如何区分商品房预售合同纠纷及销售合同纠纷

[商品房预售合同]出售方(甲方)：____________________________________地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________购买方(乙方)：____________________________________姓名：________...+阅读

如何区分商品房预售合同纠纷及销售合同纠纷

您好，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定二者均属于商品房买卖合同纠纷。区分商品房预售合同纠纷与商品房销售合同纠纷首先应当区分商品房预售合同和商品房销售合同。

商品房预售合同是指：房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款并签订的合同。

故上述纠纷的区分标准是审查商品房买卖合同的标的物属于正在建设的房屋还是已竣工的房屋。就正在建设的房屋买卖而发生的纠纷属于商品房预售合同纠纷，就已竣工的房屋买卖而发生的纠纷则属于商品房销售合同纠纷。

相关法律法规：《商品房预售管理办法》第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条第一款商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

交定金预订商品房开发商不签售房合同怎么办

关于预约不能转化为本约的责任承担

在徐州商品房买卖市场中普遍存在开发商尚未取得商品房预售许可证，但开发商为尽快回笼资金先行向购房者收取一定金额的定金（或订金），承诺出售在建商品房的情形。

其次，预约与本约，是合同法理论对合同的一种分类。什么是预约呢？预约是指当事人约定在未来的确定时间内双方签订正式合同的协议。本约是指双方所签订的正式的具备法律规定要件的合同。预约的效力，旨在约束当事人订立本约，即商品房买卖合同。但是因可归责于一方当事人的原因，导致本约不能有效成立的，违约方应当向守约方承担什么样的责任？责任范围又如何？

对此问题，目前江苏地区司法实践的共识为：第一，区分一项合同是预约还是本约，应当探当事人的真意，方法上应当坚持合同的文义解释。除了根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定将预约认定为本约外，对于“名为预约实为本约”的情形应当严格掌握。第二，如果预约中约定了定金罚则，因可归责于一方当事人的事由导致本约不能有效成立的，应当适用定金罚则；如果预约中没有约定定金罚则的，则违约方应当赔偿守约方所遭受的实际损失。

再次，在实际损失之外，是否应当赔偿履行本约产生的可得利益，江苏的司法实践中存在观点上的分歧。一种意见认为，当事人违反预约合同导致没有订立商品房买卖合同的，只承担缔约过失责任。另一种意见认为，虽然预约的形式多样，但当事人的预期利益却不同。对于一份内容比较全面的预约合同，因为当事人（主要是买受人）对此已有许多预期的利益，因开发商的违约，致使其利益无法实现，这种情况如果仅适用定金罚则，对维护市场的诚信体制是不利的，因此还应当赔偿预期利益（可得利益），即在定金罚则或实际损失的范围之外，再参照房屋差价或违约方所获利润确定买受人的损失数额。

总之，遇到上述情况，一方面可以与开发商积极协调，言明利害关系争取签订正式合同，另一方面，对于开发商为追高额利润故意违反预约的也应果断采取法律手段维护自身合法权益。

限价商品房签订预约合同出售是否有效

合同有预约和本约之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，简称预约；本约是为了履行预约合同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预约与本约有下列差别：

1、订约时间不同，“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。

2、预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。

3、签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。

根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益，即规定了预约转化为本约的条件，从而使认购人的权利保护变得“有法可依”。