农村建设用地流转法律理由

[工业用地项目投资协议书]甲方：_________ 乙方：_________ _________公司（以下简称甲方）受_________人民政府委托和_________（以下简称已方）本着平等互利原则，经过友好协商，于_________年_________月_________...+阅读

随着社会的发展，用地越来越紧张，但是同时也出现许多的饿不合理用地的情况。而在农村地区，村名们没有一个好的法律意识，导致自己的地被征用了却不知道怎么回事。本论文是一篇关于农村建设用地流转法律理由的优秀论文,对正在写有关于流转论文的写作者有一定的参考和作用.

摘要：通过实证调查的三个典型案例了解目前我国关于农村建设用地流转的法律规定。在严格保障耕地红线政策下，本文分析农村建设用地流转中出现的理由，推进集体建设用地流转法律理由解决的策略思路。

关键词：农村;建设用地;流转;理由

2014年1月19日中共中央、国务院发布的《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出：在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。这些工作的推进首先要建立在全面把握农村建设用地流转的目前状况上。

1 、农村建设用地流转的目前状况

农村建设用地流转是推动城乡土地资源合理利用的有效途径。当前，农村建设用地流转日趋活跃，实际上已经形成了一个隐性的土地交易市场。

在本次的实证调查中，农村建设用地流转的实践中有这么几种情况值得深入探讨：随着农村大量劳动力进城务工，农村土地出现大面积的荒芜，很多有头脑的村干部做主将这些土地租给企业或他人盖厂房、建仓库;有的市民与村民签定一份农村土地租赁协议之后直接在该地上建立了一栋别墅;还有的村干部卖掉了自己的住宅之后还能村委会申请一处新的宅基地。这些流转方式是否合法呢?这里首先牵涉到农村建设用地的范围理由。中国人口众多，人均耕地面积很少，所以我们必须严守耕地红线，不能转变土地原有的用途，坚决禁止未批先建的行为。《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，制约建设用地总量，对耕地实行特殊保护。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。2014年，湖南省政府《关于规范和改善农村宅基地管理的若干意见》再一次明确提出严禁城镇居民在农村购买宅基地。《土地管理法》第62条第1款和第4款规定，农村村民一户只能拥有一处，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

可见，实践中很多农地流转情况并不符合法律的规定。

2 、农村建设用地流转的理由分析

要使农村建设用地规范有序地流转，必须培育起规范的农村土地交易市场。现行法律制度虽然许可农村土地流转，但是市场发育不建全，一方面是由于专业知识和专业人才不足、大多数市场主体处于不对等地位;另一方面主体不明晰，农民集体不具备法律上的人格，在实践中一般都是村民委员会拥有处理农村集体建设用地的权力。《物权法》虽然设计了集体所有土地所有权的三种行使方式：属于村集体所有的由农村集体经济组织或村委会行使;属于村内两个以上集体所有的，由各集体经济组织或村民小组行使;属于乡镇农民集体所有的由乡镇集体经济组织行使。但是对于农民集体这一范畴以及成为农民集体成员的条件都并没有做出明确的规定。

农民在流转中处于弱势地位。农民相对掌握的市场信息不建全，也不了解土地流转的法律政策;而一些土地使用者钻法律的空子，压低农民的土地价格，严重损害了农民的集体利益。另一方面地方政府管理错位，地方政府为了业绩大搞土地财政，以地价作为招商引资的优惠政策，直接对集体建设用地流转进行干预，通过征收后再出让的方式，制约一级土地市场，严重扭曲了土地价格及土地市场运转机制，掠夺了农民本应享有的土地增值收益。

农村建设用地流转市场混乱、政府监管缺位、利益分配过程中农民权益严重受损并导致政府信任危机这是当前集体建设用地流转管理上的主要理由，而这些严重阻碍了农村建设用地的公平、有序流转。

3、完善农村建设用地流转法律体系的深思

必须要进一步完善我国农村建设用地流转法律体系，对农村集体建设用地的流转的用途、数量进行制约，缓解政府和农民的利益冲突，一些试点地区和城市的先行经验值得我们效仿。

一是要完善土地物权的法律规定，明确集体建设用地使用权主体，明晰产权是土地进入市场的前提条件，赋予土地各种物权与其他物权一样具有相同的流转权。苏州尝试的土地股份合作社是一种大胆的模式，这种模式能够形成多元化的产权主体，在不转变当前法律规定的土地所有权属性的前提下，将农民的承包权、经营权置换成股权，农民成了集体土地的股东，股权收益分配规则明确。这既优化了土地资源的有效利用，又很好的保障了农民的权益。

二是建立城乡一体化的土地流转市场，国有土地和集体土地应具有一样的流转方式和流转权利。成都推行的建设用地挂钩指标交易模式在这方面有很好的经验积累。成都市以还权赋能为核心，进行了产权制度改革，将农村土地产权归于农民，实现了农民和城市居民一样的土地产权，推动了城乡土地同地、同价、同权的制度化改革，为推动城乡一体化土地市场做出了贡献。

三是完善农村建设用地流转管理规则，确立集体建设用地流转的范围、条件、形式、程序以及权利保护和救济途径，合理安排农村土地产权，合理分配集体建设用地流转中的土地增值收益，对政府的权力有监管，有效减少寻租和贪腐，让农民具备与企业讨价还价的法律地位，从而能有效缓解政府的信任危机。

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