对煤炭企业物业管理的几点思考

[浅议物业管理纠纷的处理]随着城市建设和城市改造工作的开展，物业管理行业正在逐渐兴起，但我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范，各地方法规对物业管理的规定都不一致，且内...+阅读

近几年来，随着市场经济的发展，物业管理成为煤炭企业改变企业办社会职能、增加企业效益的一个重要途径，因此，我们必须进一步规范物业管理工作，推进煤炭企业整体发展。就此，本人谈几点认识。

一、煤炭企业物业管理存在的主要问题

1、没有真正脱离“母体”，依赖性较强。由于许多煤炭企业改革力度不大，考虑职工群众承受能力较多，一直对物

业管理实行内部补贴，造成物业管理部门“断奶绝粮”的危机感和压力感不强，工作缺乏主动性和创造性，等、靠、要的思想严重，影响了物业管理的健康发展。

2、职工群众思想观念陈旧，对物业管理在认识上有差距。有些职工群众仍然沉醉于计划经济时代，仍然存在“我是企业的人，为企业做了贡献，住房应该、收费不行”的落后思想，排斥物业管理，不能配合企业的改革举措。

3、物业管理的市场化程度低。市场化是物业管理的核心，是物业管理企业赖以生存和发展的基本条件，但由于物业管理范围受限、市场发育不够、消费观念落后等原因，一方面物业管理部门的收入有限，管理成本大，经营积极性不高，缺乏扩张市场占有份额的积极性和竞争力；另一方面职工群众不愿多交物业管理费用，也对物业管理部门的服务需求仅仅建立在“满足基本需要”的基础之上，使物业管理部门的经营范围受到很大限制，经济效益难以提高。

4、从业人员业务素质，服务水平亟待提高。由于煤炭企业的物业管理部门绝大多数是由原来企业的后勤部门改制后成立的，人员组成复杂，文化程度不高，业务不熟练，工作中缺乏竞争意识、服务意识和责任感，造成了用户对物业管理部门服务意见比较大，甚至经常发生一些服务纠纷，影响了物业管理部门的自身形象。

5、物业管理仍然存在不规范行为。受多方面因素影响，这些不规范行为主要表现在：有的没有统一的服务标准；有的物业管理主体不合，未经批准乱收费；有的物业管理人员不按规定持证上岗等等。

二、今后煤炭企业物业管理应采取的对策和措施

随着煤炭企业改革发展的深入，煤炭企业物业管理也面临着新的机遇与挑战，必须针对物业管理中表现出来的种种矛盾和问题，深入分析并认识加以解决，彻底摆脱企业办社会的状况，为煤炭企业轻装上阵、加速发展创造良好的环境。

1、大力实施主辅分离改革，建立良好的运行机制

煤炭企业的物业管理，目的就是为了改变企业办社会的状况，使煤炭主业轻装上阵、健康发展，所以必须将物业管理企业从主业中剥离出去。国家经贸委等八部门联合下发了国经贸企改[2002]859号文件《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员实施办法》，对国有大中型企业在进行结构调整、重组改制和主辅分离中，利用非业主资产、闲置资产和关闭破产企业的有效资产，改制创办面向市场、独立核算、自负盈亏的法人经济实体，分流安置企业富余人员和关闭破产企业职工的，按规定享受免征企业所得税等优惠政策。这些优惠政策，可以说是国有企业近年来没有遇过的。因此，作为符合条件的煤炭企业，必须牢牢抓住这一机遇，大力实施主辅分离改革，理顺和规范主业与分离辅业的产权关系、隶属关系，成立独立的物业管理法人实体，从而达到争取国家优惠政策、安置富余人员的目的。剥离后的物业管理单位，要按照现代企业制度进行运作，或实行股份制改造，或进行民营化改制，以新的机制增强企业活力，最终使物业管理单位成为自我经营、自负盈亏、自我发展的现代企业。

