实施经营城市的思路对策

[关于农村金融改革的几点思路]此次会议的主题“民营经济和中国发展”，是中国经济发展中具有重要讨论意义的题目之一，从我国金融界来看，目前绝大多数银行是国有的,虽然有一部分股份制商业银行，但股份多元化是...+阅读

实施经营城市的思路对策

城市是现代社会发展的中心。当今世界最活跃的生产力总是集中于城市，然后再逐渐向乡村转移，所以，城市的发展对于整个经济和社会的发展起着龙头作用。专家预言，２０年后中国将有一半人生活在城市。因而，“中国进入城市经营时代”已经成为市长、开发商和老百姓共同关注的焦点话题。××要率先步入全面小康社会，实现“三新”

目标,就必须在城市经营方面有所建树。笔者仅就实施经营城市问题提出一些思路和对策。

一、经营城市的尝试和存在问题

近年来，××市领导审时度势，提出了要从单纯的建设城市转向经营城市的部署，并进行了有益的尝试和探索：如有偿转让人力三轮车经营权；公开出售商业用地；拍卖户外大型广告经营权；实行环卫保洁有偿承包；拍卖公交线路；有偿使用海域等等，收到了很好的效果。一些公共服务领域的项目通过有偿转让经营权，不仅促进了市场有序竞争，而且增加了财政收入。由于经营城市在××刚刚起步，虽然取得了一定的效果，但仍存在一些不足，如经营主体缺位，资产产权不清；城市公用事业政企不分；机制不够灵活等等。笔者认为主要的问题有以下两点：

㈠经营城市基本局限在浅层次的经营。许多人一提起经营城市通常只是想到出售土地、拍卖经营权这些能“来钱”的作法。但土地及各类经营权是有限资源。如果一旦卖完了就会坐吃山空。所以这种做法只是浅层次的经营。更深层次的经营应该是从整体的角度来建设、包装城市，完善城市基础设施，提高城市的附加值和吸引力，促进招商引资的突破，形成自己的支柱产业，城市才有持续发展的能力。

㈡经营城市没有凸显城市特色。提高城市吸引力一方面可以增加游客，增加三产收入，同时还会吸引投资者，可谓一举两得。要提高城市吸引力，城市经营就必须考虑到凸显城市特色，以特色来增添城市魅力。××在这方面就有所欠缺，在城市经营当中考虑凸显城市特色的作法、思路并不多。

二、关于经营城市的思路和对策

㈠解放思想，树立经营城市理念。日前，自治区党委在全区范围内开展解放思想再讨论活动。要求各地市、各级领导、政府公务人员进一步解放思想，更新观念，把思想认识从那些不合时宜的观念、做法和体制的束缚中解放出来，加大对外开放力度，掀起广西开发建设新高潮。作为初具中等城市规模的××，要有大的发展，实现新跨越，就要真正解放思想，树立经营城市理念。

在加快市场经济和城市化进程的背景下，政府的职能从原先建设城市到管理城市，再从管理城市到经营城市，是时代发展的必然选择。改革初期，我们经常听到的市长政绩就是“建了一座桥”、“盖了一幢楼”、“修了一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量城市建设的标准也很单一。现在来看，这种观念早已不能适应城市发展的需要。第二个阶段是管理城市，就是大搞草皮工程、广场工程、灯光工程等等，包括城市的海域治理、旧城改造等等。这是“线”的做法。第三个阶段是城市经营的高级阶段，即从“点”、“线”到“面”和“体”，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，即我们所说的“经营城市”。这时候的市长考虑更多的是：既然城市是一笔资产，怎么发展才能让其最大限度的增值？既然城市是一个战略节点，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有个性，更富有竞争力？既然城市是区域经济的龙头，怎样才能牵一发而动全身，从而带动城乡统筹发展？举一个简单的例子，XXXXX在大连当市长９年来，大连城市土地增值５倍，农村土地增值１０倍。所以说，解放思想，树立经营城市理念，就相当于解放了生产力。××要通过这次解放思想再讨论，组织学习借鉴发达地区在经营城市方面的先进理念，创新运作机制，实现经营城市新跨越。

