农贸超市工程可行性研究报告

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**镇开发区农贸超市工程可行性研究报告

第一章项目概况

1、建设项目名称：古田县**镇开发区农贸超市市场

2、项目承办单位：**镇**村

3、项目负责人：陈阿培

4、建设地址：**镇下安章开发区

内容：建设规模为占地5亩建筑面积为4000平方米的集农产品、小商品为一体的农贸超市。

（1）建

一条500米，宽12米水泥路；

（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。

5、项目进展情况：

项目所需水泥、砂石料等建材已经购备。已经具备了供水、供电、通讯设施等基础条件。

6、项目功能：

农贸超市是以超市为载体和平台，按照优质农产品（无公害、绿色、有机）的要求和标准进行生产、加工、储运和包装，以品牌的形式进入现代超市连锁销售的一种现代农业经营模式。它是农产品销售的一种先进业态，是农业产业化的一种最新形式，也是现代农业发展的重要方式。研究超市农业发展的趋势和方向，提出发展的思路和对策，对经济欠发达地区尤其是传统农业地区现代农业的发展具有重大的理论意义和现实意义。

第二章项目建设的理由和必要性

1、行业发展的现状及必要性

泥泞不堪的地面，夹杂着腥臭的气息，高声叫卖的摊贩……曾几何时，传统的农贸市场，在人们的心目中成了脏乱差的代名词。农改超，即建设农贸超市，将逐步改变这种低层次的商业态势。就在近一两年，蔬菜、鲜肉、水产等菜篮子商品纷纷进入古田县一些超市。整洁的包装、品牌化的农产品、加上大商场的购物环境，令消费者大开眼界——原来买菜也可以这么优雅！农贸市场逐步取代了马路菜摊，其丰富的商品、灵活的经营，使农贸市场成为居民购买菜篮子商品的主要场所。随着经济的发展和人们生活质量的提高，消费者开始对市场提出了更高的要求：结算最好一条龙，东西要百分百让人放心，环境可否更好一些，净菜可否上市……

而就管理而言，原有的农贸市场摊位多，进货渠道广而杂，规范化管理难度很大，因而，对农贸市场进行改革势在必行。据了解，目前在发达国家，80％的肉菜等新鲜菜篮子商品均来自超市。超市以其干净卫生的购物环境、安全放心的商品品质及配送渠道，正被越来越多的市民所认可。因此我们应该看到，农改超是大势所趋。目前农产品的营销业态正悄然进行着变革，一些品牌蔬菜已开始进入超市，与传统农贸市场争夺客源。同时，批发型的农贸市场上出现了不少配送网点。一些农贸市场内设立的放心肉、品牌蔬菜专柜，越来越受到人们的青睐。这些其实都是市场需求对农贸市场改革发出的信号。

**镇全镇总面积为202平方公里，辖36个行政村、130个自村，总人口4.3万人，是古田东部的山区农业大镇、交通重镇、商贸重镇，为彼邻乡镇村货物集散地。**镇原有旧街区的农贸市场建于上世纪八十年代末，面积小、规模小，而且离下安章开发区比较远，已经不适应现在的市场需求。所以有必要在下安章人口集中的开发区建设一个农贸超市，便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。**镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。

2、项目的前景分析

随着城市改造的纵深发展，以往沿街菜市的简陋情形以及脏乱差的环境都将得到改变，因此，从今年开始，农贸市场用地可作为商业用地的一种全新形式进入了拍卖市场。沿街菜市场升级换代后，无论从环境、市场配置还是市场管理来说都大大上了一个台阶，因此，它不仅仅受到消费者的青睐，对于投资者、经营者也是极大地吸引。据了解，该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，业内人士认为，投资者偏爱成熟的市场；另外，这些农贸市场，抓住了机遇，改造也很成功，再加上这些市场本身人流量大，商家经营有利可图。因此，招商应该不是问题。在这块地上开发的农贸市场是有产权的，开发商可以卖产权，也可用于经营，出让经营权，因此经营上较为灵活。

第三章项目建设条件

1、自然条件及交通地理位置

**镇地处古田县中部偏东，翠屏湖东岸和吉巷、泮洋合称为“小东”，全镇总面积202平方公里，辖36个行政村，130个自然村，总人口4.3万人，镇区是古宁线、福汾线、古屏线交叉点，是古田的东部山区农业大镇、商贸重镇，因海外华侨多，且盛白木耳、柿、桃等而享有闽东第一侨乡、银耳之乡、柿子之乡的美誉。**镇农贸市场位于**镇区下安章，市场共有面积4000平方米，是我镇唯一一个综合性质的新型农贸超市。

2、人力、资源条件：按照**镇农贸超市的总体规划要求，农贸市场建在下安章开发区，项目所需水泥、钢材、砂石料运输方便，已具备了供电、供水、通讯设施等基础施工条件。

3、社会经济发展状况：

2005年，**镇工农业总产值2.78亿元，比上年同期增长7.6%,其中工业总产值1.38亿元，增长15.6%，农业总产值1.4亿元，增长4.29%，其中规模工业企业2家，农民人均纯收入3672元，全镇财政收入465.86万

