关于夫妻共有房产登记有问题的探讨

[共有房屋买卖协议书]引导语：买卖合同的当事人中，出卖财产的一方称为出卖人或卖方，接受财产并支付价款的一方称为买受人或买方。今天，小编为大家整理了关于共有房屋买卖合同范本，欢迎阅读与参考! 共有...+阅读

关于夫妻共有房产登记有问题的探讨

关于夫妻共有房产登记有关问题的探讨

夫妻共有房产登记是指房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻状况存续期间取得的房产进行权属登记时，实行共有房产登记。

一、房屋共有的形式及夫妻共有房产权属登记的界定

１、房屋的

共有有两种形式：按份共有与共同共有。许多人对此并不太了解，在此，有必要进行比较与区分。

按份共有与共同共有的概念

所谓房屋的按份共有（又称分别共有），是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。需要明确两点：第一，各个共有人对共有房屋按照各自份额享有所有权，其份额在共有关系产生时共有人就应当将之明确。第二，按份共有并不是指把共有房屋分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有房屋整体按各自的份额享有权利承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四间房屋，双方各占二分之一，这并不是指甲乙二人分别占有两间房屋，而是指两个人都对这四间房屋享有权利，该权利的份额由共有人所占的份额即各半进行分配。

房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的、不分份额的享有权利和承担义务。这种共有具有以下几个特征：第一，共同共有的产生基于一定的共同关系，这种共同关系，或是由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系，或是由合同约定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各个共有人对共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用。

２、夫妻共有房产权属登记的界定

夫妻共同房产采用共同共有或按份共有登记都可以，修改前的《婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属夫妻共同所有，双方另有约定的除外”。在该条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。2001年修改的《婚姻法》将原第十三条设为第十七条，并增加了第十八条（财产归一方所有的几种情形）及第十九条，第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的适用本法第十七条、第十八条的规定”。可见，修改后的《婚姻法》对家庭财产的规定，更倾向于由当事人自行约定。也就是说当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定。登记机关在受理此类房屋所有权登记申请时，已不能单凭是婚前财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确定，而必须采用具体问题具体分析的方法，要根据当事人提供的合法有效凭证严格审查，按照相关的法律法规的规定，予以确权。

二、我国夫妻共有房产登记的现状及弊端

现在，对属于夫妻共同的房产，我国绝大部分市民都习惯于由一方登记产权，全国各地的登记机关一般也不强求当事人以夫妻共有的房产进行登记。只是对房屋所有权进行处分（如出卖或设定抵押）时，才依据修改前的《婚姻法》第十三条关于“夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外”的规定，要求产权人的配偶作为共有人在相关的文件上签字。

但是，这种登记方式的问题也是显而易见的：一是按物权立法的理论，政府权属登记机关所登记的产权人才是房屋所有权人，而不能包括配偶在内的其他人。将本属于夫妻共有的房产登记为一方所有，就不利于保护另一方的合法权益。例如：

二是在2001年修改的《婚姻法》更进一步明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻间的财产问题趋于复杂，财产所有权形式多元化，不能简单地确定为一方所有或共同所有。

因而，原来的登记方式已经不相适应，而将夫妻共有的房产按共有房产登记，能真实地反映权利状态，这对保护房屋所有权人的合法权益，维护正常的房产交易安全，降低和减少房屋权属登记部门的责任和风险，将发挥积极有效的作用。

三、对于夫妻共有房产登记过程中可能存在的问题进行分析和探讨

㈠．夫妻婚姻关系存续期间房屋权属登记问题

根据修改后的《婚姻法》第十七条、第十八条、十九条的规定夫妻对房产所有权有多种形式，具体可分为以下几种：

１、共同共有。夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权，包括⑴、夫妻双方婚姻关系存续期间，由一方或双方购置、自建、交换的房产，以及继承所得的房产，而且双方没有明确规定的。⑵、夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。夫妻对共同所有的房产享有平等的处理权，任何一方都12全文查看不能无视他方擅自处理。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：共同所有的房屋，由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。

