强化物业管理企业财务管理的途径

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摘要：物业管理企业是伴随着我国改革开放的历程逐渐出现并新兴的一个服务行业，存在很大的发展势头，但是目前尚无独立的行业财务制度，财务管理工作也很不到位，许多问题仍有待发现和探索。

本文从物业管理企业财务管理的现状和特点出发，分析了现实中存在的许多问题，最后有针对性地提出对策建议。

关键词：物业管理企业;财务管理;强化;途径

一、物业管理企业财务管理现状

我国的物业管理行业属于朝阳行业，所以大部分物业企业对财务管理的重要性认识不到位，缺乏行业会计准则的约束，相应的约束机制尚未建立起来，而且我国物业管理企业由于组建方式和类型不同，在财务会计管理上遵循的准则和制度也大相径庭，甚至自相矛盾，还有物业企业甚至根据自身要求自设账目、自成体系，这样既不利于企业经营成果的正确核算，又不利于真实反映、核算、预测企业的财务状况，因此，为了物业管理企业自身利益考虑，应该尽快建立和完善财务管理体系。

1.会计基础工作不到位，内部财务控制不规范

对于企业而言，会计核算工作是最基础和日常的财务管理活动，也是整个财务管理工作的基础。

同时物业管理作为一个新兴事物，并没有包括在传统的行业会计制度中，这就造成物业企业在会计核算中没有同行业的成功经验可以借鉴。

物业管理的对象具有广泛性和不确定性，所以在会计明细科目设置上具有很高的灵活性，所以很容易走向极端――科目设置混乱。

由于是一个新兴的行业，所以物业管理企业目前尚无完整的财务管理制度和办法可以借鉴和遵循，而且企业内部也没有建立完善的内部财务制度，这就造成大多数物业企业财务会计核算过于简单，简单地根据自身发展需要设立账目，全然不顾会计科目的要求分门别类设置明细账，所以造成内部财务控制松散，会计信息得不到真实准确反映。

2.缺乏基本的会计制度和内部控制制度

会计制度是对企业所发生的交易和财务往来在账簿中进行分类、登录、核算的基础上，进行分析、核实和上报的一种制度，是进行会计工作要遵循的规则、方法和程序的统称。

由于没有现成的行业会计制度，所以在实际工作中，物业企业的会计科目设置基本上靠从业人员的经验判断，而对于新兴的物业公司而言，可以借鉴的成功经验很少，所以导致这类企业会计账目和财务管理非常混乱。

内部控制制度是企业财务管理工作的总的指导思想，而且是企业财务自我监管自我完善的重要措施。

在社会化大生产中，内部控制往往构成企业各项活动的自我调节和约束的内在机制，并处于企业中枢神经系统的核心位置，所以可以这样说，内部控制是否健全，是企业生产经营成败与否的关键。

在物业企业由于领导认识上的缺位(内部控制制度是大型商业企业才用得上的制度，物业企业用不着)，同时由于物业企业在我国发展历程还很短暂，所以相对健全的内部管理制度一直没有建立起来。

3.资金管理水平低下

物业企业普遍存在自身管理不善、资金从投入到如数流回周期长、滞留资金多等等现象，严重制约了企业盈利能力的提高和运营资金的正常使用。

为了节省人员开支，物业企业在人员职务的设置上亦不尽合理，未体现不相容职务应该相分离的原则，会计人员一人兼任多职的现象非常常见。

二、物业管理企业财务管理特点

物业管理企业由于行业本身的特殊性，所以其会计核算与财务管理具有自身的特点，而且物业管理企业的类型不同，其财务管理模式也不一样，概括来讲，主要有如下特点。

1.资金流动过程和会计核算相对简单

在我国，物业管理是一个新兴行业，同时由于物业管理提供的是无形的服务，自始至终不会生产出有形的商品，所以其资金流动过程相对简单，会计核算与财务管理也相对简单。

最主要的会计核算过程也就是物业费的收取与使用，为了便于接受业主的监督，提高服务质量，物业管理企业必须定期披露最全面的财务信息，以保证业主能全面了解物业的资金运作。

2.财务管理模式大致相同

我国的物业企业一般分为商业物业、办公区物业和小区物业三种类型，其中，商业物业盈利性最高，一般情况下，商业物业企业提供的主要是物业管理服务，即提供安全、清洁服务以及进行工程管理等等，以保证物业公司的正常运转。

