房地产市场价格评估有什么意义呢

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房地产市场价格评估有什么意义呢

房地产市场价格评估具有重要的指导意义。

一、房地产是一个市场博弈博弈论（Game theory）又称对策论或游戏论，它是研究理性的决策主体之间冲突时的决策问题及均衡问题。所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。

（一）房地产市场房地产市场是博弈得出结果的竞技场，房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程就是房地产博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。房地产市场包括很多不同的细分市场，按区域细分，可分为北京房地产市场、上海房地产市场、深圳房地产市场等等；按房地产种类细分，可分为住宅市场、写字楼市场、商业楼宇市场等，还可以进一步细分，如高档住宅市场、中低档住宅市场等。房地产市场在很多方面与其他市场不一样，这些差别是由房地产的价值、政府在房地产市场中的角色、人们获取房地产的方式和希望房地产带来的效用等等因素造成的。房地产市场最大的特征是信息极不对称，房地产专业性政策性极强。房地产信息不对称表现为开发商在投资开发前就通过专业人员对产品的定位进行了详细的市场调研，较准确地把握消费群体定位，并对消费群体的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况基本掌握。由于房地产专业性极强，购房者除了自已的购买能力、购买需求外，对开发商、房地产、开发成本费用等了解甚少，只能根据自身承受能力和需求被动地选择房地产消费，而且还往往被开发商的不实宣传和人为造成的紧缺迹象所欺骗。交易双方的信息不对称，双方博弈的地位是不平等的，谈判结果有失公平，房地产市场价值评估就必须弥补这种信息不对称。

（二）房地产博弈房地产博弈是一个多层次的博弈。第一层次是投资决策层面的博弈，属于竞争性博弈；第二层次是房地产销售阶段的博弈，是对抗性博弈。本文对第二层次博弈进行分析。把握房地产市场的参加者及各自的动机和行动策略是房地产决策分析中必不可少的部份，参加者必须按照事先制定的规则行事。正式的法规和非正式社会价值观念都会限制房地产市场参与者的行动，现实当中，博弈规则随时都可能发生变化，博弈参加者也随时可以进出，这创造了一个动态的市场环境。在房地产市场博弈中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个不同的角色和“获胜”战略。房地产市场博弈是从生产实物产品开始的，对于投资者，价值是未来现金流量的函数；对拥有者，价值是以心理效用和房屋未来出售的潜在现金流量的形式实现。市场参加者必须了解房地产及影响未来预期现金流量和消费效用的各种市场力量，如消费观念。政府在房地产市场博弈中处于一种非常特殊的地位、扮演着特殊的角色，即博弈规则的制定者，同样，政府在博弈中是以“社会福利”最大化为目的，实现的手段是通过行使国家权力制定房地产市场博弈规则，约束各方助其实现目标。要弄清博弈的结果（房地产价格为表现形式之一），就必须弄清参加者参加的目的、原因以及他们的参与决策和行动方式。房地产市场参与者包括房地产开发（投资）商、置业投资者、房地产消费者、房地产专业人员（如评估师）、政府。由于他们在市场中所处的地位和扮演的角色、参与目的不同，其博弈的行动方式、博弈目标内涵和博弈的策略也各不相同。在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略，确定谈判筹码的依据。

1、政府政府作为房地产市场博弈规则的制定者，肩负着为社会居民提供最大化的社会福利。房地产经济持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、“居者有其屋”，是政府参与房地产市场的三大目标。政府通过制定的博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参与者之上，通过其他参与者的博弈过程，实现目标，各参加者只能在政府制定的规则范围内寻求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，规则不是永恒不变的。我国正处于经济转型过程中，变化最大的就是博弈规则，各种制度、法规还有待完善。在现阶段，对博弈策略选择影响最大的因素莫过于揣摸游戏规则的变化方向。