㈡经营城市要树立“以人为本”理念。经营城市不同于经营企业。经营企业是以获取经济利润为终极目的，经营城市是通过经营手段使城市资本增值的同时，最终目的是不断地满足人民日益增长的物质文化生活需要。“以人为本”有两方面的意思，一方面必须确立“以人为本”的规划理念、建设理念、管理理念和经营理念，为人民群众全面发展创造良好的城市环境。要尽量维护人民群众的利益，防止有的部门打着经营城市的幌子，为谋取私利，损害人民群众的利益。另一方面，经营城市需要高素质的人才为支撑点，必须加大人才引进力度，塑造一支素质优良、勇于创新的经营城市的人才队伍。作为经营城市的内在要求，城市必须形成一种高层次的文化与创新环境，即城市必须有能力培育人才、吸收人才，除了优越的工作环境外，还必须具备一个能与其他城市竞争的高质量的社会文化环境。如果必要的创业条件得不到满足，或制度激励不够，人才就难以留住，富于竞争力的企业也会另找安身之地，××人才的流失和企业的搬迁应引起我们足够的重视。因此，我们必须通过建立健全行之有效的人才引进制度不断满足经营城市对人才12全文查看的需求。

㈢经营重点要围绕“一片海”做文章。城市的经营重点关联到城市定位问题。城市定位高于其它的政策、措施，没有准确的定位，就谈不上城市的发展战略。所谓城市定位，就是充分挖掘城市的各种资源，按照惟一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念。没有个性的城市就没有差异化竞争的优势，没有灵魂的城市就没有内涵，没

有理念的城市就很难做到可持续发展。城市的个性越突出，影响的区域就越广，升值的潜力也就越大。城市定位不能“拍脑袋”，要学会运用科学的思维方式和全面、立体的眼光，才能准确的给城市定位。人们曾经把昆明的城市灵魂概括为“彩云之南，万绿之宗”，又把夹在北京和天津之间的河北廊坊定位于大北京下的“休闲ＣＢＤ”，这些都是城市定位中比较典型的例子。

经营城市的核心是土地，这是无可置疑的。经营者通过对土地的运作，使土地得到增值。经营一个城市成功的关键，在于避免雷同，切忌人趋亦趋赶时髦，发展与其自身条件相符的特色经济。××要根据自身的特点和自治区对××在南北钦防中的定位，确定城市经营的“重点”要围绕“一片海”做文章。

重点之一是经营海洋产业。立足北部湾丰富的海水珍珠、海藻、虾蟹壳类等海洋生物资源，大力发展与海相关的产业。目前××的海洋产业已经形成相当的产业规模。这就是××的产业特色，要紧抓住不放松。

重点之二是经营生态。××的旅游资源得天独厚，具有浓郁的亚热带风情。这是××人民以及子孙后代的宝贵财富，我们一定要保护、经营好。银滩在上个世纪90年代初期的建设，给××带来无数游客的同时还大大提高了××的知名度。但在今天看来当年银滩的开发是一种粗放式、破坏式的开发，十年来银滩的生态已经遭到了一定程度破坏。痛定思痛，才有了银滩改造的浩大工程。所以××在城市改造、建设的同时要保护生态环境。

重点之三是经营海派休闲生活方式。××美丽的滨海风光，富含负离子的空气，久负盛名的北部湾海鲜，却没有大都市忙碌的生活节奏。很多外地人到××的第一个感觉是××人的生活很休闲。虽然这附带有说××人懒散的嫌疑，但如今世界盛行休闲之风，推崇休闲的生活方式。××要抓住这一有利条件，推出经营海派休闲生活方式，可以以“××——休闲之都”的口号大力宣传，并在相关方面做好配合，如产权式酒店的经营，推出面向外地人的住宅楼盘，举办美食节等富有浓郁海文化的休闲度假活动。有可能的话，尽量争取举办一些在国内外具有较大影响的宣传活动，像海南博鳌举办了一次“博鳌亚洲论坛”，一个原来默默无闻的小镇就为天下人所知，这是其它任何宣传手段都很难达到的。这些都会给××带来更多的游客，更高的知名度，进一步激活房地产。