但是商业物业对各方面的配套条件要求很高，而且市场规模与份额也会越来越大，逐渐形成良好的发展势头。

相比较而言，办公区物业和小区物业盈利性稍差，因为这两类物业是伴随着开发商对物业的需要而产生的，是具有隶属性的，所以其得到的利润相对于地产利润来讲九牛一毛，而且目前这两类物业规模较小、行业不集中，整体竞争力较差。

对于各种类型的物业管理企业而言，其经济核算的核心便是财务核算，所以它们的财务管理模式是大致相同的，走的基本上都是粗放式财务管理，缺乏专业财会人员，行业准入制度不健全，鱼龙混杂，效率较差。

3.其他

物业管理企业经营过程与一般的生产活动和销售活动没有多大关系，所以大多数情况下只涉及维修维护等管理服务的提供，其财务核算对象――资金运动过程肯定比大型生产企业和商业企业简单。

对物业管理企业各项费用及资金运营情况的监督，来自企业财务部门、政府有关部门和业主三方，所以一般情况下对其资金运作的监督更为完善。

由于业主最关心物业管理收费的使用情况及效益，而企业管理层出于自身利润最大化的追求也很关注企业的资金运营情况，所以，物业管理企业的财务信息使用方一般为业主和企业管理层。

三、如何加强物业管理企业财务管理

1.有关部门应该在制度层面大力支持

国家在大力开拓经济适用房、廉租房的同时，应该加大对物业管理行业的政策与资金支持，加快相关配套设施的建设。

此外，会计协会应该尽快出台一套可以规范物业管理企业会计活动和财务管理的基本准则，以使物业服务行业从业人员开展会计工作能够有法可依。

2.建立内部管理控制制度

虽然物业管理企业不像大型商业企业那样业务量大、单笔业务金额数额众多，但是物业企业事务很繁琐，比如水电费、物业管理费、环境维护费用等的收取工作。

所以物业企业应该尽快聘用有内部控制管理工作经验的财务人员，逐步建立属于自己的系统完善的内部管理控制制度。

图1 内部控制制度框架

3.加强和规范物料用品采购的管理

对于物业管理这个特殊的行业而言，日常耗材构成其企业成本的很大一块，所以为了完善其财务管理制度，必须加强对专业耗材的日常控制工作。

例如，为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的采购支出成本，河南万厦物业管理服务公司出台了《物料用品采购规定》，对本公司需要外购的各种物品和耗材由管理处这个机构根据采购数量的多寡决定采用自行采购方式还是集中采购方式进行统一办理。

资金收支、管理由管理处统一安排进行。

4.加强资金管理

有俗语道：没有规矩不能成方圆，所以为了加强物业管理企业资金的监督和管理，必须首先建立严格完善的资金管理制度。

一般情况下，财务管理部是企业的资金管理部门，与企业形成委托――代理关系，主要从事各个管理处及各部门的资金结算和管理工作，所以财务管理部具有管理和服务双重职能。

其次还要定期对各个管理处的现金库存情况及其与财务管理部门的资金结算情况进行全方位检查。

5.提高人员素质

人力资源构成企业资产的重要组成部分，所以提高人员素质是提升企业核心竞争力的关键，对于物业管理企业而言尤其缺乏专业的财务会计人员，在财务会计人员的培养过程中，首先要严把准入关，杜绝不具备会计基础知识和从业能力的人员进入本公司从事财会岗位，进入后，则要加强从业人员的职业道德和思想道德教育，提高职业素养，使物业管理企业财务部门成为人无我有、人有我优、人优我特的专业技能很强的部门。

另外，要通过不断的会计知识和形势方面的继续教育和学习，更新知识，适应形势。

四、结论

物业管理企业是伴随着我国改革开放的历程逐渐出现并新兴的一个服务行业，存在很大的发展势头，但是目前尚无独立的行业财务制度，财务管理工作也很不到位，许多问题仍有待发现和探索。

参考文献：

[1]方莉.物业管理企业现金流的控制点[J].商业会计，2007.

[2]柏光燕.我国物业管理企业财务管理问题研究[J].中国外资，2008，8.

强化物业管理企业财务管理的途径