什么叫物业管理

[什么叫索赔管理]本人结合自己合同管理的经验，对承包商的索赔管理问题，提出几点粗浅的看法。二、索赔产生的原因和基本对策索赔产生的主要原因有：当事人违约、不可抗力事件、合同缺陷、合同变...+阅读

简单来说：是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托，对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护，并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。详细来说：

一、物业管理的概念物业，具有财产、资产、地产、房地产、产业等方面的含义。按照物业类型的不同可以简略地分为土地和建成后物业两种。显然我们这里所探讨的物业属后者——建成后物业，即：已建成投入使用的建筑物、建筑物配套设施与附属设备及相关土地。物业管理就是物业管理经营专业机构人员，受物业所有人（业主）的委托，依照有关的法律、法规，按照合同或契约，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施有偿管理活动的总称。

二、物业管理的行业性质物业管理以服务为宗旨。物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。物业管理实施的实体是具有法人资格的专业企业。物业管理管理的客体是受委托人委托管理的房屋及其附属设施，以及房屋周围的环境。物业管理企业与业主之间是一个委托与被委托、服务与被服务的关系：由于房屋产权属个人所有（产权多元化），物业管理企业通过合同或契约，接受业主的委托（雇佣），代表业主对房屋及其附属设施、外部环境实施管理。业主处于主导的地位，而物业管理企业则是一个“管家”的角色。物业管理的内容：物业管理企业除了要对物业进行维修养护以外，还要提供专项服务和特约服务——多功能、全方位的统一服务。物业管理企业提供的服务是有偿的，实施“以业养房”的方针。

三、物业管理的服务范围由于社会生活水平与质量的提高，物业管理的服务范围已由提供一般的房屋维修保养、清洁卫生、保安等，发展到了一个为业主（住户）提供优质生活服务与优良生活环境的水平。概括起来可划分为以下四类： 1）物业管理的基本业务物业管理的基本任务就是对物业进行日常维修保养和计划修理工作。对于一项物业来说，其房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都必须时时刻刻处于良好的工作状态，否则就难以发挥该物业应有的效能。而这良好的状态则又必须通过经常性的维护保养和计划修理才能达到。因此，维护保养是物业管理最基本的业务，也是保持物业完好、延长其寿命的重要保证。 2）物业管理的专项业务物业管理的专项业务包括下列几个方面：

（1）治安保卫保安人员要加强物业辖区内的安全、保卫、警戒等工作，还可以延伸为排除各种干扰，保持生活、工作环境的安静。不管是住宅区还是其他类型的物业，具有良好的治安保卫就能确保业主和住户的生命和财产的安全，并消除他们的后顾之忧。

（2）环境卫生清洁人员要定时、定点收集和清运垃圾废物，包括污水、雨水的排泄，保持物业及其周围环境的干净、整洁。

（3）消防安全建立并执行消防制度，配备消防器械并使之常年处于良好状态。

（4）园林绿化从事物业辖区范围内的绿化建设及保养，以提供清新适人的生态环境。

（5）日常修理对于业主/住户提出的报修项目，必须尽快地予以解决。

（6）车辆交通统一管理物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道、电梯、扶梯等平面及垂直交通的畅通。 3）物业管理的特色业务物业管理的特色业务包括两个方面：特约服务和便民服务。特约服务主要是接受业主的委托，提供诸如车辆保管、房屋代管、室内清洁、家电维修、土建维修、装饰工程、代购车船机票、代购商品、代付各种公用事业费、代订报刊杂志、代聘保姆、家庭护理和接送小孩等内容丰富的服务项目。便民服务是物业管理企业和社会联合举办的服务项目，包括：商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点（配置必要的物业辖区与市中心的来往班车网络，并与交通部门协作在物业辖区内增设交通网点，以改善交通条件，为业主/住户提供方便）。 4）物业管理的多种经营业务目前物业管理企业开设的多种经营业务一般有：投资咨询、中介、代理经租、住房交换、住房改建、房屋更新、开发装潢、设备安装和经营建材等。实行多种经营的物业管理企业则可以选择其中的若干项开展多种经营业务。上述四个类别的业务项目具有相互促进、相互补充的内在联系。其中基本业务和专项业务是物业管理的基础工作，任何物业管理企业要树立起企业形象，均必须努力完成好这两项业务，为企业的物业管理打下扎实的基础；特色业务是物业管理在基础工作上的进一步拓展，是从深度和广度上进一步满足业主和住户的需要；多种经营属物业管理企业的“副业”。

物业管理的理念是什么

首先我们要知道物业管理是什么？物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的这一定义，有着丰富的内涵：

（1）物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。

（2）物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。

（3）物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

（4）这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。

（5）物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。

（6）物业管理的基本要是统一管理和协调，既包括相对独立的物业（楼宇等）或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。

（7）优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。

（8）就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。

（一）物业的经营管理与物业的管理经营一般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定目标的一系列工作。经营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。其主要区别是：其一，经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定方针、目标和要，管理实现方针、目标和要。物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。但是，这些进行物业的投资、生产、销售的单位或组织，也需要内部和产销的管理，因而构成经营性的管理。这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理。物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。但是，以管理工作为主的物业公司，也需要管理性的决策，因而构成了管理性的经营。比如，物业管理的经营就需要筹措资金，而每一家物业管理公司更少不了总体经营性的规划。从这个角度上说，管理性的企业经营的含义，一是指其组织管理的过程中也需要决策，二是指其管理内容中有经营性的业务。比如，物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些都不改变物业管理和管理单位的性质。因此，以 “物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。

（二）物业管理与企业管理近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同，并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业管理与工业企业管理的区别：其一，产业性质不同。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始终是与环境处在交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是一种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业管理是委托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。作为服务行业那么他的理念就是如何更好的服务与业主~！