㈣经营城市要有“奇思异想”。在城市经营过程中，既需要踏踏实实的作风，有时候也需要超前的思路，需要有一些“奇思异想”。尽管有些“奇想”看起来不可思议。如澳大利亚的悉尼歌剧院，当初设计图纸出稿时，许多人都觉得不实用，太前卫，太花哨。但最终悉尼歌剧院却成了悉尼的代表建筑，世界知名的建筑物之一。一个城市的成长往往不乏奇迹，深圳从一个小渔村发展到今日的国际大都市。倒回二十年来看××，也很难想像今日的××拥有飞机场、火车、四通八达的高速路等等。可以在城市经营中采取一些特别的举措，在城市建设中树立一些看起来“标新立异“的建筑物，在城市宣传中采取一些大胆的手段，这些往往会收到意想不到的效果，更能够彰显城市个性，会使城市更具魅力。

㈤引进城市运营商概念。实践表明，城市经营的主体不再是单一的政府，市长必须学会与市场跳双人舞，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。在营城市过程中，涌现一批在政府行政指导下，通过运营城市土地，解决政府和市场共同面对的问题的人，就是城市运营商。他们在吃透政府宏观意图的前提下，充分运用市场化的机制和手段，通过成片开发土地带动城市和区域经济的发展，既以经济利益为导向，又注重兼顾长远社会效益。城市运营商的出现，彻底打破了小地产商的利益框架。目前在中国的很多城市，一些颇有实力的企业作为城市运营商已经浮出水面，在许多浩大的工程背后都有他们的身影。如北京王府井的改造，就是凭借香港李嘉诚的长江集团强大的财力和先进运营理念，将陈旧的王府井改造成现代化的购物步行街。中国城市的发展已经进入了一个崭新的阶段，单纯靠工业数量的扩张来带动城市发展的时代基本结束。城市的发展已经进入到了一个必须依靠提高城市的空间格局、完善城市体系和加强区域城市之间相互协调，才能保证城市持续、快速、健康发展的新阶段。从某种意义上说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国的城市经营进入了一个崭新的时代。从城市发展的新阶段、新要求来看，传统的房地产开发商已经无法满足未来城市发展经营的需要。未来城市的发展和建设，需要通过城市运营商，通过市场的方式来解决。在城市运营商看来，只有为政府、为社会提供尽可能多的服务，在一块较大面积的土地上形成相对完善的社会功能区，并且主动地把城市放在未来发展竞争的大环境下考虑，才能从城市优势中寻找到自己的市场价值。在这两年××的房地产升温中，一些有识之士已经意识到，目前××的商住用地过于分散零乱，将会影响到整个××的规划和形象。这是因为房地产商各自为政，最终导致小盘林立，互不关联。××要树立新形象，银滩改造工程、行政中心迁移、西区开发、××大道改造等都是相当大的工程。

这就需要具有雄厚实力、超强市场运作能力的城市运营商来运作，才能使经营城市取得预期的效果。

12全文查看实施经营城市的思路对策

城市是现代社会发展的中心。当今世界最活跃的生产力总是集中于城市，然后再逐渐向乡村转移，所以，城市的发展对于整个经济和社会的发展起着龙头作用。专家预言，２０年后中国将有一半人生活在城市。因而，“中国进入城市经营时代”已经成为市长、开发商和老百姓共同关注的焦点话题。&ims;&ims;要率先步入全面小康社会，实现“三新”

目标,就必须在城市经营方面有所建树。笔者仅就实施经营城市问题提出一些思路和对策。

一、经营城市的尝试和存在问题

近年来，&ims;&ims;市领导审时度势，提出了要从单纯的建设城市转向经营城市的部署，并进行了有益的尝试和探索：如有偿转让人力三轮车经营权；公开出售商业用地；拍卖户外大型广告经营权；实行环卫保洁有偿承包；拍卖公交线路；有偿使用海域等等，收到了很好的效果。一些公共服务领域的项目通过有偿转让经营权，不仅促进了市场有序竞争，而且增加了财政收入。由于经营城市在&ims;&ims;刚刚起步，虽然取得了一定的效果，但仍存在一些不足，如经营主体缺位，资产产权不清；城市公用事业政企不分；机制不够灵活等等。笔者认为主要的问题有以下两点：

㈡经营城市没有凸显城市特色。提高城市吸引力一方面可以增加游客，增加三产收入，同时还会吸引投资者，可谓一举两得。要提高城市吸引力，城市经营就必须考虑到凸显城市特色，以特色来增添城市魅力。&ims;&ims;在这方面就有所欠缺，在城市经营当中考虑凸显城市特色的作法、思路并不多。

