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房地产策划贯穿从考察拿地到销售房屋、交房的整个过程。房地产=房产+地产。有地才有房，因此，先说土地的取得。土地市场又称一级市场，目前是由ZF垄断的。开发公司取得土地，可以直接走招拍挂的渠道拿地，也可以前期涉入土地一级整理或者农村土地综合整治，以取得土地指标。这块主要看意向地块周边近期的土地成交价、楼盘销售均价等等，根据相关指标反推目前区域内地块的合理成交价、盈亏平衡点地价等等。

看的是一个大概的范围，比较粗，偏差较大。新盘开发又称房地产二级市场。策划的工作分两个阶段，前期产品定位和后期营销策划。先说前期产品定位：拿到地之后，根据相关指标做市场调研，本区域和类似区域、可能有竞争关系的楼盘都要进行详细的踩盘，以及有针对性的市场调研，手段包括调查问卷、潜在客户座谈、在售项目销售主管访谈等等。

根据调研结果对地块进行产品定位，出“建筑设计任务书”，交给设计院进行产品设计。产品出来后，项目开工了，就是后期营销策划板块的事情。这个阶段做的人就很多了，一般说的房地产策划就这个环节。主要工作：售楼部的确定及包装、工地现场包装、销售物料准备、销售人员培训、销售说辞撰写、推盘策略、价格定位……很多乱七八糟的事情，就一跑腿的。

俺做房地产策划八年，从营销策划做到项目定位，再做土地一级整理，目前做农村土地综合整治和旧城拆迁……基本上整个流程都走完了。个人经验，仅供参考

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