２、个人所有。包括⑴、婚前通过购置、自建、交换等方式到得的房产。⑵、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。此类房产，只需个人申请登记，今后，对已经登记为一方所有的房产，

在转让或设定抵押时，只需要登记的一方签字，不必取得对方的同意。

３、按份共有。夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。《婚姻法》第十九条赋予夫妻双方可以对婚前婚后房产在不违背法律的前提下，约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是说夫妻双方可以通过合法有效的约定来改变房产的所有权形式。《婚姻法》第十九条正是体现了我国民法中的“意思自治原则”。法律规定夫妻双方所有的房产可以通过约定来确定所有权形式。因此，当夫妻双方通过约定变更为一方所有时，夫妻双方必须亲自到房屋权属登记机关签署约定书。值得注意的是，在夫妻共有产登记中，存在着产权转移登记问题。如本属于夫妻共有产，现双方书面约定归一方所有，根据我国房地产法相关规定，必须按转移登记办理并征收税费。

２、房屋权属登记机关在受理夫妻共有产登记中的审查职责

房屋权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。登记的功能在于推定了所登记的房屋的合法性，起公示作用，社会公众可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载和颁发的房屋所有权证，了解相应的权利状况，使之具有社会公信力。

房屋权属登记机关的登记行为是依当事人的申请并依照法律规定进行审查，登记部门的职责在于审查申请人是否依法律提交了申请登记所需的材料，申请登记的房屋有无违反法律的禁止性规定。只要申请人提交的材料符合法律的规定，登记机关即应依法予以登记。至于申请人的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在登记范围之内。房屋权属登记的特性决定了权属登记部门依法作出登记行为时，依法只应负形式审查义务，如当事人以虚假材料申请登记的其所获行政登记缺乏合法基础，房屋权属登记机关可以依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款之规定，以“申报不实”为由注销其发放的房屋所有权证书。

因此，房屋权属登记在受理夫妻共有产登记申请，特别是约定为所有权登记时，必须认真做好房屋产权审查工作，把好产权审查关。在审查中，一方面要对房屋取得的来源搞清楚。在这一点上，重点要做好内部查档，力争做到登记资料与原档案资料不矛盾，尽量减少因登记机关的过失而导致出现登记差错。总之，在市场经济中，夫妻间房屋所有权的主体呈多元化趋势，但只要房屋权属登记机关认真掌握相关法律法规，就可以在所有权人的确定上做到准确无误。

四、在办理夫妻共有房屋所有权证过程中，针对权属登记实践中的问题的建议和对策的探讨

办理房屋共有权登记，共有的形式应当作为登记的一项重要内容，记载于权利凭证（房屋所有权证）中。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。共有的房屋，由共有人共同申请。”可见，登记行为的前提必须是当事人的申请。因而必须使当事人在申请时，对于该项内容多加了解并重视。而在实践中，存在的问题比较多，当事人申请共有房产登记时，普通人对共有权的两种形式缺乏了解，更无法区分二者的不同，相当一部分人简单的认为，所谓共同共有就是权利人平均享有份额，在申报产权的时候，不分情况都填写成共同共有。如果登记机关完全按照当事人填写的申请表来登记，就存在着比较大的隐患。事实上，共有的形式不同有时候对当事人的权利也会产生影响。例如，甲乙二人共同购置一套房屋，如果按照按份共有进行登记，则甲乙二人可以随时处置属于自己份额；如果登记成共同共有，则双方都无权处置，必须在征得对方同意的情况下才可以将该房产进行处分。又如，在商品房的买卖中，甲与乙共同签订买卖契约，各出资一半购置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲与乙无任何关系。在登记的时候，按照出资份额，那么应该是甲与丙共同占有1/2，乙独自占有1/2。可是如果在申请时当事人笼统的注明“共同共有”，而登记成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（以下简称《民通意见》）第九十条的有关规定，在对共同共有财产进行分割的时候，假如不能提供书面的协议，将按照等分原则处理。这时候，他们享有的份额有了很大的不同。由此可见，如果登记时当事人未考虑到这些情况，将来一旦出现矛盾，将引起不必要的纠纷，增加行政机关的工作负担。因此，我认为在实行共有权登记方面有以下两点建议：

