个人竞得土地与房地产企业联合开发是否属于合作建房

[建房包工包料合同]甲方：乙方：承包形式： 1、乙方负责承包1#-3#多层住宅楼图纸中所设计和标注内外垟装修工程和粉刷油柒工程、粉刷油柒工程包工包料，其它均为清包工。 2、乙方进场甲方提供住宿，...+阅读

《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995 ] 156号）规定，合作建房是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式有以下方式：土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收人再按“销售不动产”税目征收营业税。第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金人股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资人股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资人股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收人按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。

（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收人的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。那么，对甲方取得的固定利润或从销售收人按比例提取的收人按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收人依“销售不动产”税目征收营业税。

（3）如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资人股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。《契税暂行条例及细则》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006 ] 21号）规定，对于以土地（房地产）作价人股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995 ]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。依据上述规定，一方提供土地使用权，开发企业提供资金，并以开发企业立项，为合作建房。方式一：“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。个人提供土地使用权，应缴纳营业税、土地增值税、印花税、个人所得税；开发企业以房屋所有权交换土地使用权，应缴纳契税、营业税、土地增值税、印花税，企业所得税。方式二：房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，开发企业以房屋进行利润分配。个人提供土地使用权，应缴纳土地增值税、印花税、个人所得税；开发企业应缴纳契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。双方将各自分得房屋再销售'应缴纳营业税、土地增值税、印花税、所得税。