作业成本法在物业管理企业成本管理中的应用

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摘要：当前以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴服务行业的成本管理的需求。

本文提出了运用作业成本法优化作业流程，进行作业成本管理的观点，通过设计作业成本法在物业管理企业应用的实施模式并结合案例研究，探索作业成本法在物业管理企业的创新应用，以期为物业管理企业的成本管理构建一个更加科学合理的方法体系。

关键词：作业成本法物业管理成本管理

目前我国物业管理收费一般按照政府指导价结合市场竞争机制来制定收费价格，受政府管制的物业管理企业在市场竞争环境下，物业管理收费价格上调空间不大，由于人工成本等物业管理成本在逐年增长，笼统地以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理的成本管理需求，而物业管理行业本身就是一个微利行业，如果希望持续性发展，必须对成本进行精细化管理，尽量减少或消除不增值作业、增加增值作业，挖掘新的利润增长点，而作业成本法正是最好的选择。

一、作业成本法的发展

20世纪80年代，随着以MRPⅡ为核心的管理信息系统的广泛应用，以及计算机集成制造系统(CIMS)的兴起，直接人工费用普遍减少，间接成本相对增加，明显突破了传统成本法中直接成本比例较大的假定。

美国实业界普遍感到产品成本信息与现实脱节。

在此背景下，大批西方会计学者开始对传统的成本会计系统进行全面的反思。

美国的卡普兰与约翰逊两位教授合作出版了轰动西方会计学界的专著《相关性消失：管理会计的兴衰》。

卡普兰和约翰逊认为：伴随着竞争的加剧，技术的尖端化和管理上适时制的应用，传统成本会计系统和管理会计系统与决策有用性目标的相关性越来越差，新的管理会计系统既要提供过程式控制信息，又要提供创造价值的战略性获利能力信息，作业成本法应运而生。

作业成本法在行业领域应用方面，也由最初的制造行业扩展到保险、银行、物业管理、零售、铁道运输、医疗卫生等服务行业。

例如ABC成功地应用于数据服务公司(Data Services，Inc.)、ATT公司、消防基金公司(Firemans Fund)、美国快递公司(American Express)、海军供给司令部等。

二、作业成本法的原理

作业成本法是以作业为基础，设立作业中心，根据资源动因进行资源归集，形成作业成本库，然后再根据作业动因，把作业成本精确地分配到最终成本对象，通过成本动因找出增值作业和不增值作业的原因，从而减少或消除不增值活动而不增加过多的成本，作业成本法的目的在于作业成本管理，是以提高客户价值、增加企业利润为目的的新型集中化管理方法。

三、作业成本法在物业管理企业的应用设计模式

为了使本文的研究对大部分物业管理企业都具有参考价值，本文所研究的成本主要指大多数物企业经常发生的物业管理成本，详见图1。

四、作业成本法在物业管理企业应用的案例研究

(一)本文选择该案例研究目的

本文选取上海市Z物业管理有限公司(以下简称该公司)作为案例研究对象，是出于以下考虑：

1.上海是中国房地产发展的前沿城市之一，物业管理总体比较先进。

该公司成立于1998年6月，是一家从事高档物业管理及物业咨询的企业，具有全国物业管理一级资质，年度物业管理面积在100万平方米以上，物业管理类型多样，涉及多层、小高层、别墅、商铺、会所等，目前使用了物管费收缴ERP软件、财务金蝶EAS软件等集成系统软件，物业管理经验丰富。

2.本文通过设计作业成本模式在该公司的应用，论证了作业成本法在物业管理企业应用的可行性和科学性，以期改善该行业的成本管理方式，促进物业管理企业的健康快速发展。

(二)作业成本法在该公司的具体应用

本文选取该公司2012年度两个比较有代表性的物业管理小区为研究对象，这两个小区为上海市松江区九亭镇的甲乙两个相邻小区，具体情况如下：

甲小区为九亭花园，管理面积为46.51万平方米，全部为多层，物管费标准为0.9元/平方米/月，绿化率为35%，容积率为1.2。

乙小区为上海弄里人家，管理面积为15.17万平方米，其中：别墅为4.77万平方米，物管费标准为2元/平方米/月，绿化率为41%，容积率为0.7;小高层为10.4万平方米，物管费标准为1.7元/平方米/月，绿化率为32%，容积率为2。

