不同模式下合作建房的税务处理

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不同模式下合作建房的税务处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

合作建房税务怎么处理

你好！

国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995] 156号）规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。各税种的处理方式如下：

(1)营业税

土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，

发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部

分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业

税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的

双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收人再按“销售不动产”税目征收营业税。

(2) 土地增值税

根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995 ] 48号）：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征

收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

(3 )企业所得税

根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009 ] 31号）第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首

次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税

费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

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合作建房应如何纳税

按照税法规定，依据法律法规成立的房地产开发企业，从事房地产开发业务发生的应纳税收，应以房地产开发企业为法定的纳税人。因此，无论房地产开发企业与其他投资者如何合作，如果形式上没有成立其他法人单位，或者投资者不通过法定程序增资扩股，成为企业法律形式上的真正股东，其投资额就不能在税收上年认定为投资股本，纳税人也还是开发房地产的开发企业二是在以分配**利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的原则。虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理。

合作方投资收回的利润，视同借款利息收入；房地产企业就可以将分配的利润，作为利息支出，按税法规定税前列支。

合作建房的税收政策

国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局根据各地在新的营业税制实行后提出的问题，为了有利于基层税务机关和纳税人学习、理解营业税的征税规定，总局决定陆续编写印发《营业税问题解答》。现将《营业税问题解答（之一）》发给你们，请遵照执行。

一、问：税制改革以前，原营业税规定的减税，免税项目，在1994年1月1日起实行新的营业税制以后是否还继续执行？答：实行新税制后，原营业税的法规均已废止，过去所作的减征或免征营业税的规定自然也一律停止执行。营业税暂行条例规定：“营业税的免税，减税项目由国务院规定。任何地区，部门均不得规定免税，减税项目。”因此，在1994年1月1日实行新税制后如果还继续执行原营业税的减税，免税项目，是属于违反税法的行为，应当坚决予以纠正。

二、问：公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，是否征收营业税？答：公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，这两种行为均不属于营业税的征税范围，因而不征收营业税。

三、问：运输企业在境外载运旅客或货物入境，是否征收营业税？答：根据营业税暂行条例实施细则第七条第二款关于“在境内载运旅客或货物出境”属于境内提供应税劳务的规定，运输企业在境外载运旅客或货物入境，不属于在境内提供应税劳务，因而不征收营业税。

四、问：航空公司用飞机开展飞洒农药业务是否免征营业税？答：营业税暂行条例第六条第

（五）款规定农业病虫害防治免征营业税，营业税暂行条例实施细则第二十六条第

（四）款明确农业病虫害防治“是指从事农业，林业，牧业，渔业的病虫害测报和防治的业务。”航空公司用飞机开展飞洒农药业务属于从事农业病虫害防治业务，因而应当免征营业税。

五、问：单位所属内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程是否征收营业税？答：这首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。如果属于独立核算单位，不论承担其所隶属单位（以下称本单位）的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税；而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币，货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。根据这一规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。

六、问：对绿化工程应按何税目征税？答：绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业-其他工程作业”征收营业税。

七、问：对工程承包公司承包的建筑安装工程按何税目征税？答：根据营业税暂行条例第五条第

（三）款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则为“服务业”税目征收营业税。

八、问：对境外机构总承包建筑安装工程如何征税？答：根据营业税暂行条例第十一条第

（二）款“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”和营业税暂行条例实施细则第二十九条第

（一）款“境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人”的规定，建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。

九、问：银行贷款给单位和个人，借款者以房屋作抵押，如果期满后借款者无力还贷，抵押的房屋归银行所有，对此是否应当征税？如果房屋归银行所有后，银行将房屋销售，是否应当征税？答：借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为“销售不动产”税目征收...