价值评价的功能与树立正确价值观的意义

价值评价在实践中起着激励，制约和导向作用。首先，价值评价作为人们对自身的客观需要和要求的主观反映，作为人们对价值现象的认识，是推动实践不断实现价值的精神驱动力量。首先，价值评价作为实践的主体尺度，是实践活动发展的规范因素，它要求实践活动必须努力消除盲目性和随意性，必须服从于实践目标的实现，即服从于实践满足人们客观需要这一根本目的。最后，价值评价作为实践活动的目标，是实践活动发展的导向因素，它引导实践活动朝着更充分，更全面，可持续性的满足人们日益增长的物质文化需要的方向发展。价值观是人们关于价值本质的认识以及对人和事物的评价标准，评价原则和评价方法的观点的体系。他与世界和人生观是一致的。

价值观对人的行为起着规范和导向作用。价值观不同的人们，行为的取向也不会相同，甚至可能截然相反。即使从同一个真理性的认识出发，也可能引出不同的甚至相反的行为取向。例如具有同样化学知识的人，有的人可能为人类造福，有的人可能制造毒品危害人民。可见仅仅拥有科学知识并不能保证人们行为的价值取向的正确。马克思主义以绝大多数人的利益为评价是非，善恶，美丑的标准，归根结底是以社会的进步和人类的彻底解放为标准的。

正确的价值观是先进的社会集团或阶级在实践中形成的，反映了人民群众的要求。

价值评价的涵义是什麽

价值评价体系是对人力资源创造的价值或价值创造的要素（如绩效、能力、行为、态度等）进行系统和科学评价的一整套标准、过程和方法。价值评价是人力资源管理的重点和难点，而往往也是容易被忽视的环节。由于价值评价的标准比较难定义，衡量起来也比较困难，常使企业管理者有畏难情绪，即使做起来也往往流于形式。有些企业管理者则过于关注价值创造，一味强调员工付出，但是甚少注意对员工创造的价值进行评价。总体来讲，企业在价值评价中通常会遇到以下几类问题： 1）导向性问题：与战略脱节，与经营目标脱节，未反映公司的价值导向； 2）客观性问题：评价没有客观和可衡量的依据，凭印象、拍脑袋评价； 3）系统性问题：评价形式和体系不完整，评价要素不完善； 4）差别性问题：拉不开差距，评价大锅饭或轮流做庄； 5）及时性问题：信息不及时，评价不及时。

如何建立有效的价值评价体系？如何对绩效、责任、能力、行为、态度、知识、经验、技能等进行科学合理的评价呢？关键要从企业的终极价值--使命和愿景出发，基于企业的战略目标和核心价值观建立以下四大核心评价体系： 1）基于责任的职位评估体系职位是组织的最小单元，也是员工创造价值的载体。职位的每一项责任或职责代表了一组创造价值的具体任务或活动。所以基于责任的职位评估实际上是对企业各项创造价值的活动进行评估，并最终确定职位的大小，作为基本的价值评价标杆。 2）以KPI为核心的绩效评价体系绩效反映了员工创造价值的最终结果，所以必须与企业的战略目标保持高度的一致性，这一目的主要通过KPI体系来实现。KPI设立可以根据平衡记分卡的四个维度来设立，或者根据企业自身的关键结果领域（KRA）来分解，后者更能体现企业的特点。

3）基于能力模型（CompetenceModel）的潜能评价体系任职者取得良好绩效很大程度上取决于他/她具备该职位所需的能力（Competence），尤其是的5-8项关键性的能力。职位的能力模型还必须与公司的核心价值观保持一致，如团队协作的能力。评价员工的能力，既可以反映他/她在当前职位的胜任程度和潜力，又为晋升和调换职位提供了依据。 4）以任职资格为核心的职业化行为评价体系这里所指的任职资格是绩效、知识、经验、技能、能力、态度等方面的综合性的表现，而且是体现在行为上的表现，是一整套的行为标准。任职资格不仅要回答能做什么，还要回答做得怎么样。通过任职资格考察和认证，将员工职业化行为的评价落到实处，不仅从根本的行为上牵引员工创造价值，而且推动员工职业化发展的实现。

在实际操作上，企业可以根据现实情况循序渐进地来建立这四大核心评价体系。如企业可以先建立职位评估体系和绩效评价体系，有相当基础后再建立能力模型和能力评价体系，最后再推行系统的任职资格体系。