[法律规则法律行为法律关系法律责任间的逻辑关系是什么]法律规则指具有形式逻辑性的、具体规定人的法律权利、法律义务以及其所对应的法律后果的一种法律规范。 法律行为指具有法律关联性的,能引起法律关系产生、变更或消灭的行为...+阅读
房地产经纪业交易关系进行的法律基础是什么
物权主要是源自大陆法系的民法概念,是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。一般可以分为三类,包括财产所有权、用益物权和担保物权。在各种物权客体中,不动产作为国家立国和人民立身的物质前提,具有基础性的作用。因此,不动产物权是我国物权法立法的重心。 由于房地产经纪业中的交易对象房地产权益本身就完全属于物权,同样也包括所有权、用益物权和担保物权。委托人作为房屋所有人有权占用、使用其房屋,并有权委托房地产经纪人将其房屋出售、出租,转让其房屋所有权和使用权等。 在民法中,物权是债权相对应的权利,这两种权利构成了市场经济社会两项基本的财产权利。 债权主要通过合同法进行调整,而物权则由物权法来加以规范。
物权法的任务是规范财产归属关系和保障财产的归属秩序,只有通过物权法巩固财产的归属秩序以后,才能使基于信赖的商品交换成为可能。而债权法的任务则是规范财产流转关系和保障财产流转秩序,只有通过债权法确保财产流转秩序后,才能使财产归属得以实现。 在房地产经纪业管理中,合同法只能调整房地产经纪业中的交易关系,而对于交易的前提和结果,就难以发挥其调整的作用。而物权法则具有能够确认房地产归属的作用,从而使其成为房地产经纪市场交易关系得以进行的法律基础。 二、物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提 物权法是规范市场经济的基本法律规则,通过物权法确认各类物权,就可以确认交易的基本前提。 这是因为任何交易的前提都是交易当事人享有物权,而交易结果则是物权发生移转。
另外,物权法中的一系列规则,如公示公信原则、所有权移转规则、善意取得制度等都是直接服务于交易关系的。目前在我国房地产市场交易中,存在着一些不规范现象,其重要原因在于物权法的缺位。 例如,在房屋交易中,由于我国房地产登记制度不完善,房地产经纪人和购房者在购买房屋时,不能通过查阅房地产登记的方式,来知悉该房屋是否已经出售或设定了抵押等情况,从而使购房者在房地产交易中遭受巨大的财产损失。更有甚者将一套房屋卖给数人,或拿已经出售的房屋作抵押,进行金融欺诈,骗取他人财产,造成房地产交易安全得不到保障,导致房地产经纪业交易秩序混乱。 所以说物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提。
房屋中介应该承担什么责任
1、房屋中介属于房地产经纪服务机构,承担与消费者之间订立的《房地产经济服务合同》之中所载明的,己方应当承担的责任和义务。
2、房地产经纪服务机构,还应承担国家发改委、城乡和建设部、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经济管理办法》之中规定的,房地产经纪服务机构应当承担的法定责任和义务。
3、房地产经纪服务机构,还应承担《中华人民共和国合同法》总则和分则的第二十三章,居间合同中规定的居间人的法定责任和义务。
4、房地产经纪服务机构,还应承担《中华人民共和国消费者权益保护法》之中规定的经营者应当依法承担的法定责任和义务以及其他法律法规,规定经营者应当承担的法定责任和义务。
5、房地产经纪服务机构依法经营、诚信经营,并依法或依约提供房地产经纪服务,所取得合法收入的权利亦受法律保护。任何人及组织不得非法侵害。
司法依据《中华人民共和国合同法》
司法依据《中华人民共和国消费者权益保障法》
司法依据《房地产经纪管理办法》
北京市房地产经纪合同范本
北京市房地产经纪合同 委托人(甲方):_____________ 经纪人(乙方):_____________ 依据国家有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上,就甲方委托乙方,乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致,订立本合同。 第一条甲乙双方应提供下列相应证件: 甲方提供: 1.“销售许可证”; 2.权属证件; 3.物业的具体情况; 4.法定代表人身份证明; 5.营业执照; 6.个人身份证。 乙方提供: 1.经纪机构“资质证书”; 2.经纪人岗位“资格证”; 3.经纪人身份证; 4.营业执照。 第二条甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共__项: 1.房地产经纪事项内容:__________________________________________________________ 2.具体要求:_______________________________________________________________ 3.其他要求:_______________________________________________________________ 第三条甲、乙双方议定,在本合同履行期限内,甲方对其委托各房地产经纪事项,应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
委托代理房地产转让,按成交价的_%计算支付; 代理房地产租赁的,按年租金的_%一次性计算支付; 代理房地产交换的,按房地产评估价值的_%计算支付; 其他服务项目支付________元。 服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法,由甲、乙双方在合同补充条款中约定。 第四条本合同履行期间,除甲方原因,乙方不能履行本合同第二条服务事项的,甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目,则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。 本合同生效后,在合同履行期间甲方未经乙方同意,中途毁约,甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费,乙方有权按双方约定服务费的标准,向甲方追索。
第五条本合同履行期间,甲、乙任何一方需变更本合同的,要求变更一方应及时书面通知对方,征得对方同意后,双方在规定的时限内(书面通知发出_天内)签订变更协议,否则,由此造成对方的经济损失,由责任方承担。 第六条本合同履行期间,乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方,甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。 乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的,必须事先征得甲方的书面同意,由此而增加的费用和法律责任,由乙方承担。 第七条甲、乙双方商定,乙方有下列情况之一的,甲方有权按本合同第十三条约定,追偿因乙方过失造成的经济损失: 1.未经甲方书面同意,擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的; 2.未经甲方书面同意,转委托他人代理的; 3.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则,或与他人恶意串通,损害当事人利益的; 4.__________________________________________________ 第八条甲、乙双方商定,甲方有下列情况之一的,乙方有权按本合同第十三条约定,追偿因甲方过失所造成的经济损失: 1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确,或提供的有关证件和资料不实; 2.甲方利用乙方提供的信息、条件、机会,擅自不履行合同; 3.违反本合同第三条及补充条款的约定,不按期给付或拒付服务费的; 4.__________________________________________________ 第九条甲、乙双方商定,乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务,必须自本合同生效之日起至____年__月__日止。
除甲乙双方另有约定同意延期外,逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的__日内,如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交,那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。 第十条本合同履行期间,甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件,均为本合同不可分割的部分,具有同等法律效力。 第十一条本合同及补充条款中未约定的事项,应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。 第十二条本合同签订后,需要公证的,可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。 第十三条甲、乙双方在履行合同过程中发生争议,由甲、乙双方协商解决,协商不成的按本合同约定的下列方法之一,进行解决: 1.向________仲裁委员会申请仲裁; 2.向人民法院提起诉讼。
第十四条本合同壹式__份,甲、乙双方各执___份,具有同等法律效力。 甲方(签章)乙方(签章) 营业执照号码营业执照号码 个人身份证号 法定代表人法定代表人 住址/注册地址注册地址 邮政编码邮政编码 联系电话联系电话 传真号码传真号码 委托代理人承办经纪人员
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