在客户维系中，因为甲小区创造的收入高于乙小区，因此公司领导初步认为应重点对小区规模较大、物管费收入较高的甲小区投入更多的资源加以重点维护，现运用作业成本法对该公司2012年度管理的甲乙两个小区进行成本测算和效益分析。

1.划分作业中心

主要作业中心有：保安部、保洁部、绿化部、工程管理部和客户服务部等。

2.明确各项作业活动耗费的资源(数据来源于公司ERP系统，详见表1)

3.分步计算甲乙小区的作业成本

第一步，根据作业成本动因，确认间接成本作业动因分配率，详见表2。

第二步，根据作业动因分配率分配间接成本，详见表3。

第三步，计算甲乙小区总物业管理成本，直接成本直接计入，间接成本根据成本动因分配计入，详见表4。

从以上计入方式来看，第一种是属于直接成本，第二种是按照作业动因分配计入的成本，本文设计的作业成本应用模式与作业成本法的理论不谋而合，充分验证了作业成本法在物管行业应用的可行性。

4.作业成效分析(详见图2)

从以上测算数据可以看出，甲小区物业管理收入502.31万元，物业管理成本453.47万元，毛利48.84万元，毛利率9.72%;乙小区物业管理收入326.34万元，物业管理成本268.02万元，毛利58.62万元，毛利率17.95%。

公司领导初步认为应重点维护规模大、物管费收入高的甲小区的决策是不恰当的，应重点维护收入质量较高的乙小区，对甲小区的管理应采取的措施：降本增效。

(三)作业成本管理

当作业成本小组把2012年公司经营数据和作业分析提交给公司决策层后，领导决定从2013年1月份开始进行作业改进。

1.保安中心作业改进措施

通过作业成本追踪分析，发现该公司保安中心人工成本比较高，甲小区监控设备老化，保安人数较多，人浮于事比较严重，该公司领导研究决定投入90万元升级电子监控设备，按照平均年限法分3年计提折旧，残值率为0，每年的折旧费增加30万元。

监控中心设备升级后，保安中心通过监控中心既可以及时发现、解决小区里面发生的异常情况，还可以减少20个保安人员，相应的可减少的人员工资和社保费等人工成本45万元，每年可以新增加利润15万元。

2.保洁中心作业改进措施

该公司保洁中心负责两方面的工作：(1)负责小区公共区域的清洁卫生、垃圾清理等。

(2)根据业主的要求，可以提供按照小时计算支付的特约清洁服务，通过对该公司保洁中心的作业成本追踪分析，发现保洁中心特约保洁服务较少，而根据客户服务部提供的业主要求来看，业主对特约保洁服务需求较大，通过作业成本分析和改进工作流程，该保洁中心在保证小区公共区域的清洁卫生的基础上为业主提供特约保洁服务。

该公司2013年保洁员工人数与2012年相同，保洁中心成本变化不大;而2013年1月通过作业改进后，向业主提供特约保洁服务增加利润38万元。

五、研究结论

本文遵循从理论到实践，以物业管理企业的物业管理成本为研究对象，构建了较为完整的物业管理企业应用作业成本法的实施模式，从新的视角来分析和应用作业成本法，并得出以下主要结论：

第一，随着计算机系统的普及应用，物业管理企业将作业成本法应用到自身的成本管理系统，不仅能够提供传统成本计算方法所无法提供的成本信息，而且对企业的成本管理深入到作业层次，通过作业动因分析进行作业管理，实行全程式成本管理，能够优化物业管理企业的作业链和价值链，满足企业管理层面的需要。

第二，通过作业成本法在物业管理企业的成功运用：确定合适的作业动因、分配间接成本和作业分析，可以从源头上改进作业流程，优化作业成本管理，提高经济效益。

参考文献：

[1]安东尼A阿特金森、罗伯特S卡普兰、S马克杨(著)，丁瑞玲等(译).管理会计(第4版)[M].北京：北京大学出版社，2006.

[2]潘飞，周为利，童卫华.作业成本法在非生产部门的应用研究[J].上海会计，2003(9).

[3]周宏泉.以精细化管理控制物业管理成本[J].城市开发，2008(6).

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