2、正确引导，增强职工群众的物业管理意识

人们对任何一件新生事物的认识，都需要有一个过程，物业管理作为新生事物，也要给职工群众一个接受的过程。但在这个过程中，管理者必须积极主动地做大量细致的工作，使职工群众在最短的时间内接受它。一方面，采取广播、电视、宣传栏等多种形式大造舆论，广泛深入地宣传物业管理的意义、政策和要求，对物业所有人和使用人进行正面引导、帮助，使其逐步树立与市场经济体制和现代文明程度相适应的科学消费观念。另一方面，物业管理部门要严格依法规范自身的经营管理行为，并以高标准、高质量的热情、周到服务，使职工群众真正感受到物业管理为其带来的诸多方便和实惠，自觉地参与和支持物业管理，以求达到物业管理部门与职工群众“双羸”的目的，进而促进物业管理不断走向成功。

3、建章立制，为物业管理市场发展提供良好的运行秩序。

《物业管理条例》将于2003年9月1日开始实施，标志着我国已经初步形成了有利于物业管理市场快速、健康发展的政策和法律、法规体系，建立起了更加完善的物业管理经济秩序。而煤炭企业要以《物业管理条例》的颁布实施为契机，深入研究培育和发展煤炭企业物业管理市场的环境、条件、措施及办法，尽快出台适合煤炭企业大集团公司物业管理的运行制度，以便形成早日与全国的物业管理接规，实现煤炭企业物业管理的健康快速发展。一是要按照专业化的要求成立业主委员会，并加强对业主委员会的培训和指导，进一步提高业主委员会对物业管理的系统认识，使其自觉地履行好相应的义务，正确地行使好自己的权利。二是要深入研究物业管理企业目前的经营条件和面临的各种困难，切实帮助企业加强内部管理，提高服务质量、扩大经营规模，增加经济效益。三是煤炭企业的物业公司要加强自身队伍建设，狠练“内功”，不

断提高其各级管理人员的素质和执业水平、牢固树立“以人为本”、“客户至上”的经营思想，严格依法经营，诚实守信，用一流的管理、一流的服务、一流的信誉参与市场竞争，自觉遵守物业管理活动的各项游戏规则。

4、着眼长远，积极培育和发展物业管理增量市场。

在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务。物业管理部门以物业管理“谋生”，靠物业管理“发财”。物业管理部门成为独立的法人实体后，市场的大小将成为它生存与发展的最大问题。而从目前煤炭企业物业管理的形势看，还有相当大的开发空间。一是随着房产制度改革深入，职工住房逐步实现商品化，大多数由单位投资修建的福利房已按房改政策规定卖给了职工个人，其房屋的性质相应转为私有，房屋的占有关系也由过去单一的公有制转为产权私有化和业主多元化，这一现状决定了培育发展物业管理增量市场的可能性和必要性。二是大部分煤炭企业实行专业化物业管理的还很少，基本上还是简单的安全、维修、卫生管理等服务，沿袭着计划经济的一套运行方式，这一现状决定了培育和发展物业管理增量市场的迫切性和重要性。为此，如果通过必要的企业行为和切实可行的组织形式将这些物业管理的“盲点”纳入统一的专业化物业管理，不仅可以极大改善人居环境，提供必要的物业管理服务，维护良好的社会治安秩序，而且可以吸纳企业富余人员参加工作，减轻企业负担，进一步培育和扩大物业管理增量市场，构建更加完善的物业管理市场体系，为更加普遍地推行专业化物业管理创造良好条件。

5、开拓创新，不断探索物业管理的有效途径。

实行物业管理必须不断开拓创新，努力探索内部管理的新路子，但不管是运用哪种管理模式，都必须要符合煤炭企业的实际。在新的市场经济条件下，物业管理将会不断面临新的问题、新的机遇，作为物业管理单位的经营者们，要开拓创新，深入研究和系统思考物业管理问题，探索并建立起既符合市场经济体制和法律法规要求，又符合煤炭企业实际情况的、科学适用的物业管理体制，推动煤炭企业物业管理工作实现新的跨越。