房地产销售房地产销控中的策略分析

[房地产开发项目优化策略论文大致怎么写]这里我再给你另外一个提纲壹立地篇一、基地概况二、优、劣势分析三、机会点分析贰市场篇一、商业市场 1、杭州商业市场 2、杭州东城区商业市场 3、商业市场总结二...+阅读

房地产销售房地产销控中的策略分析

房地产销售-房地产销控中的策略分析

楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元“销控”为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销售回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析：

1、什么是楼盘销售控制

在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。

当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。

2、销售控制产生的背景和作用

销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。

求某房地产企业的营销策划

一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。

由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦；

3、头脑敏锐，不拘传统；

4、感性认识和理性认识相处融洽；

5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

三、构思框架：1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；2）展现楼盘的综合优势；3）体现楼盘和谐舒适生活；4）直切消费群生活心态。

四、实战流程：

1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完美。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

3、绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

4、广告诉求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。

总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。

直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

7、首期广告内容及时间安排：内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：① 楼盘效果图。

② 楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。③ 售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。④ 工地围板的设计、绘制。⑤ 展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。⑥ 展销场地道路指导牌的制作。⑦ 展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。⑧ 影视广告创意构思及拍摄制作。⑨ 报纸广告首5期的设计、完稿及定版。⑩ 围绕展示会其它促销宣传用品。

五、勾勒卖点途径。

1、确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计...

房地产市场营销的主要策略有哪些

房地产市场营销的主要策略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。

1、价格策略在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。

2、促销策略房地产促销的目的是通过详细的说明、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的说明，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

3、渠道策略从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。...

求房地产营销策划的具体方案实例

你好！直接去文库里面下载吧只能给你大概模板，你自己看、慢慢做吧。房产营销策划有限公司年月 *月份具体推广工作计划目标

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3、 …… 推广策略建议：

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3、 …… 推广主题主推广语分卖点

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3、 …… 执行计划市场调查与分析（月日— 月日）部门具体负责人员：基础资料收集：（竞争个案动态）（月日— 月日）基础资料收集：（新增个案调研）（月日— 月日）基础资料收集：（法律动态、广告发布动态）（月日— 月日）归纳、汇总：（月日— 月日）撰写报告：（月日— 月日）审核：（月日— 月日）楼书、销海、广告片设计 2.1广告公司筛选 2.1.1 筛选方式。。。。。。 2.1.2 筛选安排（月日— 月日） 2.2 楼书、销海、广告片方案设计（月日— 月日） 2.3 楼书、销海、广告片制作（月日— 月日）附：《楼书设计建议》、《销海设计建议》、《广告片设计建议》主要负责部门或人员：华巢氏**专案组 ** 印刷公司广告公司 *月1*日房展会布置实施 3.1 房展会布展公司确定（月日— 月日） 3.2 展会现场的布置方案落实（月日— 月日） 3.3 参展活动的其他准备工作（月日— 月日）附：《*房展会活动方案》主要负责部门或人员：华巢氏**专案组 **置业布展公司媒体计划 4.1 报媒软、硬广告类 4.1.1 广告代理商的筛选 4.1.1.1筛选方式。。。。。。 4.1.1.2 筛选安排（月日— 月日） 4.1.2 媒体选择：《**报》、《**报》、。。。。。。为主其他媒体辅助报道 4.1.3 报媒广告的策划、排期及制作（月日— 月日） 4.1.3.1 月日报媒：《**报》形式：软文/硬广告设计：（月日— 月日）制作：（月日— 月日） 4.1.3.2 月日报媒：《**报》形式：软文/硬广告设计：（月日— 月日）制作：（月日— 月日）。。。。。。附：《报媒广告细化方案》主要负责部门或人员：华巢氏**专案组 **置业 4.2 户外广告策划、设计、文案、完稿、制作（月日— 月日） 4.2.1 灯箱广告（月日— 月日） 4.2.1.1 灯箱广告选址（月日— 月日） 4.2.1.2 发布公司的确定（月日— 月日） 4.2.1.3 灯箱广告的设计（月日— 月日） 4.2.1.4 灯箱广告的制作与发布（月日— 月日） 4.2.2 户外广告牌（月日— 月日） 4.2.2.1户外广告牌选址（月日— 月日） 4.2.2.2 发布公司的确定（月日— 月日） 4.2.2.3户外广告牌的设计（月日— 月日） 4.2.2.4户外广告牌的制作与发布（月日— 月日） 4.2.3 单立柱户外广告（月日— 月日） 4.2.3.1单立柱户外广告选址（月日— 月日） 4.2.3.2 发布公司的确定（月日— 月日） 4.2.3.3单立柱户外广告的设计（月日— 月日） 4.2.3.4单立柱户外广告的制作与发布（月日— 月日）。。。。。。附：《户外广告方案》 4.3 《**》杂志广告的策划、排期及制作（月日— 月日） 4.3.1：《**》杂志广告方案的确定（月日— 月日） 4.3.2：《**》杂志广告的设计（月日— 月日） 4.3.3 《**》杂志广告的制作与发布（月日前）主要负责部门或人员：华巢氏**专案组《**》杂志社。。。。。。

7、*月份销控计划（月日—全程） 7.1均价与差价系数的确定和调整（月日前）主要负责部门或人员：华巢氏**专案组 **置业 7.2付款方式的确定（月日前）主要负责部门或人员：华巢氏**专案组 **置业 7.3优惠方式的确定（月日前）主要负责部门或人员：华巢氏**专案组 **置业 7.4银行按揭最终确定（月日前）主要负责部门或人员：**置业 7.5销售人员及销售经理等各级人员的让价空间与权责范围（开盘前）主要负责部门或人员：华巢氏**专案组 **置业附：《**项目价格体系》

8、开盘前相关资料准备到位 8.1配套设施 8.1.1 配套设施方案的建议（月日- 月日） 8.1.2配套设施方案的调整（月日- 月日） 8.1.3配套设施方案相关文字资料的到位（月日- 月日）主要负责部门：华巢氏**专案组 **置业 8.2 物业管理 8.2.1物业管理方案的建议（月日- 月日） 8.2.2物业管理方案的调整（月日- 月日） 8.2.3物业管理方案相关文字资料的到位（月日- 月日） 8.3 景观设计方案 8.2.1景观设计方案的建议（月日- 月日） 8.2.2景观设计方案的调整（月日- 月日） 8.2.3景观设计方案相关文字资料的到位（月日- 月日）

9、房屋销售相关文件 9.1 商品房预售许可证（开盘前）主要负责部门或人员：**置业 9.2商品房销售合同样本（开盘前）主要负责部门或人员：**置业华巢氏**专案组 9.3物业管理手则（*月*日前）主要负责部门或人员：**置业华巢氏**专案组 9.4签定相关文书的注意事项（开盘前）公证部门（办理合同的公证）律师事务所（委托/签约/按揭/合同条款解释）主要负责部门或人员：**置业华巢氏**专案组

10、现场销售执行（全程） 10.1电话接听、电话追踪 10.2现场来访客户接待、说明楼盘 10.3带看楼盘实地，详细环境 10.4客户追踪、拜访 10.5收取定金直至最后签约 10.6各类报表的填写 10.7销售检讨书 10.8现场考勤值日、卫生保洁