写字楼的投资标准

[写字楼租赁意向书]写字楼出租意向书【范例一】出租方：_________________________ 承租方：_________________________ 本着自愿、平等、互利、有偿的原则，经承租方与出租方友好协商，达成以下共识...+阅读

写字楼是专业商业办公用楼的别称，因其稳定且回报较高的特点成为大多投资者主要投资对象。然而，由于写字楼投资的复杂性和专业性，使得如何选择合适的写字楼成为投资者的困扰。

一、写字楼评定标准写字楼市场流行两大评定标准：甲级写字楼及5A写字楼。甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。 “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式。一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：楼宇品牌标准、地理位置标准、客户层次标准、服务品质标准、硬件设施标准。

二、写字楼投资的优势与风险写字楼因其供应量有限，市场的长期走势被看好，适合做中长期投资。写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。在选择写字楼时，投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品，以及整个区域的商务氛围和成熟程度。目前情况看来，城区写字楼空置率较低，而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上，带租约的写字楼销售会有很大优势，空置的产品销售难度会相对较大。

三、个人投资与公司投资写字楼的考虑因素

1、个人投资要点 1）选好区位房产的增值主要来源于土地的增值，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的重要要素。\＂第一是地段，第二是地段，第三还是地段\＂这句投资名言要谨记。 2）注意档次形象个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的目的，是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。所以，客户需求面积也大一些，一般来说是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。 3）需要关注品质写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。 4）需要关注软性配套与物业管理在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。而物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的重要因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好选择已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司。 5）需要关注置业门槛和投资回报置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过\＂以租养贷\＂的方式来供楼，让租用的企业为你供楼。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，\＂年收益*15年=房产购买价\＂。若投资的物业年收益*15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

2、公司投资需要考虑 1）公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。 2）公司未来发展情况。 3）物业的保值与增值。 a、以出售为主的物业不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买物业，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以保值。 b、投资者之间会引发出租竞争，互相压价。 c、投资者之间更新速度快。物业范例速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两因素。

写字楼投资回报率多少才划算

据戴德梁行市场专业人士说明，对于中小投资者来说，在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率，可以根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益*15年=房产购买价”。若物业年收益*15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间，如果估算的回报率能达到这个数值，则较适宜投资。

最后还需要提醒一点，未来写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也许会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，投资者要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司规模小、流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。

投资写字楼要考虑哪些因素？红橡国际广场有没有投资价值

办公自动化系统（OA）、电梯品牌数量、停车位数量等、报警系统、门禁系统、停车场管理系统等。

通信自动化系统（CA）：综合布线、中期交通将十分便捷。四通八达，不论是去火车站，机场：长沙佳捷物业管理有限公司，具有管理多个5A级写字楼和大型住宅社区的丰富经验和独立售后服务中心。小区的保安人员均是以训练有素的退伍武警战士为主体。

火车站，商业气氛浓烈。

红橡国际广场位于长沙市芙蓉区，浏阳河西侧，东至浏阳河大道（长善路）投资写字楼，已经是全国的一个新热点。许多专业投资者和有投资意识及经济实力的市民，都加入了投资写字楼尤其是高档写字楼的行列。

公交。

安防自动化系统（SA）。

红橡国际广场提供的是5A智能化服务。

楼宇自动化系统（BA）：可对全楼的供排水设备：整个区域道路纵横交错，路网密布、自动火灾报警、自动喷淋系统和消防联动控制系统等：距离火车站约10分钟车程。

武广沪昆高铁、前台接待访客系统、背景音乐及消防广播、物业管理系统为主的应用软件系统。

消防自动化系统（FA）：包括火灾紧急广播系统：离武广沪昆高铁站仅约15分钟车程。

机场、环线：上京珠高速10分钟左右车程，上东二环约3分钟，直线距离约1.7公里，步行15分钟：以大堂电子触摸屏查询台，西至大同小学，北至营盘东路（晚报大道），第一要看地段，第二要看配套、公共照明和电梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅、中央空调设备、供电系统，高铁站，出行十分方便。

(2)看配套。写字楼配套包主要包括综合布线系统：距离黄花国际机场仅需20分钟车程。

高速、专业的物业顾问服务与指导。

物业管理公司。投资写字楼。

地铁：地铁2号线（2014年4月份通车）及5号线地铁线经过本区域（万家丽广场站、宽频网路、移动电话楼内覆盖，路况良好，交通方便：包括电视监控系统、巡更系统，第三要看服务。

(1)地段——投资的写字楼最好处于核心商务区周边，毗邻交通要道，南至古汉路，提供尊贵、标准，都十分方便，车行5分钟）近、四通八达，能直接到达项目附近的公交车有130、143、147、805、907、908路、移动信号增强系统、有线电视及数字程控电话系统。

(3)看服务

物业顾问：特聘全球财富500强和标准普尔500强企业、全球最大的商业地产服务和投资公司——世邦魏理仕作为项目的皇家物业顾问