房地产业地方税收发展趋势探析

[对优化民营经济产业结构的探析]近日，**市工商局**区分局成立调查组，对**区民营经济发展情况进行了专题调研。调研组重点走访了全区一部分民营企业，与他们进行了座谈交流，就其存在的问题和发展方向作了探讨。通...+阅读

一、近年来我市房地产业发展状况

近年来，××中心城区房地产业呈现出高速发展的态势。房地产业的崛起直接带来了地方税收的高速增长和地方财力的迅速壮大。首先，房地产业是地税增收的重要支撑。数据表明，尤其是2004年和2005年，××中心城区房地产业产生的税收，不仅总量大，占地方税收比重高，而且增长速度快，对地方税收

增收贡献大。2003年，房地产税收总量为1739万元，占地方税收的比重为15.5%；2004年，房地产税收总量为2621万元，比上年同期增长50.7%，占地方税收的比重为19.3%，对地方税收增收的贡献率为37.9%，拉动地方税收增长7.9个百分点；2005年，房地产税收总量为4499万元，比上年同期增长71.7%，占地方税收的比重为27.4%，对地方税收增收的贡献率为65.3%，拉动地方税收增长13.8个百分点。

其次，房地产业是财力壮大的重要来源。近三年，××中心城区房地产业上缴地方税收8859万元，占中心城区一般预算收入的比重为17.5%，税收年均增幅达60.9%，高于一般预算收入年均增幅34.1个百分点。最后，房地产业是社会发展的重要力量。房地产业的关联度高、带动力强，推动众多产业发展，提供大量就业岗位，刺激居民相关消费。一般估算，房地产业带动50多个产业部门、几百种产品和服务。

市我房地产业的发展，也带来了其它行业特别是建筑业地方税收的增收。

二、存在的机遇与挑战

房地产业发展状况如何，不仅影响到房地产业税收，还将影响到相关产业税收，进而影响到整个地方税收和地方财政收入。××中心城区房地产业发展，可以说是机遇与挑战并存。

(一)××中心城区房地产业发展的机遇

一是经济发展带来消费结构升级。经济学家认为：人均gdp超过1000美元时，人们消费结构将发生升级，由重视衣、食消费转向谋求住、行条件改善。

世界银行研究发现，当人均gdp在300美元至1000美元时，住宅的建设与消费进入快速增长阶段，并持续到人均gdp达到8000美元左右。世界各国的经验表明，当一个国家(地区)的城市化率达到30％以后，城市化进程将大大加快，直到城市化率达到70％左右逐步稳定下来。2005年，我市人均gdp达到840美元，城市化率达到32.5％。我市“十一五”规划纲要显示：到2010年人均gdp达到1580美元，城市化率达到40％。

由此看来，“十一五”时期，我市正处于消费结构升级时期，房地产业发展将面临一个持续快速发展期，房地产税收也将随之加速增长。

二是人气聚集带来住房需求剧增。到2010年，文秘杂烩网××城镇人均住房使用面积将达到30㎡，××中心城区常住人口将达到40万人。而2005年，××中心城区常住人口为28.4万人，城镇人均住房使用面积为26.98㎡，××中心城区2010年比2005年净增人口11.6万人，城镇人均住房使用面积增加3.02㎡，由此计算，到“十一五”时期，中心城区新增人口住房需求和原住人口改善居住条件两项住房需求量为433.8万㎡。

若将城市改造中的拆迁安置需求和投机性的投资需求加以考虑，房地产市场的需求量将更加可观。可见，××中心城区商品房市场需求量潜力巨大，蕴含着巨大的地方税源。

三是房价上升带来利润空间扩大。房价是否合理，我们通常可以使用“房价收入比”这一指标进行测算。房价收入比是指购买一套住宅所需支出的价费与当地一个家庭全体成员年收入之比，当房价收入比在6倍以上时，经济学家认为房价过高，存在“泡沫”。

据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家要高些，一般为4-7倍。2005年××城镇居民人均可支配收入为8230元，平均每户人口数为3.35人，每户城镇家庭的年收入为27570元。按“十一五”时期人均住房使用面积26.98㎡计算，每户城镇居民的住房建筑面积约为120㎡，如商品房销售价格1252元/㎡，则一套面积120㎡住房的购房款约为15万元，是一个家庭年收入的5.4倍。可见，××中心城区房价还有一定上涨空间，房地产企业还有更多利润空间，由此也将促进房地产税收的增长。

(二)××中心城区房地产业发展面临的挑战

挑战之一：国家宏观调控，抑制房地产业发展。随着国家对房地产宏观调控的加强，房地产开发必将趋缓，房地产业发展必将受到抑制。虽然目前还很难判断国家的宏观调控能否产生长期效应，但是房地产开发投资方面的即期效应已经显现。2005年××中心城区固定资产投资额为202672万元，同比增长10.5％，但房地产投资额仅为62452万元，同比下降8.9％，房地产投资的增幅相对于城镇固定资产投资的增幅出现萎缩。

由于受国家宏观政策调控影响，投资规模萎缩，××中心城区房地产业难以做大。

挑战之二：经济规律作用，扩散房地产业发展。房地产开发具有地域特性，其发展规律是先集中在中心城区，特别是交通便利、土地价格相对较低的地方，然后随着城市规模的不断扩大和土地价格不断上涨，逐步向土地

