房地产开发情况问题原因分析

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房地产开发情况问题原因分析

1、房产开发速度阶段性减缓四因素：

国家宏观调控因素：国家对房地产业采取了宏观调控政策，收紧了房地产开发项目的贷款，国家金融部门对个人房贷条件提高，造成购买力受到影响，二手房抵押贷款扶持政策无法落实。严格控制农用地转为建设用地，从而控制房地产开发的用地，2004年我区仅出让

两宗用地，共70.15亩。

房地产开发企业因素：开发企业集约化开发程度不高，竞争力和抗风险能力差。20家开发企业，三级的8家，四级的4家，其余皆为“暂定”。开发企业大多为“项目”公司，规模小，对银行资金依赖性强，开发技术含量低，无法形成集约化、产业化发展态势。一方面，新增房产项目不多，象莲花山庄、金域兰湾（原天安世纪村）等新项目又没有动工。另一方面，部份在建房产项目受挫而停工。华商城，就由于资金无法周转而停工。华商城、农贸市场和东湖豪门三项目先后停工，这三个项目的总投资为3.5亿元（超过2004年全区完成投资额），建筑面积为25万平方米（占2004年我区完成建筑面积的四分之一强）。

房地产市场需求因素：一方面，房产市场日趋饱和。另一方面，就商品房结构而言，各类商品房投放比例不合理，住宅产品单一。已建成和在建的住宅小区，销售情况较好，但商业用房配套过多，而公共设施配套档次低，不仅导致商业用房空置，而且影响住宅环境，没有精品小区。另一方面，住宅产品单一，抑制了多层次需求。区内10多个小区，类型单一，不仅加剧了销售竞争，同时也抑制了不同层次的需求，减缓了商品住宅的发展步伐。

政府管理因素：市场消费相关政策法规不完善，二级市场受抑制。当前，有关商品房架空层、车库、车位等附属用房面积分摊及产权归属、房屋维修资金的收缴、中介合同文本等缺乏统一的规范和相应的规定，造成诸多纠纷，影响市场健康发展。抵押手续繁琐，交易过程税费过高等从根本上抑制了二手房交易市场的发展;由于缺乏完善的管理和制约机制，致使出租户不愿办理租赁登记备案。农贸市场由于“标高”问题，停工一年多，正恢复动工。

２、住宅房价格上扬，原因有三：

一是由于土地储备和“招、拍、挂”等制度的实施，在短期内推动地价上涨，而引起房价上扬；二是新建住宅成本上升，包括小区环境的营造、新型建筑材料以及“小康型”住宅的出现；三是因为“炒房”。一方面受温州购房团的影响；一方面开发区内房产中介增多，有的中介也参与炒房，另有一些私人介入，从中进行房地产投机。

３、商业用房空置多的两个主要原因：

一是新区人口聚集不够，市场不旺，目前新区居住人口仅1.2万人；二是商业用房与住宅比例不合理，商业用房比例过高，商业用房与住宅比例为1：8。