公共租赁住房小区物业管理

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公共租赁住房小区物业管理【1】

摘要本文浅议了公共租赁住房小区物业管理的特点，及其物业管理过程中出现的问题，探索了解决公共租赁住房小区物业管理的方法。

关键词公共租赁住房小区物业管理特点问题方法

公共租赁住房建设，基本上从2008年才开始，国家有关政策从2007年开始制定发布。

公共租赁小区具有不同于其他一般小区的特点，公共租赁小区的物业管理也具有特殊性，这需要我们边探索边管理。

一、公共租赁住房小区物业管理的特点

我国为改善城市低收入居民的居住条件，建设保障性安居工程，其中以实物的形式解决这部分人群的住房困难问题，这就是公共租赁住房。

1、从产权人的角度讲，公共租赁住房是政府实施的保障性安居工程，公共租赁住房小区的产权人一般为政府或政府指定机构，因此小区物业管理实际上也是政府管理的行为。

因此公共租赁住房的物业管理和一般商品房的物业管理不同，它带有政府特色。

2、从小区的管理对象来讲，他们是中低收入的住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员这些符合国家住房保障政策的准入人群，具有对象特殊性。

3、从小区的规划讲，公共租赁住房小区的规划设计上强调配套全、功能齐、户型小、节能环保，有配套的物业管理用房，一般还有一定数量的商业配套设施。

这有利于后期公共租赁住房物业管理成本的降低。

4、从小区的日常监管来讲，公共租赁住房小区的承租人必须接受一定行为规范和准入条件动态管理的约束。

具体的讲，小区的日常监管和服务有政府和小区物业共同进行，承租人和一般小区比较，他要接受特殊的约束。

二、公共租赁住房物业管理出现的问题

国家保障房的建设历史时间短，我们对于保障房小区的物业管理处于一边探索一边管理的情况，一般的小区物业管理会出现的问题，公共租赁住房物业管理会出现，因为公共租赁住房小区的特殊性，它的物业管理增加了它的特殊问题。

1、房屋的居住情况：政府管理办法对公共租赁住房承租户有约束，对房屋的空置期限有要求，但是因为各种客观主观的情况，公共租赁住房小区有一定的空置率。

以山东一保障房小区为例，该小区主要是公共租赁住房，共有已经竣工和在建楼盘八个，目前已售两个楼盘，租赁户还未完全入住，每个城市这种情况不在少数。

这样的小区，如果仅靠物业费，即便物业费100%收缴，物业公司依然难以运营。

2、特殊群体人员多：公共租赁住房主要针对中低收入家庭，在这些家庭中，特殊群体很多。

以山东泰安市为例，保障房摇号时，特殊家庭：如城镇低保家庭、残疾人员家庭、民政部门认定的优抚对象、工会部门认定的特困职工等等具有优先保障的家庭。

这样的家庭收入很低，物业费对他们来说，是很大的一笔支出，拿出的很困难。

3、社会关注度高，物业管理企业社会压力大。

物业公司本身是企业，物业收入有限，以有限的收入做有限的服务，居户感觉不满意，企业感觉难做。

例如居户感觉小区保安少，物业公司则无法支付更多保安的工资等等。

保障房小区是政府的惠民安居工程，收社会关注度高，小的问题可能引起大的舆论关注，这对管理物业公司是较大的压力。

三、探索解决公共租赁住房小区物业管理的方法

1、政府的大力支持。

一是从资金上面支持，公共租赁住房是政府惠民安居工程的重点，公共租赁住房特殊群体特别多，政府可以通过提供公共租赁小区营业房收入补贴公共租赁住房小区物业公司，或通过少收或不收物业企业税金等方式补贴公共租赁住房小区管理物业公司，减少公共租赁住房承租户物业费用。

二是从政策上支持，联合房管、社区、公安、医疗等部门入驻公共租赁住房小区，加上物业管理企业，联合办公，建立公共租赁住房联合服务体系，为公共租赁住房承租户提供便捷优质的服务。

