多样化和结构升级带动了投资需发展。另一方面，工业化和城市化进程加速，带动基础设施、能源和房地产等行业快速发展。总体来看，经过几年来的经济结构调整，市场逐步表现活跃，新的投资领域日益扩大。虽然市场能够自发地引导投资行为，但不否认带有一定盲目性，尤其是在当前市场价格信息反馈系统不健全的时候。主要表现为：一是消费价格保持在低水平，表明消费对于经济和投资增长加速贡献不大，投资在一定程度上是一种“虚热”。

二是投资结构还存在一定的偏差，产业结构升级后劲不足。三是产出结构与就业结构错位，受目前经济环境的制约，居民对服务业需增长有限，就业压力矛盾越来越突出。（二）投资资金供给。实施积极财政政策初期，外生因素对投资资金来源的影响度较高，国家预算内资金总量增幅和增量比重不断提高，自筹和其他投资资金大幅下滑。从 2000 年开始，情况发生明显变化。国家预算内资金增长率降到 20% 左右。国内贷款、自筹和其他投资资金增长率总体大幅上升。从资金特点上看，投资风险承担能力强的资金（如：购房预付款和定金、非国有企业的自有资金、各种方式的集资等）不断增长，支持了投资增长率的提高。而风险承担能力弱的资金（如：国有企业自有资金、债券资金等）增长困难。

（三）经济发展预期。影响投资的一个重要因素是预期。在市场预期方面。从 2001 年起，国有及非国有规模以上企业的利润率呈现连续上升的势头。面对良好的盈利状况，企业家信心处于近年最高水平，投资信心得到增强。另外，生产资料价格上涨导致的盈利预期和实际利率走低也是一个重要因素。在政府管理预期方面，地方政府在经济增长、社会就业等项任务的推动下，在地方利益的吸引下，必然选择加大投资这项收效最快的途径。这种情况下，投资者不承担至少是不完全承担投资亏损或投资失误的责任，而且可以获得政绩，可以控制更多的资源。（四）政策环境影响。一是在加入 WTO 后的市场规则调整过程中，取消部分行业准入限制，改革审批制度，投资主体的产权保护得到了一定程度的加强。

二是货币总量供给充足。三是对部分行业实行严格的调控政策，在一定程度上影响着固定资产投资尤其是房地产资金的供给。不久前《国务院关于投资体制改革的决定》已颁布，对此应抓紧落实，真正确立企业在竞争性领域的投资主体地位。1 、加强投资立法和执法，为投资主体提供充分的法律保护。重点加强投资产权的独立性、投资收益权、投资所有权、投资契约的履行和知识产权保护等方面的法制建设。在市场准入方面，继续清理现行投资准入政策，体现国民待遇和公平竞争原则，建立公开、透明的行政许可制度。加强执法监督力度，强化政策执行中的透明度。2 、加快政府部门的职能转换。一是推进干部政绩考核体系改革。二是各级政府不能成为商业性项目的投资主体，但可以成为公益性项目的投资主体之一，而且必须要投资者承担相应责任。

3 、实行公平合理的税收政策，合理引导资金投向。一是调整不公平税赋。二是调节某些行业出口退税，保证一些资源和产品满足国内市场需，同时遏制这些行业的投资过快增长。三是设立资源调节税种。四是合理调...

简述国际投资环境的主要内容

国际投资环境是指外国投资者在一国进行投资活动时的各种条件的综合体。国际投资与国内投资不同，投资者在东道国之外，风险很大，因此，国际投资环境的好坏，投资者对国际投资的了解程度与分析评估直接影响着投资效益的高低。国际投资，可以分为狭义的投资环境和广义的投资环境。狭义的投资环境是指投资的经济环境，包括一国经济发展水平、经济发展战国际投资环境略、经济体制、基础设施、市场的完善程度、产业结构、外汇管制和经济物价的稳定程度等。广义的投资环境除包括狭义的投资环境外，还包括政治、法律、社会文化等对投资可能发生影响的所有的外部因素。我们所说的投资环境通常是指广义的投资环境。影响国际投资环境的因素很多，一般情况下，我们可以从四个方面来分析，它们是：自然资源、经济状况、政治法律和社会文化。

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如何对房地产投资环境进行评价总结

一、产生原因所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。发展商主观上对房地产市场供形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。[编辑]房地产投资风险的识别如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢？通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

（一）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要超过1:2才被认为是安全的。3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要的年偿债额），年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

（二）概率与数理统计的方法由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

二、风险因素

1、地段买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。就业中心区为住宅区提供了需市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。

2、环境生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重...