如何加强老旧小区长效管理

[如何建立企业管理沟通长效机制]1、制定企业内部管理沟通机制，确立管理沟通的总体目标，是为了最终达到为企业创造经济效益，为社会创造社会价值的目的。简单的说，就是通过提高管理沟通满意度，让员工自身感觉到有...+阅读

如何加强老旧小区长效管理

健全机制，完善网络一是按照“重心下移、属地管理”的原则，加强老旧小区管理的组织领导。成立区住宅物业管理工作协调领导小组，区住建局下设办公室，负责组织实施住宅小区的物业管理协调工作。民政、执法、市容、司法、公安等职能部门根据各自职责，做好相关工作；街道负责指导业主委员会选举、换届工作，调处物业管理纠纷、应急处置等；社区要建立物业管理联席会议制度，召集主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加，定期收集居民建议，协调解决物业管理中的疑难问题，在解决社区重大纠纷应急方面的作用。逐步形成“区政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。二是积极推进老旧小区业主委员会建设工作进程。对于条件成熟的小区，街道要积极指导，依法成立业主委员会；对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。

通过业主委员会将业主诉反映给政府，协调沟通解决问题，减少上访率。三是进一步加大对驻区物业公司的监管、扶持力度。要建立联评机制，对物业公司的评审定级，要充分征、听取、吸纳街道、社区及业主的意见。要建立准入、退出机制。建立物业管理公司的动态管理信息库，对进入的物业公司，要严格审查；对于动辄退出的物业管理公司，要采取全区通告、暂扣营业执照、3年内不准再次进入本辖区等措施严加制约。要建立物业奖励机制。设立老旧小区物业服务奖励基金，通过以奖代补形式，对联评中等级较高的物业公司予以奖励。分类实施，逐步整治老旧小区类型不同、整治也应有别。对于个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限的老旧住宅小区（主要是上世纪80年代以前建设的小区），要纳入旧城综合改造计划，通过拆旧建新从根本上解决问题。

对于近期没有改造计划但有整治提升空间的老旧小区（主要是上世纪80年代以后建设的小区），可通过逐步整治，让惠于广大居民。一是在条件允许的情况下，加大投入、分期治理、逐年解决。可依据小区破损程度，同时参考建设年代，对老旧小区进行排序。每年选择若干个小区进行试点，打造样板工程，发挥示范作用，逐步完成老旧小区的综合整治提升工作。整治重点包括影响居民日常生活的水、电、气等问题，以及环境整治、道路、绿化、照明、健身等其他基础设施建设。二是要多措并举解决资金难题。老旧小区整治提升投入大、问题复杂，单靠区政府力量难以有效推动，必须依靠市委、市政府的大力支持。建议市上加大资金、政策支持力度，设立“老旧小区维修专项资金”，由市、区两级财政解决，并研究出台相关政策，明确筹资途径、出资比例。

如，对有主管部门的老旧小区，按照市财政、主管部门一定比例出资投入；对没有主管部门的小区，按照市、区财政一定比例投入；老旧小区水、电、气等专业经营设施设备，由专业经营单位承担专业经营设施分户计量装置的维修、养护、更新等责任及相关费用；房屋建筑本体设施由业主承担，有大修基金的提取大修基金，没有大修基金的，按“一事一筹”的原则，由业主分摊。因地制宜，创新管理老旧小区基础条件不一，其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大，情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。一是对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，要积极创造条件引入规范的物业管理，把管理权交给业主与物业。

街道、社区要帮助、指导各小区组建业主委员会或小区管理委员会；小区业主委员会（管委会）根据实际，选择合适的物业公司，确定服务标准和收费标准；政府相关部门要加强宣传、监管，引导物业管理公司提高服务水平。二是对于条件较差，难以请到专业物业公司的，可以采取“1+N”的自治管理模式，可有效减少居民需要交纳的物业管理费用。“1”：即小区自治管理小组。在社区的引导帮助下，小区居民采取自愿方式，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则，管理居民事务。成员由热心公益事业的小区楼栋长、党员及部分居民组成，采取抵偿、免费等不同形式。“N”：包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式。

其中，服务外包是将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构；居民互助是居民自己向小区自治管理小组报名提供绿化、保洁、维修水管等相关服务，并因此获得部分收入。三是对于条件较差且无法实施自治管理的小区，可以采用保障型管理模式。成立依托于街道的非营利性物业服务机构，广泛吸纳辖区就业困难人员组成，经培训上岗，通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。无论采取何种管理模式，在运行过程中，均可充分整合小区资源，多方筹措资金，通过院内泊车抵偿服务、便民设施的收入等，弥补资金短缺，确保管理服务到位。加强宣传，营造氛围要广泛深入宣传《物业管理条例》，营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。

一是积极引导居民转变观念、更新观念，尽快实现由计划经济条...

什么是物业公司呢？对于社区改造的小区物业该怎么管理呢

物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。物业管理公司在物业管理中的权利主要有： ①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法； ②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； ③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； ④有权制止违反规章制度的行为； ⑤有权要业主委员会协助管理； ⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； ⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司在物业管理中的义务主要有： ①履行物业管理合同，依法经营； ②接受业主委员会和全体业主的监督； ③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可； ④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。物业管理公司在物业管理中的权利主要有：①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要业主委员会协助管理；⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司在物业管理中的义务主要有：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和全体业主的监督；③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。参考法条：《城市新建住宅小区管理办法》