三是从硬件设施上支持，在公共租赁小区附近建立学校、医院等，减少公共租赁承租户生活成本;四是从公共租赁住房建设的质量监管上加力，实际情况中，因为房屋质量问题引起业主和物业企业矛盾的很多。

这就要求政府加强监管，选招业绩好信誉高的开发商建造质量过硬的公共租赁住房，也就有利于物业管理的顺利开展。

2、建立公共租赁住房小区服务体系。

物业公司招聘工作人员以其管理的公共租赁小区人员为主，保安、保洁等工作人员如果都是本小区人员，首先他有一个特别的责任感，这是他的家园，他会希望管理好自己的家园，其次是他有一个稳定的收入，所管理小区人员稳定的收入为物业企业带来稳定的物业费收入，物业公司可以为这个小区投入更多资金，这是一个良性循环。

3、建设公共租赁住房小区文化。

把公共租赁住房小区建成住户的家，让他们有家的感觉。

政府及物业企业共同努力，加大政策宣传，多开展社区文化活动，提高住户公共生活意识，让住户把小区建设当作自己家的建设。

参考文献

【1】王志刚.公共租赁住房小区物业管理的若干问题.住宅与房地产.2013.5

业主拒缴物业管理费的行业【2】

摘要：目前物业管理服务区域内不交费的行为非常严重，不仅侵害了其他交费业主的利益也使物业服务企业难以继续经营。

本文首先阐述了业主与物业管理的相关概念，提出了业主拒缴物业管理费时常说的四句话，然后进行了物业行业的解释，以期业主以平和的心态多了解物业专业知识，并能够化解误解。

关键词：物业管理;业主;物业管理行业

物业管理有狭义和广义之分。

狭义的物业管理是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务企业依据物业管理合同进行的房屋建筑及其设备设施、环境绿化、交通秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。

广义的物业管理不仅包括物业服务公司还包括业主管理的运行过程，和委托物业公司或者其他协议管理人员进行的管理行为。

业主是指物业(产权)所有者，房屋租赁人不是业主仅是物业的使用人。

业主即可以是法人、自然人和其它的组织，也可是本国公民或组织，也可是外国公民或组织。

物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。

我国的物业管理起步比较晚，发展的过程中出现了不少的问题，其中物业管理费的收取对于公司来说就是相当头疼的一件事，业主对物业管理费的支出也非常在意。

一些物业公司由于物业管理费用比较高或某些方面经营管理不善，业主对现实的服务不满意达不到心理预期，便以此为借口拒绝缴纳或延期缴纳物业管理费。

物业管理公司又没有办法强制业主缴纳物业管理费的行政手段，物业管理费收的越来越少，物业公司只能靠降低物业服务质量维持经营，靠减少工作人员来维持正常经营，又会引起业主更加强烈的不满，最后由于业主和物业公司相互之间的利益不可调和，导致物业管理再也持续不下去，也就出现了经济学中的囚徒困境。

由于业主和物业公司的决策相互博弈而形成了一种双输的局面。

业主不满意服务不交物业管理费，物业公司降低服务标准不提供物业服务，整个物业管理区域必然会陷入恶性循环，所有人都会在这种状况下受损，业主得不到舒适清洁的环境，物业公司也不可能盈利。

我们常听到业主批评物业公司的四句话：①你们才不会亏钱，要是亏钱，早不干了!②除了收钱，你们干啥了?③我的房子，凭啥让你管?④什么门内门外，我既然交了物业费，有事我就得找物业!但凡业主与物业公司出现冲突时这四句话都会出现，除了物业管理公司自身工作方式或内容有不透明或不到位的地方外，业主对物业管理专业不了解也是主要原因。

