球物业管理论文浅析物业管理观念上的几个误区

[填报提前批的几个误区]填报提前批的几个误区提前批的填报快结束了，一些同学和家长仍对提前批不了解，存在着一些错误的观念，常见的有以下几种：一、提前批报不报无所谓，反正有后面的正式报考。提前批...+阅读

球物业管理论文浅析物业管理观念上的几个误区

物业管理是一个新领域，在理论和实践的许多问题上值得业内人士深入探讨。在我国物业管理行业发展的 20年中，积累了很多值得深思和总结的成功经验和深刻的教训，但始终以规模小、难度大、观念旧是物业管理的总特点。要想使物业管理实现社会化、专业化、市场化，必须要走出几个误会，才能有发展的生机。

一、概念误区现在还有许多人对什么是物业管理，物业管理都包括哪些内容，物业管理公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人说物业管理就是“扫垃圾、看大门”，物业管理公司就是“开发商、建房单位”，物业管理里的人都是“退休人员、下岗职工”等。

（一）什么是物业管理物业管理并不是以前意义上的房地产行政管理，它是集管理、服务、经营于一体的企业法人，它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策，运用现代的科学技术和先进的管理手段，对小区的物业进行管理，为小区的业主提供有偿服务，使业主的物业得到保值增值。其管理服务的主要内容有： 1.常规性的公共管理服务：房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等；2.针对性的专项管理服务：为业主提供日常生活的方便（衣、食、住、行等），开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等；还有根据业主的不同需，随时提供委托性的特约服务等。由此可见，物业管理不只是“扫垃圾、看大门”，它为业主、使用人提供的是全方位、综合性、立体式的管理和服务。

（二）物业管理公司≠开发商、建房单位物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于某些人所说就是“开发商、建房单位”。物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它必须“过四关、获四证”： 1.按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书；2.向建设部门申请企业资质证书；3.向房管局、物价局申请，取得收费许可证书；4.向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业管理公司，有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是盗用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。

二、责任误区现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车、摩托车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任？依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务；其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务；其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。同样道理，业主家中财产被盗，更不应由物业公司赔偿，因为业主付给物业公司的服务费用，只是为提供公共环境的维护费用，而不是个人家庭财产的保险费用。但是，物业管理公司有责任承担法律和合同约定的责任，如优化服务，加强管理，减少纠纷，防范事故等责任，为业主分忧。这里需要着重指出的是：按国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的场所，应各负其责，各尽其职，如房地产方面的业务，属房地产行政主管部门的管理职责；政府方面的行政业务，属辖区办事处的管理职责；社会治安方面的业务，属派出所的管理职责；水电气暖方面的业务，属相关部门的管理的职责；这些部门都是服务性的企业，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表，计量收费，不应将跑、冒、滴、漏等的损耗，都分摊在业主身上，这种分摊理论违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨方和责任都转嫁给物业公司，而应与物业管理公司积极配合起来，运用法律武器来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。

三、“上帝”误区在现今市场经济社会里，“上帝”越来越多，人人愿当“上帝”，人人不在此时此地做“上帝”，就在彼时彼地做“上帝”。这一观念一度被某些人奉为经典。观念是“上帝”、病人是“上帝”、顾客是“上帝”……充斥着市场，流传于社会。在这种“新潮”中，物业管理行业也概莫能外，业主是“上帝”，物业管理是“仆人”，早已是口言耳热的业内外的时髦用语。这一切并没有什么不好，说明大家观念的更新，都在抢着经营市场，争取服务对象，推销自己的产品；只是这种叫法、做法与事实相悖，与市场经济中公平交易的原则相违背。在现实生活中，若病人真是“上帝”，就不会受假药之害，若顾客真是“上帝”，就不会受假品牌假货之骗，若业主真是“上帝”，就不会付给“仆人”劳务费，更不会与“仆人”签订平等合同。如果敬奉这种理念，卖方（服务方）对买方（被服务方）只能“顶礼跪拜、进贡敬神、祈祷保佑”...

