急关于物业管理的论文

[求一篇关于管理科学论文的范文。。急。。。。。。。。]摘要：跟着经济的快速成长，财政打点工作也越来越主要，尤其是会计信息，越来越被抉择妄想者、投资者、债权人等会计信息使用者所正视，它成为政府部门进行宏不美观抉择妄想的主要依据...+阅读

急关于物业管理的论文

现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在深圳就有此类成功案例：1999年下半年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是1996年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则会与后期使用和经营管理要就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议，并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的.硬件条件。此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后，严格按照优质工程标准.进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下，还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。

三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业.整体的交付使...

谁能提供点有关物业管理方面的毕业论文最好是范文

生鲜农产品物流运作模式的研究论文编号：WL026 字数：11920，页数：20 摘要本文以生鲜蔬菜为例，说明了美国、日本、荷兰及我国台湾省等发达国家和地区农产品物流体系的运作模式，并提出了构建中国特色的生鲜农产品物流模式的建议。文章对人们首选的生鲜农产品——果蔬类农产品的物流模式进行研究，通过国内外农产品物流发展现状的对比分析，以供应链理论为基础，构建了以生鲜农产品加工配送中心为核心，以上游农户以及批发市场、下游生鲜超市为主要节点的果蔬类农产品供应链的物流模式，从而减少果蔬类农产品流通环节，降低物流成本，提升流通价值，进而推动果蔬类农产品市场的高效运营。随着国家对“三农”问题的广泛关注，对于如何利用有效的农产品供应链管理来降低农产品尤其是鲜活农产品浪费现象也越来越被政府和企业所重视。

通过本文可以对以下几点进行研究：生鲜农产品物流运作模式的分析，生鲜农产品物流运作模式存在的发展现状及分析，生鲜农产品物流运作模式的经验与启迪，锦州市生鲜产品物流运作模式及发展建议. 从而提出了一些较好的对策促进产业的发展。关键词：生鲜农产品；物流模式；冷藏运输 Abstract In this paper, fresh vegetables, for example, introduced the United States, Japan, the Netherlands and China's Taiwan Province of China and other developed countries and regions, the mode of operation of agricultural products logistics system and proposed to build with Chinese characteristics, fresh farm produce logistics mode proposal. Articles on people's choice for fresh produce - fruits and vegetables a logistics model for agricultural research, agricultural products through domestic and international comparative analysis of the status of the development of logistics to supply chain based on the theory was constructed in order to raw agricultural products distribution centers as the core, travel for more than farmers, as well as wholesale markets, supermarkets downstream fresh fruits and vegetables as the main node for agricultural supply chain, logistics model,fruits and vegetables reduce the circulation of agricultural products, reduce logistics costs and enhance the value of the circulation, thus promoting fruit and vegetable categories of agricultural products markets, efficient operations. As the countries of the ＂three rural＂ issue of widespread concern about how to use an effective supply chain management of agricultural products to reduce wastage of agricultural products, especially the phenomenon of fresh agricultural products are also increasingly valued by government and business. Through this study can be the following: Fresh farm produce logistics operation mode of analysis, fresh agricultural products exist in the development of the logistics operation mode of the status quo and analysis, fresh farm produce logistics operation mode of experience and inspiration, Jinzhou City, fresh products logistics operation model and development proposals. which made a number of good responses and promote industrial development. Key Words:Lives the fresh agricultural product;Physical distribution pattern; Refrigerated transport 目录第1章绪论 11.1论文背景与意义 11.2 论文的研究内容与思路 1第2章生鲜农产品物流运作模式存在的发展现状及分析 22.1生鲜农产品的特点分析 22.1.1生鲜农产品生产仍以单个农户分散生产为主 22.1.2生鲜农产品加工能力低而且流通中损失率高 22.1.3基础设施装备和我国农村交通基础设施都比较落后 22.1.4生鲜农产品物流成本偏高导致物流价值流失严重 32.1.5生鲜农产品物流增值服务水平较低 32.2生鲜农产品选择模式的种类 32.2.1以大型鲜活农产品批发市场运营商为主导的物流模式 32.2.2以大型连锁超市为主导的物流模式 42.2.3以大型生鲜农产品经营公司或加工企业为主导的物流模式 42.3我国生鲜农产品物流发展现状 52.3.1生鲜农产品物流发展现状 52.3.2初步形成了生鲜农产品物流的快速路 52.3.3出现了一定规模的生鲜农产品物流配送中心 5第3章国外生鲜农产品物流运作模式及对我国的启迪 73.1 国外生鲜农产品物流运作模式 73.1.1 美国生鲜农产品物流运作模式 73.1.2 日本生鲜农产品物流运作模式 73.1.3 台湾生鲜农产品物流运作模式 83.1.4 荷兰生鲜农产品物流运作模式 93.2 对我国生鲜农产品物流运作模式的改善建议 93.2.1 推进蔬菜生产加工和销售一体化经营体的建设 93.2.2 大力发展农村合作经济组织和完善农业社会化服务体系 103.2.3 建立以部分中心城市为主体的多级批发市场 103.2.4 建立高水平的农产品物流中心 10第4章锦州市生鲜农产品物流运作模式及发展建议 114.1 锦州市生鲜农产品物流运作模式 114.1.1 生鲜农产品二级供应链结构 114.1.2 生鲜农产品物流两阶段节点渠道结构 124.1.3 生鲜农产品三类物流链结构 124.2 锦州市生鲜农产品物流运作的发展建议 124.2.1 先进的物流技术应用 124.2.2 提高生鲜...

谁给说明几篇物业管理毕业论文

（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。

إ 1.注意审查物业管理服务合同的效力。إ 在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。

因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。

所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。إ 在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。

实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .إ 2.注意审查物业管理承包合同的效力。إ 由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。

房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要业主向其交纳物业管理费的诉讼请，不应得到支持。إ 3.注意审查物业委托管理合同的效力。إ 在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如...