房产评估的收益法都需要什么

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房产评估的收益法都需要什么

总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。

如何用收益法评估房屋租金

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。根据你说的这栋四层综合用途的房地产的评估，就可以分成两部分来考虑：第一部分：有实际经济收益的房地产，即

一、二层部分。这个要分两个收益阶段来评估，第一个阶段为剩余租期内的收益评估，根据实际租金、租赁期限来进行测算。第二个阶段为租期外的收益评估，根据周边市场同类型房地产的平均租金，测算租期外的房地产租金水平，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减的年收益额度，再根据委估房地产所在宗地使用权剩余年限和房屋剩余经济寿命年限来确定房地产的收益年限，将全部收益折算为现值。将两个阶段的测算结果进行累加，即可得到

一、二层的评估结果。第二部分：有潜在经济收益的房地产，即

三、四层部分。这个就以基准日的周边市场同类型房地产的平均租金为基础，测算委估房地产示来收益年限中的年收益状况，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减，最终测算评估结果。以上二部分的和即为房地产总体收益价值的体现。这个价值包括了房地产中宗地的价值。

房地产价格评估收益法的作业

1. 首先要确定收益的年限： 2008年末土地出让，商业/旅馆业用地年限40年，即至2048年末截止，从估价基准日起算，剩余35年

2. 计算旅馆部分收益价格：280*300*85%*365*(1-30%)/10%*(1-1/1.1^35)=175,935,498.89

3. 店铺部分剩余租约2年，租金按月支付，均匀收入，租约期内：（3500*12+6000*12-15*12*45）*(1/1.1^0.5+1/1.1^1.5)=192,764.13

4. 租约期外，剩余33年价值：240*12*45/10%*(1-1/1.1^33)=1,240,198.43，由于是均匀收入，注意收入时点是在年中，与年末收入价值差0.5年，同时还要折现至评估基准日，需折现2年，1,240,198.43*1.1^0.5/1.1^2=1,074,984.37

5. 2013年末房地产的收益价格：175,935,498.89+192,764.13+1,074,984.37=177,203,247.39