国有划拨土地可以对外投资吗

[如何办理国有土地使用权续期手续]应当在土地使用年限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的情况，经地级市政府批准准予续期的，将重新签订土地使用权出让合同并依照规定支付土地使用权出让金...+阅读

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%. 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。

根据国务院55号令第四十四条的规定，划拨土地使用权不得转让、出租和抵押，因此，划拨土地使用权人无权对划拨土地使用权进行处分。但是，并非在任何情况下使用权人都不能处分其划拨土地使用权。如果符合一定条件，经依法批准后，划拨土地使用权可以进行转让、出租和抵押。前提条件是划拨土地使用权必须和地上建筑物、其他附着物的所有权一同转让、出租和抵押。尽管这种情况下，划拨土地使用权是一种“被动式”地跟随地上建筑物、其他附着物流转而流转，但这仍然为划拨土地使用权进入市场提供了合法途径。

综上所述，划拨土地使用权并不是企业的财产，企业无权对其进行转让、出租、抵押等处分，所以企业不能单纯以划拨土地使用权对外投资。但是企业可通过以其所有的在划拨土地上建筑的厂房等建筑物或其他附着物作价投资，来促使划拨土地使用权被动作价出资。这种被动式流转可以通过两种方式来实现：一是国家先收回划拨土地使用权，再进行作价出资或者入股，国家成为新企业的股东。二是原划拨土地使用权人按照有关规定签订土地使用权出让合同，并补交或以转让所获收益抵交土地使用权出让金，原划拨土地使用权人成为新企业的股东。