如何进行房地产项目风险管理

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从银行的角度来说，最重要的就是第一还款来源，项目要能产生足够的现金流来覆盖贷款，且现金流必须用于偿还贷款。

具体一点说。

1、借款人（开发商）或借款人股东必须要有房地产开发资质，123级可以接受，4级和暂定资质就算了。

2、房地产项目要合法合规，符合国家政策及银行制订的房地产相关政策。各种手续齐全完备。

3、四证齐全，自有资金比例符合监管机构，贷款银行的要求。（这点很关键）以售为主的房地产项目自由资金一般要求达到35%，以租为主的项目，包括写字楼、卖场一类的项目要提高自有资金比例（40%~50%）防止完工风险和信用风险。

4、房地产项目要能产生经济效益，成本预算，预计销售收入要能匹配。就是说要有利可图。但也要考虑周边房地产项目的价格、销售情况等因素综合考虑。

5、要求担保，一般是以申请贷款的房地产项目做抵押担保，并且由借款人办理以贷款银行为第一受益人的保险。还可以要求借款人，借款人股东，借款人关联方等利益相关方提供保证担保，必要时可以要求借款人法人、自然人股东提供个人联带责任担保。房地产开发项目一般不提供信用放款。

6、贷款形式上，一般以中长期固定资产贷款的形式发放，根据项目进展情况合理安排还款期，贷款期限一般不超过3年。人民银行文件规定不能对房地产开发企业提供周转性质的流动资金贷款。对到期贷款不能办理借新还旧和还旧借新。如果出现到期不能归还的情况可以办理展期和债务重组。

7、贷款发放一般不能一次性全部放款，而是根据工程进度分批发放。

8、贷款封闭管理，一般配合按揭业务，办理还款专户，所有回款进入还款专户优先用于偿还贷款。还款阶段很关键，需要经办人员密切关注项目销售情况和回款情况，防止借款人将销售收入挪用，挪用的情况在分期建设滚动开发的房地产项目中经常发生。而一旦发生将严重影响贷款的归还。

9、抵押物释放一般采用还一套解一套的方式。不能一次性全部释放抵押物。

10、对建筑施工企业的授信也要注意，只能提供用于购买设备的贷款。而对于以购买原材料为目的的贷款一般不能办理。因为建筑施工企业购买原料实质为垫款。

以上随便写写，只是一个框架，具体工作中还有很多地方需要注意。