土地使用权出让合同的种类

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我国土地使用权出让合同主要有三类：成片开发土地使用权出让合同、宗地土地使用权出让合同和划拨土地使用权补办出让合同。

（一）成片开发土地使用权出让合同此类合同指市、县土地管理部门根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，将国有土地使用权出让给外商投资企业，与外商签订的投资从事经营成片土地（即成片土地的开发），明确双方权利与义务的合同。外商取得土地使用权的目的不是自用，而是为了经营，即按规划要求对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业，或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并从事转让或出租这些地面建筑物的经营活动。成片土地使用权出让合同的特征是：

（1）合同的受让方一般是专门从事房地产经营活动的，并依中国法律、法规成立，从事土地开发经营的具有法人资格的外商开发企业。

（2）出让地块的用途主要是建设生产型项目。例如，建设以开办和经营工业项目为主的工业区。

（3）开发企业取得土地使用权开发的目的主要不是为了自用，而是为了经营，通过形成工业用地或其他建设用地条件或建成工业厂房以及相配套的地面建筑物去吸引别的投资者。因此，成片开发土地使用权出让合同对开发企业转让、出租等经营行为的条件和内容等规定得特别详细。

（二）宗地土地使用权出让合同此类合同亦称项目用地土地使用权出让合同。它是指市、县土地管理部门根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，出让国有土地使用权，与土地使用者签订的有关双方权利与义务的合同。土地使用者取得土地使用权以自用为主，而不主要用于转让、出租等经营活动。这类合同与成片土地使用权出让合同的主要区别在于：

（1）合同的受让方可以是境内外的公司、企业、其他组织和个人，其他组织必须具有法人资格。

（2）出让地块的用途一般有具体明确的项目，如高尔夫球场项目、体育馆等，项目的建设者即为出让合同的受让方。因此，合同在具体项目用地要求上更为详尽具体。

（3）受让方取得土地使用权虽以自用为主，但仍享有转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物及经营公用事业的权利。

（三）划拨土地使用权补办出让合同此类合同指划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，因转让、出租、抵押而需要依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七章以及《城市房地产管理法》第二章第二节的规定，补签土地使用权出让的合同。这类合同实质上是将划拨土地依法纳入有偿出让的轨道，使土地使用权的隐形交易显现化。该类合同对土地使用权及建筑物的转让、出租、抵押作了较为详细的规定。