购房合同补充协议陷阱

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篇一:买房签约小心合同“附件陷阱”

买房签约小心合同“附件陷阱”

“垫首付”、“分期付”、“无理由退房”??这些促销举措即便签在合同里,也不一定就能让你高枕无忧

“垫首付”、“分期付”、“无条件退房”、“保值计划”??新政下的南京楼市,开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动,以期拨动观望者麻木的神经,打破市场僵局。签约时,开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些“附加条款”对活动作出细致的规定。

五花八门的促销手段,对于购房者来说不仅仅是道计算题,更是道选择题:附加条款和购房合同一样,购房者不容置喙,签还是不签?这是个问题。

笔者近日搜集了目前集中常见的促销方式,并连线专业的房产律师以及业内相关人士,请他们就其中容易出现的风险以及纠纷作深入浅出的解读,提醒购房者在签合同与附加条款时别忘了仔细斟酌,对合同约定的各项权利、义务以及违约责任等要一一衡量,以免产生不必要的纠纷。

分期首付,先甜后苦

-案例:

市民陈旭不久前收到江宁某楼盘的一条促销短信,称在售房源首付只要5万即可。陈旭心动之下到售楼处详询,原来垫首付是指购房者只要先支付1成首付,其余两成由开发商垫付,余款做按揭,年底前购房者再将两成首付给开发商。

不过当他看到开发商附加的“借款合同”时却吓了一跳:违约条款中约定若购房者逾期不付清另外两成首付,每天要支付应付款千分之五的违约金,超过30天每天再加收千分之五,若提出退房则前期交的1成首付予以没收。“我算了一下,一套40万的小户型两成首付是8万,若逾期每天的违约金至少400元,万一资金不到位退房,前面交的一成首付4万元就打了水漂。”-解析:

“分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可“轻松”置业。不过,业内人士提醒,“低首付”跟“首付三成”是“背着抱着一样沉”,没什么本质区别,而且未来还款压力更大。

江苏苏源律师事务所资深律师王炜称,“分期首付”涉及购房者、开发商、银行三方的法律关系,产生三个合同关系,任何一个出现纠纷,都会产生一定的法律后果。比如,若《房屋买卖合同》出现纠纷,但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》,购房者借开发商的钱还是得还,同时,购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效,一旦超过银行规定时限不还,银行将回收房产。“一定要从自身的财务情况出发,判断自己是否有能力购房,别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。”王炜提醒。

保值承诺,镜花水月

-案例:

市民高俊去年购买了仙林某楼盘,当时开发商承诺购房者保留10%的总房款,等交房时,若其他同品质房源的价格低于签约的价格,则免去这10%的总房款。

但高俊在和开发商签订的附加“承诺书”中却约定“房屋交付前一个月内,如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源,应将10%房款一次性以现金形式付给开发商,款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐,开发商有权延期交付并追究违约责任。”

结果,近期交房时,高俊以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时,却遭到开发商的拒绝,坚称自己并未降价。

-解析:

王炜表示,目前南京施行的是“一房一价”政策,同一楼盘,不同组团、不同位置的楼栋都会产生不同的房价,因此该条款中“同品质房源”这个定义太过模糊,不但无法界定,反而还有利于开发商以此为由找借口。“这种合同就是个销售噱头,可以称为营销陷阱。”

同样,一些所谓的无条件退款其实是风险与利益同在。首先,交房与退房时间都是开发商定的,购房者从时间差上丧失了自由。其次,购房者付款多为银行按揭,若还款期间退房,对银行来讲,购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止?相关的税费、保险费的支出如何退还?若退房时,房屋已交付,装修费、契税等费用谁承担?此外退房中,开发商审核或批准的时间主动权都在开发商,这就给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。

贷款风险,你来承担

-案例:

李强最近购置了桥北的一套新房,签订购房合同时发现除了标准格式合同外,附加条款补充协议中增加了新的内容:“银行要求提高首付比例的,购房者需在15天内补足余款,否则即视为违约;购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的,购房者须在15天内转为商业按揭,或以其他支付方式完成支付,否则即视为违约,开发商有权收回房产,并没收5万元定金。”面对强势的霸王条款,李强无可奈何。

-解析:

王炜律师认为,在目前限购、限贷的形势下,开发商为了规避风险,把由于第三方(即指定银行)无法放贷导致的合同不能履行的责任,强加到了购房者的头上,上海等地还有开发商将延期贷到款的业主集体告上法庭,要求支付违约金。

“这也提醒购房者在购房前要对自己的资信、贷款记录等有个全面清楚的了解,最好先去楼盘合作银行咨询自己是否符合贷款条件,不要冲动之下先签了购房合同和附加条款让自己被动。”王炜提醒,要慎重签订合同条款,对于贷款政策变化对贷款购房的影响,要做相应的考量。