元。

4、建设的软环境：为促进**镇农贸市场的可持续发展,**镇农贸市场将进一步加大基础设施建设,因为农贸超市的建设是提高**镇居民生活质量的关键,故党委,政府非常重视农贸超市的建设,政府部承诺,给予项目配套优惠措施,既土地使用优惠政策,以扶持超市的建设。并成立项目建设领导小组,协助开发商处理建设过程遇到的各种问题。

第四章项目方案设计

1、方案设计:根据初步测量规划,**镇农贸超市包括一层农贸市场，二层为小商品、服装、鞋帽市场,每层按作用合理规划为具体一个个符合实际需求的摊位。

2、主要技术指标：

（1）建一条500米，宽12米水泥路；

（2）建一座4000平方米，底层为农贸市场、二层为小商品、服装、鞋、帽市场。

3、结构设计：

（1）农贸超市内土方开挖及土方运送

（2）农贸超市内水,电,通讯设施,气管道铺设

（3）地基及主建筑

（4）辅助用房

（5）设备的安装

第五章组织结构和劳动定员

1、组织结构：

项目立项后,镇政府将专门成立建设领导小组,负责招商引资及项目招投标和工程监督,项目动工后领导小组办公室将与建筑承包商一起合作,监督工程施工质量及工程进度,全面协调施工中遇到的各种问题。

2、劳动定员和人员聘用：工程施工上,将严格按照设计要求,聘请相当资质的建筑单位前来施工,严把质量关,控制工程进度,保证工程达标.综合大楼建成后,将聘请资深的物业公司,对农贸超市的卫生日常使用实行管理。

第六章建设工期

开发区农贸市场先期准备工作为3个月，计划施工期1年6个月争取2007年底完成交付使用。

第七章投资估算与资金筹措

1、估算依据：

（1）项目估算依据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定进行。

（2）省建委建筑工程部发布各地市主要材料最高限价。

（3）主要材料按当地市场平均价格估算。

2、投资估算：

（1）征山荒地5亩赔偿林、木果等30万元。

其中：杉木松木补偿金额为5万桃、李树、柿、柚子等各种水果树木按国家规定的标准补偿金额为25万元。

（2）建500米宽12米长水泥路一条，开挖路基7000多平方米，16cm片石调整层，12cm调整层，以及22cm厚水泥砼路面6000m2，合计人民币46万元，浆砌路边小洞以及水盖板，沥清路面及其它各项费用大约4万元。

（3）建一座二层4000平方米农贸市场造价大约480万元，具体项目为以下几项①平整场地3000万平方米，以及挖填土方2000m3，合计金额20万元。②地基按照设计要求和地质勘查的土质报告，需开挖运大量的土石方，根据省建委颁发的有关福建省建筑工程预算定额工料表规定，大概造价约为40万元。③主体工程为钢筋框架结构，材料价格按当地市场平均价估算，造价大约800元/平方米，计320万元。④装饰为简单装修按市场的普通标准适合市场的需求每平方造价200元/平方米，计80万元。⑤水、电设施、消防设施等按图纸设计的要求估算为20万元。

（4）其他配套设施如摊位、柜台、灯光等等大约需要50万元。

（5）征地费用：①青苗补偿费；②附着物补偿费；③土地补偿费；④安置补偿费；⑤拆迁临时搭盖补偿费等。以上各项均按照国家规定的征地拆迁补偿标准进行估算，大约补偿金额为200万元。

共计总投资810万元。

3、资金筹措：作为**镇区的农贸超市工程总投资，项目建设资金的筹措采取如下办法：

1、主要以股份制投资为主。

2、村、镇、政府出一点。

3、向上级有关部门和有关单位申请补助一点。

第八章财务分析

1、社会效益：

农贸超市将便利开发区及周边村庄人民的生活条件需要。**镇开展农改超，有其经济基础和社会基础，消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提高；迫切需要一个全新的农贸超市的出现以全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。

2、经济效益：

（1）收益：该市场一楼近4000平方米的标准摊位租金在700-800元之间，二楼的标准摊位租金在450-600元之间，在位置口岸较好的区域租金高达1000-1500元左右，从农贸市场的发售情况来看，均价拟定为700元/平方米，在项目全部出租的情况下，每年收入为280万元。

（2）成本：工程征地费200万元，建安工程费约为580万元，果树等赔偿30万元。项目开发成本为810万元。

（3）效益：每年回收资金280万元，扣除开发成本830万元，及成本的利息，预计5年收回投资。投资利润率30%。

第九章结论

**镇兴建农贸市场所在地既是**的政治、经济、文化中心，也是周边乡镇的物资交流中心，流动人口较多，所以该农贸超市实际上除承担本镇4.3万余人的商品服务外，还承担周边乡镇近10万人的商品服务。区域商品资源十分丰富，发展前景十分广阔。随着社会主义新农村的建设,农村商品经济的改革深入，新建后的**农贸市场将有更好的条件迎来前所未有的发展机遇。