租赁合同需要注意 - 范文无忧网

[门市房租赁合同协议书范本]甲方：乙方：为活跃经济，服务社会。经过甲、乙双方商议，现就有关门市房租赁事宜达成以下协议，共同遵守执行。一、租赁场地为滨江公寓东侧临街第二铺面，其营业室面积约47平方米。...+阅读

篇一:租赁合同需注意问题

1、租赁合同签订前,公章未落实,以个人名义签订租赁合同后,怎样完善手续?(即公司成立之前与他人签订合同的效力,与公司设立相关的方能有效?)

公司尚未成立,发起人以设立中公司的名义或以发起人名义签订房屋租赁合同的,应当确认公司设立的状况以及该发起人身份信息的真实性。(可要求其提供设立公司的相关文件及发起人证明文件)且合同中应当约定在公司成立后(取得公章后),第一时间补签租赁合同。

法律限制设立中的企业进行经营行为,但并未限制设立行为,企业在设立阶段可以进行包括开设银行临时账户、租赁房屋、购买原材料、厂房、雇佣员工等行为。

法律依据

《企业名称登记管理实施办法》

第三十五条规定,预先核准的企业名称在有效期内,不得用于经营活动,不得转让。

《公司法》解释三

第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。

公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。

第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同,公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。

案例1:河南省武陟县人民法院判例

冯某等三股东以预先核准的生产兽药企业亿诚公司与中奥公司签订《项目合作协议书》,主要约定:中奥公司将约70亩土地以每亩24万元的价格转让给亿诚公司,亿诚公司向中奥公司支付土地使用权转让定金15万元后,中奥公司在30日内将地面上的附属物清理结束。协议订立后,亿诚公司将15万元定金交与中奥公司,中奥公司拆除了部分建筑。因中奥公司取得该土地使用权后欠交土地出让金,亿诚公司到国土资源局办理土地使用权转让手续时被拒,土地转让未果。双方因退款等事宜形成纠纷。冯某等以亿诚公司的名义将中奥公司起诉,要求双倍返还定金。

另查明,亿诚公司经预先核准后,多次申请延期,直至起诉时仍未登记成立。

1、企业预先核准阶段是否具备诉讼主体资格

《意见》第四十九条规定:“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动,或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动,或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的,以直接责任人为当事人。”亿诚公司符合该条规定,应由直接责任人即股东冯某等作为诉讼当事人进行诉讼。

2、本案中双方所签订的合同效力

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》

第三条规定,发起人以设立中公司名义对外签订合同,公司成立后合同相对人请

求公司承担合同责任的,法院应予支持。该条进一步说明设立中的公司可以以自身名义与第三人进行必要的民事法律行为,只是应由成立后的公司承担民事责任。结合本案而言,公司股东冯某等以预先核准的亿诚公司名义与中奥公司签订的合同,不属于合同法规定的无效合同情形,应为有效合同。

2、实际承租人与合同签订人不一致

合同签订人和实际承租人不一致的,如不属于在公司设立阶段发起人以自己名义签订租赁合同情形的约定,则应当确认是否为转租情形。如为转租的,合同有约定的按照合同约定处理,合同没有约定的则按法律规定来处理。法律依据

第二百二十四条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。案例2:重庆市第二中级人民法院判例

租赁合同中签约人与履行人不一致时之义务主体认定问题案件事实:2004年2月18日,原告田某与某公司签订宾馆大楼租赁合同。合同约定,大楼租期为16年,租赁期内,田某可以采取招商分租等方式进行经营,但不得擅自整体转租。