二、关于经营城市的思路和对策

㈠解放思想，树立经营城市理念。日前，自治区党委在全区范围内开展解放思想再讨论活动。要求各地市、各级领导、政府公务人员进一步解放思想，更新观念，把思想认识从那些不合时宜的观念、做法和体制的束缚中解放出来，加大对外开放力度，掀起广西开发建设新高潮。作为初具中等城市规模的&ims;&ims;，要有大的发展，实现新跨越，就要真正解放思想，树立经营城市理念。

在加快市场经济和城市化进程的背景下，政府的职能从原先建设城市到管理城市，再从管理城市到经营城市，是时代发展的必然选择。改革初期，我们经常听到的市长政绩就是“建了一座桥”、“盖了一幢楼”、“修了一条路”等等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量城市建设的标准也很单一。现在来看，这种观念早已不能适应城市发展的需要。第二个阶段是管理城市，就是大搞草皮工程、广场工程、灯光工程等等，包括城市的海域治理、旧城改造等等。这是“线”的做法。第三个阶段是城市经营的高级阶段，即从“点”、“线”到“面”和“体”，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，即我们所说的“经营城市”。这时候的市长考虑更多的是：既然城市是一笔资产，怎么发展才能让其最大限度的增值？既然城市是一个战略节点，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有个性，更富有竞争力？既然城市是区域经济的龙头，怎样才能牵一发而动全身，从而带动城乡统筹发展？举一个简单的例子，XXXXX在大连当市长９年来，大连城市土地增值５倍，农村土地增值１０倍。所以说，解放思想，树立经营城市理念，就相当于解放了生产力。&ims;&ims;要通过这次解放思想再讨论，组织学习借鉴发达地区在经营城市方面的先进理念，创新运作机制，实现经营城市新跨越。

㈡经营城市要树立“以人为本”理念。经营城市不同于经营企业。经营企业是以获取经济利润为终极目的，经营城市是通过经营手段使城市资本增值的同时，最终目的是不断地满足人民日益增长的物质文化生活需要。“以人为本”有两方面的意思，一方面必须确立“以人为本”的规划理念、建设理念、管理理念和经营理念，为人民群众全面发展创造良好的城市环境。要尽量维护人民群众的利益，防止有的部门打着经营城市的幌子，为谋取私利，损害人民群众的利益。另一方面，经营城市需要高素质的人才为支撑点，必须加大人才引进力度，塑造一支素质优良、勇于创新的经营城市的人才队伍。作为经营城市的内在要求，城市必须形成一种高层次的文化与创新环境，即城市必须有能力培育人才、吸收人才，除了优越的工作环境外，还必须具备一个能与其他城市竞争的高质量的社会文化环境。如果必要的创业条件得不到满足，或制度激励不够，人才就难以留住，富于竞争力的企业也会另找安身之地，&ims;&ims;人才的流失和企业的搬迁应引起我们足够的重视。因此，我们必须通过建立健全行之有效的人才引进制度不断满足经营城市对人才 [] 的需求。

经营城市的核心是土地，这是无可置疑的。经营者通过对土地的运作，使土地得到增值。经营一个城市成功的关键，在于避免雷同，切忌人趋亦趋赶时髦，发展与其自身条件相符的特色经济。&ims;&ims;要根据自身的特点和自治区对&ims;&ims;在南北钦防中的定位，确定城市经营的“重点”要围绕“一片海”做文章。

重点之一是经营海洋产业。立足北部湾丰富的海水珍珠、海藻、虾蟹壳类等海洋生物资源，大力发展与海相关的产业。目前&ims;&ims;的海洋产业已经形成相当的产业规模。这就是&ims;&ims;的产业特色，要紧抓住不放松。

重点之二是经营生态。&ims;&ims;的旅游资源得天独厚，具有浓郁的亚热带风情。这是&ims;&ims;人民以及子孙后代的宝贵财富，我们一定要保护、经营好。银滩在上个世纪90年代初期的建设，给&ims;&ims;带来无数游客的同时还大大提高了&ims;&ims;的知名度。但在今天看来当年银滩的开发是一种粗放式、破坏式的开发，十年来银滩的生态已经遭到了一定程度破坏。痛定思痛，才有了银滩改造的浩大工程。所以&ims;&ims;在城市改造、建设的同时要保护生态环境。

