房地产开发项目过程的法律风险有什么

[房地产开发项目转让协议书]转让方（甲方）：_________________________ 受让方（乙方）：_________________________ 甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地...+阅读

具体如下：

（一）土地使用权取得过程中的法律风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：

1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法

（1）政策及法律、法规变化的风险比如出台的影响；前几年房产市场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。应对方法：

（2）政府规划方案变更的风险；汇金隆购物广场案件应对方法：

（3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险限制的内容包括规划指标（容积率、建筑密度、绿化率等）、开发期限、转让、用途等的限制；应对方法：

（4）招拍挂过程中的法律风险万州土地出让金纠纷。应对方法：

（5）房屋及土地平整等相关问题的法律风险拆迁拖延纠纷；“钉子户”。应对方法：

（6）土地使用权被政府收回的法律风险《中华人民共和国城市》第二十六条规定。应对方法：

2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件：出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件：应对方法：

（2）土地使用权权属瑕疵的法律风险存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题，可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。应对方法：

（3）土地使用权转让的税收法律风险逃税避税的风险应对方法：

（4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险应对方法：

（5）土地使用权转让变更登记过程中的法律风险

3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法前几年，房地产合作开发的纠纷特别多，近几年管理加强了、市场规范了，这类纠纷少了，但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷，一些开发商为了解决资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生，由于这种交易的复杂性及不确定性，将必然导致很多风险的产生。

（1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。应对方法：

（2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。应对方法：

（3）房地产项目公司或有负债的法律风险收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险。应对方法：

（4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；

（5）房地产项目公司的税收风险；

（6）收购在建工程时产生的法律风险；在建工程转让合同很复杂，除了土地问题、项目问题、还有工程问题，工程问题也很复杂，有工期、质量、造价、施工队伍、劳务工的问题等等，都会在在建工程合同里面反映出来，所以这个合同就要做的比较仔细，要把好几个相关的法律关系在合同中体现进去。一中院案件。应对方法：

（7）被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险收购时，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。应对方法：

（8）与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。一项目变更纠纷。应对方法：

（二）项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法

1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法

（1）国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险政策限制、银根紧缩，资金链断裂

（2）融资协议法律风险非法集资、违法借贷—难堪重负应对方法：