工厂物业管理有关的论文怎么写

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。

一、物业管理纠纷的主要特点。物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：

（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；

（2）业主或使用人要物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；

（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；

（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；

（5）业主或使用人要物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；

（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；

（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

试述物业管理社会化专业化市场化的内涵方面的论文

试述物业管理社会化、专业化、市场化的内涵

物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。

物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施和工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。

物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场，业主通过市场选择物业管理企业，物业管理企业通过市场寻找代管的物业；物业管理企业按照现代企业制度组建和运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人，日常管理工作也纳入市场运行轨道，走以业养业、自我发展的道路。

小区物业管理论文或者智能化管理论文

根据当前国内智能住宅小区的现状和发展趋势，开发适合我国国情的小区智能化管理系统，是大力发展智能小区的有力保障。这种智能管理系统应充分考虑智能小区的现状和发展趋势，以满足小区管理的灵活性、安全性和经济性。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；在社会信息化进程日益发展的今天，人们对住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边环境等方面，而是把更多的注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是为了适应这种社会需，住宅小区智能管理系统便应运而生。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；以下说明一种成熟的小区物业智能管理系统：nbsp；

一、小区物业计算机管理nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；应用计算机作为物业管理系统工具是物业管理的发展方向，只有利用计算机进行物业联网管理，才能实现物业信息的标准化和规范化，才能使物业管理走向现代化。计算机在物业管理领域主要具有以下功能。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;1.房产管理nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；管理房产档案。主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息，包括每套公寓的产权信息。nbsp；管理业主档案。主要功能是储存、输出每套公寓住户的详细信息。nbsp;2.收费管理物业管理的收费应该规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用，包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等。另外，物业管理公司根据各种成本费用进行计算并确定物业收费合理标准，要做到收费标准有依据，这样才能取信于业主。nbsp;3.费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作，输出每户的各类费用收欠情况；实现小区帐务的电子化，并与指定银行协作，实现业主费用的直接划转。较好的解决了物业收费难及欠费问题。nbsp;4.图纸图像管理nbsp;nbsp；主要功能是利用计算机储存小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图以及单套住宅的单元平面图等资料。nbsp;5.办公自动化nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；办公自动化是在小区网络的基础上搭建一个开放的平台，实现数据共享，内部通讯和无纸办公。主要包括：物业文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理（来宾、投诉、报修等）及日常事务处理等。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;6.查询系统nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；查询系统采用分级密码查询的方式，不同的密码可以查询不同的范围和内容，查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;7.维修管理nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况；设施维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行的维修养护详细情况。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;8.IC卡管理nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；小区IC卡系统的最终目的是实现小区一卡通，用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通，是小区智能化和信息化标志之一，能够提高业主的生活水平，也使物业管理自动化更加成熟先进。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；

二、小区公用设施智能化控制nbsp;nbsp;nbsp；现代化的物业管理要对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交换、电梯、水箱、公共照明、消防、变配电等系统进行信号采集和控制，实现设备管理自动化及集中管理。对小区的各类公用设备做到运行安全、可靠、节能降耗。公用设备管理内容主要包括：nbsp;1.电源开关状态及故障报警高、低压配电柜的状态监测及开/关控制。包括高压配电的电流、电压及有功功率监测；变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测；各种负载的电流监测与故障监测。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;2.给排水系统智能化管理nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况，一有异常情况，自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警及报警情况打印。nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;3.风机状态管理nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性，自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转可选择：nbsp；按不同时段及楼层属性进行预置，自动控制风机启停。同时监控送排风机状态、故障报警以及火警发生时自动启停送排风机。nbsp;4.公共照明智能化电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明；庭院照明、节日彩灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形效果的智能控制；路灯的时序智能控制。nbsp;5.闭路电视监控nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp；闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、车库等重要地区，对小区的人流