美国的商业地产租约一般分为哪几种

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美国的商业地产租约一般分为哪几种

主要的几种类型的租约包括：普通租约（Gross Leases），适用于多租户办公/零售的全套服务租约（Full Service Leases）和房东免除部分或所有管理责任的净租约（Net Leases）,NAREIG的分析显示，市面上的大部分的租约都为此几种或这几种稍加修改的租约。另外一些稍微少一些的租约还包括与租户营业额直接挂钩的租约（Percentage Leases），地约（Ground Leases），转租租约（Sublease）等等

普通租约（Gross Leases）

普通租约非常类似于我们经常接触的住宅租约。房东必须承担起房屋的维护责任，即要负责缴纳地税，房屋保险，房屋维护费用等。所有的与房屋维护有关的开销费用都是直接由房东自己亲自缴纳，租客一般只需负责水电费即可。

全套服务租约（Full Services Leases）

套服务租约，顾名思义就是房东为租客提供一条龙服务的租约。这个租约由普通租约改良而来，主要适用于多租户的写字楼或者商铺。由于这种多租户的地产在缴纳水电费等时非常不方便分摊，所以便采取了这种全套服务租约。

净租约（Net Leases）

净租约是现在商业地产市场中最为流行的租约，因此也形成了很多不同种类的租约，下面为各种不同净租约的定义：

l 单N租约（Single Net Leases）：单N租约是指承租商除需要缴纳每月基本租金外，还需直接缴纳房产税和水电费。由房东负责所有其他维护开销。

l NN租约（Double Net Leases）:NN租约是指承租商除需要缴纳每月基本租金外，还需向直接缴纳房产税和水电费，并为房屋上保险。由房东负责所有其他维护开销。

l NNN租约（Triple Net Leases）:NNN租约又被称作“债券”租约，由承租商负责全部开销，包括房产税，保险，日常维护清洁以及房屋维修等。房东没有任何维护房屋的责任。因为房东每月可以“免费”获得租金，这种租约类似于债券的定期的利息收入，所以才取名叫做“债券”租约。

（摘自北美购房网编写的《美国房产投资》）

如何研究商业地产租金和出租方式

如题所问要研究商业地产租金和出租方式就要从商业地产的模式开始，第一种模式“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。还有更深层次的目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资。第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。

这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。