(1)你们才不会亏钱，要是亏钱，早不干了!这是业主对物业服务企业财务状况不了解。

物业管理公司要本着为业主提供高质量服务的宗旨工作，按双方所签订的物业管理合同和政府规定收费。

同时业主也需按照合同规定，积极主动向物业公司交纳物业管理费用，确保公司可得到一定的利润。

双方应从维护双方利益为出发点，采取合法合理的手段处理管理中存在的问题。

目前我国大多数小区在收取物业费时都是先服务再缴费即先支出后收钱，这些收不回来的应收账款慢慢转化成坏账，使物业公司支出越来越多，就好像是一个无底的泥潭越陷越深。

如果撤出此小区再重新投标其他项目，只会使原来所管项目费用收不回来，而新项目投标中标与否都是一个未知数。

因此，现在存在的尴尬局面是尽管物业公司亏钱，但想走也走不了。

而且我国物业费用收取的规定是并没有明确的法律条款，仅仅只能依据2007年国务院修改2003年版的《物业管理条例》，其中对费用的规定比较模糊和笼统，造成现在物业费用核定很低。

上涨物业费变成了一个很难实施的现实困境。

(2)除了收钱，你们干啥了?这是业主对物业公司提供服务的目的和重要性不了解。

物业管理的对象是小区环境、设施设备、安全等，服务的对象是广大业主，业主交不交物业费或交多少物业费决定着物业公司的服务与质量，也将直接影响着物业管理区域的房产的保值或增值。

业主和物业公司其实是一种合作伙伴关系。

只有业主缴费，并合法合理监督物业公司管理职责，业主的居住环境和保值增值就可以保证。

简而言之就是物业帮业主创造更舒适和安全的环境，使业主的房子更加值钱。

但如果业主不交费，物业公司不作为或服务质量很差，基本设施不进行日常维护及保养，环境清洁只是凑乎，安全管理缺乏，日久天长带来的后果是小区的环境没有人处理，肮脏混乱，小区设施设备老化，治安越来越差，小区整体环境混乱不堪，到头来吃亏的还是业主自身!

(3)我的房子，凭啥让你管?这是业主对物业企业责任和义务的不了解。

根据我国颁布的《物权法》对小区业主的权利义务进行了全面的界定。

业主享有小区的建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权包括三部分：专有部分的专有权，共有部分的共有权和共同管理权的三种权利的结合。

专有所有：例如买下一栋楼宇中的某一具体单元，业主完全享有的物业。

业主的房子如果在不影响公共部位的情况下，对自己专有部位行使权利这确实是物业公司没有权利管理的，但如果业主越界行使专有部位的权利甚至造成对物业共有部位的权益的侵害，物业公司是有权利阻止和消除危险的。

(4)什么门内门外，我既然交了物业费，有事我就得找物业!这是业主对物业企业责任和义务的不了解。

我们刚才所说的业主对自己拥有的房屋内部有专有权利，但对小区公共部分、公共设备设施、公共环境、公共秩序的专有权是委托选聘的物业服务公司进行管理。

因此业主对公共环境及设备有义务提供费用进行维护和维修。

物业费的构成主要包括物业公司的日常管理费用、人员工资、管理区域绿化、清洁、设施设备维护、公共秩序维护。

物业管理的范围仅是对公共区域进行服务，但目前由于物业费用的难收取，物业公司也不得不忍气吞声随叫随到。

还有当业主遇到人身或财产受到侵害的时候，认为交了物业费就应该保护人身及业主财产安全，殊不知物业公司仅是协助公安局进行秩序的维护，而不是业主财产的保管费!

以上是这四句话的物业管理解释。

如果业主和物业公司都能为对方考虑，关于物业费的收取和物业服务的提供内容进行全面的协商达成一致的意见，相互之间共同遵守物业管理合同，业主按时足额缴纳管理费，物业公司为业主提供全面周到的服务，业主的生活环境将更加舒适，物业公司也能够盈利，双输的局面变成双赢。

参考文献

[1] 黄晓东，黄琳住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道[J]. 现代物业. 2008(12)

[2] 谭彬勇浅谈博弈论在企业核心人才管理中的应用[J]. 华商. 2008(04)

[3] 邹海雷博弈论在企业管理中的应用[J]. 绍兴文理学院学报(自然科学版). 2007(01)

[4] 刘英团千呼万唤始出来――评《物权法》对业主、业主大会、物管公司的激励与约束[J]. 现代物业. 2007(08)

公共租赁住房小区物业管理