我卖的商品房的面积和房管局测量的面积少了2平方找开发商要求退

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我卖的商品房的面积和房管局测量的面积少了2平方找开发商要求退

要求开发商退还所少面积房款，开发商不退这样完全不合理，一般商品房买卖合同对于面积误差的约定如下：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。

2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际建筑面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十四条也有明确规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，也按照上述的原则处理。

我的购房合同中感觉有点问题大家帮忙看下

这个是【商品房买卖合同】的第八条第一个可以理解第二与第三这个需要相关的文件说明开发商也是担心遇到不可抗力解决不了的问题延期交房了第八条交付期限。出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 ___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1.该商品房经验收合格。 2.该商品房经综合验收合格。 3.该商品房经分期综合验收合格。 4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5.____________________________________________________________________________。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

2、_____________________________________________________________________________；

3、_____________________________________________________________________________。编辑本段商品房买卖合同司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 ...

商品房交付中的法律问题你都知道哪些

商品房交付中的法律问题你都知道哪些？商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。 1.商品房“交付使用”。怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的责任开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。

通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。

解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

退房须知期房退房的条件有哪些

期房的购房者一般是不可以退房的，但是在一下十种情况，购房者是可以退房的。

（一）商品房买卖合同内容异于认购书内容

商品房交易通常采用先签认购书后签商品房买卖合同的方式，从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定，合同已经成立，对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理，此时买方有权拒签，并要求返还定金。

（二）开发商未取得相应的批准、证件

《城市房地产管理法》第44条规定对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。

（三）开发商单方变更规划

在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，买方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。

（四）按揭未获批准

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2十三条规定，因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。

（五）先卖后抵、一房二卖或先抵后卖

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，或隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

（六）面积误差

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理；如无约定，则面积误差比绝对值超过3%，买受人有权请求解除合同。

（七）质量瑕疵

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条明确规定，如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。

（八）拆迁补偿安置房屋

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条明确规定，出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的，买受人有权要求退房，并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。

（九）迟延交房

实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交房条件（如交房条件不是取得竣工验收备案，而是单项验收合格等）进行规避。

（十）逾期办证

商品房买卖合同通常会对办证期限作出明确约定，如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证，买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房买卖合同时设定相当长的办证时间进行规避。