物业支出编制依据物业大中修计划也在内吗

[物业年度工作计划]xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年...+阅读

物业支出编制依据物业大中修计划也在内吗

物业管理费一般由以下一些项目构成：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

(8)公共区域植花、种草及其养护费用。

(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。

(11)节日装饰的费用。

(12)管理者酬金。

(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

(14)公共电视接收系统及维护费用。

(15)其他为管理而发生的合理支出。

故此，物业支出一般是不包括物业大中修计划的，需要额外进行预算。

北京物业大中修怎样界定

北京市房屋土地管理局关于印发《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》的通知（京房地修字〔1999〕第930号）各区县房地局、各物业管理公司、各自管房单位：现将我局制定的《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》印发给你们，望遵照执行。北京市房屋土地管理局 1999年9月20日北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准第一章总则第一条为确保房屋安全和正常住用，延长房屋的使用年限，改善房屋的居住条件，为房屋产权和管理单位房屋修缮定案提供依据，制定本标准。第二条北京市城镇住宅楼房的大、中修定案均应执行本标准。第二章大、中修工程分类第三条楼房大修包括以下内容：

1、翻建。

2、屋面大修：坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水。

3、整栋楼重做外墙板缝防水。

4、抗震加固。

5、综合维修。

6、地下室重做防水。

7、上、下水及设备更新。

8、电器线路更新。第四条楼房中修，包括以下内容：

1、全楼门窗油饰

2、全楼内外墙粉刷

3、全部或部分门窗更换

4、修补外墙装饰层

5、修补外墙板缝

6、阳台、梁、板、柱加固

7、屋面维修

8、修补或重做厨、厕间防水层

9、地下室局部补漏

10、局部更换上、下水管线及设备第三章大修工程定案标准第五条楼房翻修：达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮仍不能确保住用安全的房屋。严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。第六条屋面大修（挑顶）屋面或屋顶重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。

1、平面屋面：混凝土屋面板、梁明显变更，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护屋剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时的，应重做屋面防水。

2、坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲松脱。木屋架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂或倾斜，节点联接松动，夹板裂缝，铁件严重锈蚀，支撑松动；木构件（如檩条、屋面板、椽条等）严重倾斜或下垂，腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，榫头拔出或折断，榫眼压裂的应挑顶；瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动，破损，瓦条糟朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更换屋面。第七条外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根治的，需整栋楼重做板缝防水。第八条抗震加固凡无抗震设防的楼房，应按本市抗震设防标准进行加固。第九条综合维修严重失修、失养破损程度已达严重损坏或需改善房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修尽修的修缮工作为综合维修。第十条地下室防水层老化失效，采取局部堵漏的方法无法解决渗漏问题，需重新做防水。第十一条上、下水及设备更新上、下水管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更新改造。设备严格损坏是指：管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残缺、滴漏、冒水现象严重，无法正常使用。第十二条电气线路更新当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可结合配电设施改造一并进行。第四章中修工程定案标准第十三条楼房中修凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的一个分项达到严重损坏标准的，应进行中修。第十四条油饰当汕漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各类钢铁部件应3--5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5--10年油饰一次。第十五条粉刷当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，包括基层抹灰）。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10--15年涂刷一次。第十六条更换门窗当木门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗开关不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗。第十七条修补外墙装饰层当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。第十八条修补外墙大板缝当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。第十九条阳台、梁、板、柱加固当以上构件出现明显变更、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应做加固处理。第二十条屋面维修当屋面达到一般损坏标准（见第八条）；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10%--30%时，应维修；

1、平顶：当屋面防水层出现空鼓、翘边、封口不严时应维修。

2、坡顶当屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰开裂时更换损坏的瓦件或屋面维修。第二十一条厨厕渗漏的维修当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修。第二十二条地下室防水当地下室有积水时应查明原因、清除积水，维修或重作地下室防水层。第二十三条局部上、下水管线及设备更换 ...

前期物业管理的合同范本

原发布者：hx资料库

商场前期物业管理合同范本

商场前期物业管理合同要怎么写？有哪些内容呢？整理了“商场前期物业管理合同范本”仅供参考，希望能帮助到大家！

委托方（以下简称甲方）：______________________

受委托方（以下简称乙方）：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《实施细则》等国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_______实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置：_____________________________________________；占地面积：_______平方米；建筑面积：_______平方米；其中地上建筑面积_______平方米，地下建筑面积_______平方米，绿化覆盖率为_______%；物业类型：_______.

第二条委托管理事项

（一）房屋建筑本体共用部位（外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；

（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务；（八）社区文化娱乐活动；（三）负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经

物业维修基金是否一般要中修大修才能使用？中修大修又如何界定

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定：房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基储内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。1：大修工程凡需要牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程. 大修工程主要适用于严重损坏房屋. 大修工程的要：大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要.大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以下. 2：中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程. 中修工程主要适用于一般损坏房屋. 中修工程的要：中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要.中修工程一次的费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下. 3.小修工程：小修工程亦称零星工程或养护工程，是为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程.这种工程具有很强的服务性，要经常持续的进行. 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下. 只要是公用设施、设备需要维修，就可以申请维修基金，不分大小修。