集体用地建房如何办理手续和更改名字

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集体用地建房如何办理手续和更改名字

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（一）房地产知识

（一）作者：刘凯房地产知识

（一）房地产知识

一、土地及综合类

1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。

3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。

4、有哪些用地属于集体土地？答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

5、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。

6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。

7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

8、对合作建房有哪些规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。

12、土地使用权出让合同包括哪些内容？答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：

（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；

（二）出让土地使用权的宗地号、面积；

（三）土地使用年期及起止时间；

（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；

（五）交付土地的时间；

（六）规划、市政设计要点；

（七）项目竣工提交验收时间；

（八）市政设施配套建设义务；

（九）使用相邻土地和道路的限制；

（十）建设附属、附加设施的项目及义务；

（十一）违约责任；

（十二）当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调...

土地改革的历史沿革

1、1947年通过实施的《中国土地法大纲》，确立了均分化的农民私有制，《大纲》第三条规定，土地“所有权归农户所有”。第六条规定，“乡村中一切地主的土地及工地，连同乡村中其他一切土地，按乡村全部人口，部分男女老幼，统一平均分配。”

2、1950年颁布实施的《土地改革法》第三十条规定，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者的自由经营、买卖及出租其土地的权利。

”进入20世纪50年代为应对小农户和大生产之间的矛盾，农业合作化运动加快推进，逐步完成了从土地农民所有制向集体土地所有制的转变，具体为以下4个时期：

3、建立基于农民所有制的农业生产互助合作。1951年12月中共中央颁发的《关于农业生产互助合作的决议（草案）》全国开始普遍发展互助组和初办初级农业生产合作社。

4、逐步完成所有制转变的农业合作社。

1953年中共中央发布的《关于发展农业生产合作社的决议》；1956年通过《高级农业生产合作社示范章程》为标志，合作化运动完成了从初级形式向高级形式的彻底转变，也完成了由农民所有制向集体所有制的转变。

5、1958年3月份中共中央通过了《关于把小型的农业合作社适当得合并为大社的意见》，人民公社的前奏。同年8月份中共中央通过《关于在农村建立人民公社问题的决议》。

同年12月份中共中央通过《关于人民公社若干问题的决议》，对人民公社进一步规范化，指出“人民公社是我国社会主义社会结构的工农商学兵相结合的基层单位，同时又是社会主义政权组织的基层单位。”

6、“三级所有”集体所有制最终确立。1962年9月中共中央正是通过了农民人民公社工作条例（修正草案）（俗称“农业六十条”），对人民公社体制进行适度纠正和调整。

其核心内容为下放基本核算单位，明确“以队为基础”的核算管理模式。第二十条规定“生产队范围内的土地，都归生产队所有”，“集体所有的山林、水面和草原，凡是归生产队所有比较有利的，都归生产队所有。”家庭承包经营制的确立及演进历程

7、“包产到户”打破坚冰。1979年9月，党的十一届四中全会通过的《关于加快农业发展若干问题的决定》中仍指出，“三级所有、队为基础的制度适合于我国目前农业生产力的发展水平，决不允许任意改变”，但“可以在生产队统一核算和分配的前提下，包工到作业组，联系产量计算劳动报酬，实行超产奖励”。

尽管也不许包产到户和分田单干，但《决定》开了一个小口子，允许山区单门独户搞“包产到户”。由此，各种生产责任制迅速推开，到1981年10月，全国农村基本核算单位中，建立各种形式生产责任制的已占97.8%，其中“包产到户”、“包干到户”的占到50%.真正为“包产到户”正名的是1982年1月中共中央发布的《全国农村工作会议纪要》。

8、家庭联产承包责任制的正式确立。1983年1月中共中央发布的《当前农村经济政策的若干问题》正式确立了家庭联产承包责任制。第一条从政治高度指出，“联产承包制采取了统一经营与分散经营相结合的原则，使集体优越性和个人积极性同时得到发挥，是在党的领导下我国农民的伟大创造，是马克思主义农业合作化理论在我国实践中的新发展”，这也标志着人民公社体制的正式解体。

第五条指出，“人民公社的体制，要从两方面进行改革。这就是，实行生产责任制，特别是联产承包制；实行政社分设”。到1985年，人民公社政社分开、建立乡政府的工作全部完成，原有的5.6万多个人民公社转变为9.1万多个乡（镇）人民政府，下辖94万多个村民委员会，这标志着人民公社体制的正式终结。

9、在1983年确立了家庭承包经营制之后，中国的农村土地制度改革即在所有权和使用权“两权分离”的轨道上，沿着“赋予农民长期而有保障的使用权”的方向长期努力。

其一，体现为延长土地承包期，稳定土地承包关系。1984年1月，中共中央发布了《关于一九八四年农村工作的通知》，提出延长土地承包期，指出“土地承包期一般应在十五年以上”。1993年11月，中共中央、国务院发布了《关于当前农业和农村经济发展的若干政策与措施》，指出“在原定的耕地承包期到期之后，再延长三十年不变”，且规定“为避免承包耕地的频繁变动，防止耕地经营规模不断被细分，提倡在承包期内实行‘增人不增地、减人不减地’的办法”。

1997年6月中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》，强调指出，“开展延长土地承包期工作，要使绝大多数农户原有的承包土地继续保持稳定。不能将原来的承包地打乱重新发包，更不能随意打破原生产队土地所有权的界限，在全村范围内平均承包”。同时规定，土地承包关系“大稳定、小调整”，且“小调整限于人地矛盾突出的个别农户，不能对所有农户进行普遍调整”，“小调整的方案要经村民大会或村民代表大会2/3以上成员同意，并报乡（镇）人民政府和县（市、区）人民政府主管部门审批”。

其二，体现为土地承包经营权物权化的法制化过程。1986年4月颁布的《中华人民共和国民法通则》从司法角度对土地使用权进行了规范。第八十条...

土地费不是免了吗？为什么审土地证还要交土地费

依据《物权法》、《农村土地承包法》及《土地管理法》第十四、十五条的规定，土地承包经营权的主体为本集体经济组织成员及本集体经济组织以外的单位和个人，后是后者取得土地承包经营权有一个条件，就是必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

从你的提出的问题看，你应该是承包土地，需要按照合同向发包人支付约定的承包费、提留款等，并按法律的要缴纳有关税费。

以上不包括办理土地登记的费用，事实上办理土地登记需交纳土地登记费，根据用地性质不同，收费标准也不同。我不知道你所说的土地费是哪方面费用。

根据《关于土地登记收费及其管理办法》有关规定：有土地利用详查成果资料的村农民集体所有土地，免费土地可能性调查、地籍测绘费，只需按每幅图幅10元收取图件编绘资料复制费。