如何认定预售房合同违约赔偿标准

[合同违约责任如何认定]在合同当事人不履行合同债务的行为发生以后，应依何种根据使其负责？对于这个问题，国际上通常采纳不同的原则来解决，其原则有两个，即过错责任原则和严格责任原则。过错责任原则是指...+阅读

如何认定预售房合同违约赔偿标准

本案的房价总款为5000万，若卖方因违约而按合同赔偿5650万或者按法院判令只支付万分之五银行利息的实际损失，都显失公平。最高人民法院《关于房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发[1996]2号文件）第39条规定：“……约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。”法院不执行此项规定，只将利息认定为违约赔偿标准，其依据为：最高人民法院1987年《涉外经济合同法》若干问题解答第六项（二）规定：“当事人在合同中约定违约金是预定赔偿金。如果合同约定违约金部分高于或者低于违反合同所造成损失的，人民法院可根据当事人请求，酌情予以适当减少或者增加。”以上两项司法解释明显不一致。但是依据特别法或新法的适用优于普通法或旧法的原理，应按1996年的法发[1996]2号文件（以下简称：1996年2号文件）执行。

那么卖方应支付的违约金为3150万。而法院只判令支付银行利息作为违约金，实属判决不当。特别是在预售合同中，买方先交款，卖方后交房，就其交易性质，具有短期融资的信用行为，其违约金的制定，更应当执行高额赔偿金的规定，由此才能保证房地产市场的健康发展。否则，预售这一良好的销售方式，就可能会被市场所抛弃。（二）商业合同与房屋预售合同性质应予区分，法院对高于损失的违约金应予以保护。在消费者权益保护法方面，有两倍于商品总值赔偿额的规定。但商品房耗资较大，故最高法院1996年2号文件规定违约金最高不超过未履约部分的总额，比较科学。很明显，预售合同是房屋消费者的合同，与一般商业合同不同，它主要是用于消费。而涉外经济合同，则属于典型的以谋利为目的商业合同，因此，不可将商业合同所规定的审判原则适用于消费性质的商品房的预售合同。...

购房合同违约最高赔偿标准有哪些

一、《合同法》中违约金的赔偿标准

1、第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

2、第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中违约金的赔偿标准

1、第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2、第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

①逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

②逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定