重点之三是经营海派休闲生活方式。&ims;&ims;美丽的滨海风光，富含负离子的空气，久负盛名的北部湾海鲜，却没有大都市忙碌的生活节奏。很多外地人到&ims;&ims;的第一个感觉是&ims;&ims;人的生活很休闲。虽然这附带有说&ims;&ims;人懒散的嫌疑，但如今世界盛行休闲之风，推崇休闲的生活方式。&ims;&ims;要抓住这一有利条件，推出经营海派休闲生活方式，可以以“&ims;&ims;&mdsh;&mdsh;休闲之都”的口号大力宣传，并在相关方面做好配合，如产权式酒店的经营，推出面向外地人的住宅楼盘，举办美食节等富有浓郁海文化的休闲度假活动。有可能的话，尽量争取举办一些在国内外具有较大影响的宣传活动，像海南博鳌举办了一次“博鳌亚洲论坛”，一个原来默默无闻的小镇就为天下人所知，这是其它任何宣传手段都很难达到的。这些都会给&ims;&ims;带来更多的游客，更高的知名度，进一步激活房地产。

㈣经营城市要有“奇思异想”。在城市经营过程中，既需要踏踏实实的作风，有时候也需要超前的思路，需要有一些“奇思异想”。尽管有些“奇想”看起来不可思议。如澳大利亚的悉尼歌剧院，当初设计图纸出稿时，许多人都觉得不实用，太前卫，太花哨。但最终悉尼歌剧院却成了悉尼的代表建筑，世界知名的建筑物之一。一个城市的成长往往不乏奇迹，深圳从一个小渔村发展到今日的国际大都市。倒回二十年来看&ims;&ims;，也很难想像今日的&ims;&ims;拥有飞机场、火车、四通八达的高速路等等。可以在城市经营中采取一些特别的举措，在城市建设中树立一些看起来“标新立异“的建筑物，在城市宣传中采取一些大胆的手段，这些往往会收到意想不到的效果，更能够彰显城市个性，会使城市更具魅力。

㈤引进城市运营商概念。实践表明，城市经营的主体不再是单一的政府，市长必须学会与市场跳双人舞，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。在营城市过程中，涌现一批在政府行政指导下，通过运营城市土地，解决政府和市场共同面对的问题的人，就是城市运营商。他们在吃透政府宏观意图的前提下，充分运用市场化的机制和手段，通过成片开发土地带动城市和区域经济的发展，既以经济利益为导向，又注重兼顾长远社会效益。城市运营商的出现，彻底打破了小地产商的利益框架。目前在中国的很多城市，一些颇有实力的企业作为城市运营商已经浮出水面，在许多浩大的工程背后都有他们的身影。如北京王府井的改造，就是凭借香港李嘉诚的长江集团强大的财力和先进运营理念，将陈旧的王府井改造成现代化的购物步行街。中国城市的发展已经进入了一个崭新的阶段，单纯靠工业数量的扩张来带动城市发展的时代基本结束。城市的发展已经进入到了一个必须依靠提高城市的空间格局、完善城市体系和加强区域城市之间相互协调，才能保证城市持续、快速、健康发展的新阶段。从某种意义上说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国的城市经营进入了一个崭新的时代。从城市发展的新阶段、新要求来看，传统的房地产开发商已经无法满足未来城市发展经营的需要。未来城市的发展和建设，需要通过城市运营商，通过市场的方式来解决。在城市运营商看来，只有为政府、为社会提供尽可能多的服务，在一块较大面积的土地上形成相对完善的社会功能区，并且主动地把城市放在未来发展竞争的大环境下考虑，才能从城市优势中寻找到自己的市场价值。在这两年&ims;&ims;的房地产升温中，一些有识之士已经意识到，目前&ims;&ims;的商住用地过于分散零乱，将会影响到整个&ims;&ims;的规划和形象。这是因为房地产商各自为政，最终导致小盘林立，互不关联。&ims;&ims;要树立新形象，银滩改造工程、行政中心迁移、西区开发、&ims;&ims;大道改造等都是相当大的工程。这就需要具有雄厚实力、超强市场运作能力的城市运营商来运作，才能使经营城市取得预期的效果。