二手房交易过程陷阱及规避方法

[律师如何规避执业风险]律师天天与社会上各种极端的矛盾和纷争打交道，律师理应个个都是风险控制高手，管理专家，但现实的状况似乎总不尽人意。现在被司法机关“绳之以法”的律师越来越多，被各种各样的社...+阅读

近年来，二手房市场成交量几乎与一手房市场持平，有关二手房买卖的诉讼和纠纷逐渐增多。产生纠纷的原因多种多样，亿房小编总结出二手房交易中可能存在的几大典型陷阱及相应的规避

方法，希望对广大读者能有所帮助。

二手房交易过程陷阱一、产权状况陷阱

根据法律法规的有关规定，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据本市各区（县）房地产交易中心的实践，若房屋仍设定

有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此可能造成二手房买卖合同已签订、买方首期款已支付后，在

办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让而给买方造成较大的损失。

规避方法：在签订二手房买卖合同前，购房者应先到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

二手房交易过程陷阱二、合同签订人陷阱

众所周知，二手房买卖合同应由购房者与房屋产权人签订。如果购房者忽略验证合同签订人是否为产权人，以及该房屋是否还有其他产权人，那么，产权人或其他共有权人若以合同签订

人未取得其委托为由，完全可主张该合同不成立，购房者仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。因合同未成立而造成的直接损失，对购房者来说非常不利。

规避方法：根据产权证确定产权人。若签订合同的并非产权人，购房者应要求其提供产权人出具的委托书。如果产权人有几个人，没有来签订合同的共有人也应提供委托书。

二手房交易过程陷阱三、装修及附属设施、设备陷阱

买房有时会出现这种情况：签订买卖合同时，业主向购房者口头保证装修质量绝无问题，另外还随房赠送家电设备。结果到实际交房时，却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题，原来

承诺赠送的家电更是不见踪影，或是业主要求折价卖给购房者。

规避方法：不论是室内装修情况还是附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时，可约定在出现实际交付状态与约定不符时，业主应承担的违

约责任。也可以通过保留5%至10%的尾款来确保自己的权利。

二手房交易过程陷阱四、非居住用房税费陷阱

购买非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中曾出现由于对购买非居住用房应缴税费估算不足，大大超出购房者原先预算而购房不成的案例。

规避方法：在签订合同前，买卖双方应先到房屋所在地的房地产交易中心确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。如果交易是由房产中介公司提供居间服务，那

么买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单，便于日后查对。

二手房交易过程陷阱五、定金陷阱

大部分二手房买卖由房产中介公司居间促成，通常中介公司的操作是先由购房者向中介公司支付一定数额的意向金，再由中介公司与业主议价，业主接受购买条件后签收意向金。由此，

意向金转为定金。但有时在业主已签收、转定后，购房者欲放弃购买该房，而以向中介公司支付的是意向金而非定金为由要求取回。买卖双方由此产生异议。实际上，中介公司的操作方式并

无不妥。由于定金需实际交付业主后才生效，即该笔款项性质才转为定金。在业主签收前，该笔款项性质仍属意向金。经业主签收后，性质就发生了变化，购房者无权随意取回。签收该笔款

项后，业主同样将受到定金法则的约束，不得随意反悔。

规避方法：购房者在支付意向金时，必须是确定购买意向，否则不应轻易支付。