如何合理的控制成本

[如何合理安排内销？如何合理安排内销外销进行避税筹划]某公司生产的产品既有内销又有外销，2012年4月、5月均无免税购进原材料，增值税征税率为17%，退税率为13%。其他有关资料如下：⑴4月份报关出口产品一批，出口离岸价折合人民币200万元...+阅读

如何合理的控制成本

浅谈如何控制房地产开发成本邸国永近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。

一、投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。2.进行详细的成本分析

（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30%，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。

（2）前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平“＂和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

（3）建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55%，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

（4）社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6%左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。小区智能化的定位应坚持＂宁精勿多、满足基本所需＂的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

（5）园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5%，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

（6）投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3%。销售费用：一般确定在销售收入的2-3%，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。

（7）不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5%。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8%。

二、设计阶段设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75%以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：1.根据项目定位确定...

如何控制成本费用

企业成本控制的目的在于将企业成本费用控制在企业预定的水平上。企业成本费用的控制是一个复杂的系统，涉及到成本费用控制主体的划分进而所带来的责任的归属，涉及到成本费用控制目标提出的科学性与合理性进而所带来的成本控制的有效性，涉及到成本费用控制组织结构中不同控制层次的权利与责任的界定，涉及到成本费用控制过程中各部门工作的协调，涉及到进行成本费用控制所需信息的反馈内容及速度，涉及到根据企业的实际情况的变化对控制标准的调整及差异的纠正等等。因此，建立一个充满弹性的成本控制系统、掌握成本费用控制的关键点，才能使企业对成本费用进行有效的规划与控制。根据控制论的基本原理，控制是对客观对象，按照一定标准，借助信息，对其施加影响以实现目标的过程。

控制的共性规律是控制主体对受控客体采取一定的控制方式，借助于控制组织系统，利用信息反馈系统，实现预定的目标。成本费用控制系统的建立与运行，应该符合这一基本规律.

如何控制销售成本

无论顾客量多少，许多成本都是没有多大变化的，如租金、人工成本、电费等。增大销售就是降低成本，因此在销售环节同样可以进行成本控制，具体措施。1。突出经营特色减少成本支出依靠别致的环境和口味吸引，用常变常新的菜品来吸fl顾客。从成本控制上考虑，如果要采取多种经营，成本上就会很铺张，4理也会增加很大难度。 2。从销售角度调整成本控制体现餐厅特色，由服务员推荐及老板亲自推荐来进行宣f、推荐新的菜品，餐厅有剩余原料推广说明力度更大一些，如没有效果，就内音；消耗掉，同时要寻找原因，口味问题还是外界原因，是口味问题考虑更换菜单。3。增加顾客人数产品和服务有一个普遍接受的市价。通过异质产品提供，忠诚感，可达到增加就餐人数的目的。要有计划性地将本餐的产品和服务与竞争对手区别开，顾客在不同的场合对服务有不同的要求。确定菜品种类时考虑厨房设备、厨师技术力量、成本等素。需要增加就餐人数时，制订适当的方案去达到预定目标。4。提高销售技巧服务员把菜品和饮品的信息传递给顾客，引起顾客兴趣，成购买行为。必须使用正确的销售技术，不能肓目“促销”。

（1）准确预计顾客的需求再进行销售。熟悉菜品是餐饮q销的前提，服务员要熟悉菜单上的每个菜品，熟悉各菜品的主料、配料、烹调法和味道，菜品的说明要能调动顾客的购买动机。

（2）为顾客说明菜品时要有针对性，时刻为顾客着想。务员应了解顾客的用餐目的，面对不同的客人、不同的用餐形式、不同的消费^准，进行有针对性的推销。