第一，登记机关在受理当事人的申请时，必须向当事人详细说明两种共有形式的含义和区别，这种说明可以以公告的方式明示作出，或者以书面形式向当事人出示，并且其主管部门也可以借助媒体向广大市民进行有关内容的宣传。

第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登记为共同共有。原因有二：其一，夫妻关系的共有是典型的共同共有，其关系受《婚姻法》的调整，根据《婚姻法》第十九条的规定，只要有夫妻双方的书面约定，登记成任何一种共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一种特殊的形式。而其他类型的共有则不同于此。前面已经提到过，共同共有的前提是共同关系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情况下，显然不存在法理上所谓的共同关系。其二，登记为按份共有分清具体的份额有利于保护各个共有人的利益，也方便其处分各自的份额。另外，《民通意见》第八十八条提到，“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定共同共有。”但如果产权变更的事实发生在登记前的近期内，例如最近购买的商品房或二手房，共有的份额可以根据购买房屋时各个共有人出资额的不同而加以明确，不应当属于《民通意见》中所指的这种情况。因此我认为，在其他的共有形式下，登记成按份共有较为适宜。

五、另外，还有一些其他问题需要说明

１、对于权利人新购商品房，此类登记分以下几种情形。

(1)、签订商品房买卖合同日期在领取结婚证之前，即属于婚前财产的夫妻双方必须亲自到场填写产权归属的约定书或提供公证机关的公证书。

(2)、商品房买卖合同、发票、结算单是领取结婚证前的，在产权登记时应填报婚姻状况声明书或双方约定。

婚前房产双方约定办理夫妻共有产登记的，双方需共同到场。例如：在收件中碰到申请婚前财产登记的情况，即订立合同日期在领取结婚证之前，而购房发票、结算单上的日期均在领取结婚证之后，不能明确判定是婚前还是婚后财产，鉴于此，必须夫妻双方到场填写约定：本人于某年某月某日签订商品房购销合同，并于某年某月某日与配偶申请结婚，现该房屋归某一方所有（或双方共同共有）。这样手续才算比较完备。

２、关于离婚后当事人对房屋产权的若干情形

(1)、婚姻关系存续期间签订的合同

（一直未办产权），之后双方离婚，产权归于一方所有，须前妻／夫到场填写约定并作析产处理。如：夫妻二人购买了一套商品房，一直未办产权，后因夫妻感情破裂而离异，此套房屋是他们婚姻关系存续期间的财产，现归女方所有，须男方约定：愿意放弃该房屋产权，归女方所有。

(2)、离婚之后（至今未再婚）一方所购房屋，须持身份证、离婚证、离婚协议或民事判决／调解书等相关资料，并填写婚姻状况声明书。另外，夫妻双方对财产归属问题，必须当工作人员的面，以书面或口头形式约定、双方无争议的，离婚后应按约定处理。但规避法律的除外。又如，某人结婚之后一直未办理房产证，而目前已离婚，则须将已注销的结婚证复印件及离婚证复印件存入收件材料，约定的填写则视相关情况而定。有些离婚人士，他们是带着情绪来办理权证的，尤其是归属于另一方所有，须其在约定上签字，往往会产生抵触情绪，这就要求我们登记机关工作人员耐心讲解，以处理好他们之间的产权归属问题。

随着人们法律意识的不断增强，通过我们对房地产政策法律法规的宣传，我相信市民会对夫妻共有权登记政策不断的认识和了解。要维护自身合法权益，就必须依法办事，以切实保护自身利益，使房产共有权登记政策进一步完善，为今后房产档案的无纸化管理，建立电子档案、产籍信息网络化等奠定基础。

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