价格较低的周边县市扩散。××房地产业也出现了由中心城区向周边县市扩散的趋势：近三年来，××中心城区房地产业税收逐年在下降,而周边县市房地产业税收在逐年上升（具体见附表）。

由于房地产投资具有这种独特的扩散性，××中心城区房地产业不能像其它产业那样集中力量做大做强。

2003年——2005年××房地产税收分中心城区和周边县市统计表

单位：万元

年度房地产税收合计中心城区周边县市

税额比重（%）税额比重（%）

2003年 4752 1739 36.6 3013 63.4

2004年 8724 2621 30.0 6103 70.0

2005年 15402 4499 29.2 10903 70.8

挑战之三：地理位置劣势，制约房地产业发展。

××中心城区并不是××行政区划中心，行政管理没有优势。丰城、樟树、高安、靖安融入省城南昌消费圈，铜鼓、宜丰、奉新、上高因离××中心城区远也难以融入到同一个消费圈上，所以，××中心城区房地产市场对所属县市没有吸附力。仅仅靠××中心城区居民支撑的房地产市场，是一个发育不完善的市场，××中心城区房地产业难以做大做强做优。

房地产业发展所面临的挑战，对我市地方税收增长造成很大影响。

一是税源不稳定。由于受国家宏观政策调控等诸多因素的影响，××中心城区房地产业未来发展形势不确定，由此带来房地产税源不稳定。二是抗风险能力差。近三年来，地方税收的高速增长是建立在房地产业税收过快增长之上的增长，2005年××中心城区房地产对地方税收增收的贡献率达到65.3%，房地产税收占地税总收入比例达到27.4%，加上高度关联的建筑安装业税收，比例高达65%以上。

一旦房地产业出现较大的波动，地税收入乃至整个财政收入就可能会陷入困境。今年1-10月，××中心城区房地产税收仅增长10.8％，对地方税收增收的贡献率仅为16.1％，拉动地方税收增长2.8个百分点，大大低于前两年，致使××中心城区地方税收增速由2005年的21.2％放缓到今年的17.5％。三是征管难度加大。随着二手房交易的扩大，相关部门如果不严格控管，二手房交易的税收管理难度将进一步加大，同时，房地产企业土地使用税征收难以到位等。

三、几点建议

为实现××中心城区房地产业健康发展，促进地方税收持续、快速、稳定增长，我们要积极规避风险，做到培植税源、巩固税源、实现税源相结合。

建议一：扭牢经济发展“牛鼻子”，培植新的地方税源。经济决定税收，经济发展是地方税收增收的力量源泉。要不断加速扩张经济总量，优化产业结构，进而培植稳定、可靠的地方税收税源，降低地方税收对房地产业税收的依赖程度，减少地方税收风险。

首先，要加快工业经济发展，促进工业税收快速增长。要进一步改善投资环境，加大招商引资力度，通过“推出优质项目、创造优良环境”来引进××境外的战略投资伙伴；要改变过去“重项目、轻税源”的观念，把有没有税收贡献、贡献大小作为衡量招商引资成效的重要标准，力求招引项目税收贡献最大化。其次，要大力发展第三产业，提高第三产业税收份额。第三产业地方税收含量高，把第三产业当作地方税收的主体税源加以培植，能促进地方税收持续稳定增长。

为此，要继续加快发展交通运输业、金融保险业、饮食和住宿业等传统行业的发展；要重点扶持法律咨询、中介服务等新兴行业的发展；要着力发展文化、旅游、体育产业，培植休闲旅游产业，促进休闲服务健康发展。最后，要加速重点企业发展，做大做强支柱税源。推行扶优扶强策略，对市场份额大、销售形势好的企业，在信贷、贴息、土地等方面实行重点倾斜政策，增强企业资本运作能力和市场开拓能力。

大力引进战略投资者，实施投大靠强，推进开放式重组，不断扩大企业规模，提高企业竞争力。

建议二：把住土地供应“总闸门”，促进房地产业健康发展。只有房地产业健康发展，房地产税收才能稳定增长，地方税源才能更加稳定可靠。一方面，要把好土地供应“总闸门”，促进房地产开发有序进行。土地供应是房地产开发的“总闸门”，对房地产业健康发展起着至关重要的作用。

相关资料显示，××中心城区尚有未开发的土地8000多亩，其中政府掌控的有6000多亩。由于土地供应的不尽合理，这些尚未开发的积压土地，不但没有形成财富，反而成为政府的包袱。为此，政府应立足高起点规划、高品位开发、高标准建设、高效益经营，强力推进房地产业稳定发展。要进一步完善城镇土地储备、开发、经营机制，规范土地交易有形市场，加强对土地一级市场的管理；加大对土地供应的调控力度，实行灵活的土地供应方式，实现土地资源最大效益的优势配置；在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当提高居住用地在土地供应中的比例；严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为；加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。

另一方面，要做强住房消费“助推器”，开拓房地产业消费市场。要完善户籍和流通人口管理办法，加快农村人口向城镇有序转移，做旺××中心城区人气；适应××中心城“江南生态休闲城市”的定位要求，建设分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房；适当开发高档楼盘，满足城区白领精英的住房需求，从而多方式、多层次、多渠道满足城镇居民的住房需求，拓宽房地产消费市场。

建议三：用好税收征管“收割机”，确保地税收入颗粒归仓。通过整合现有征管资源，实现信息共享，搞好各征管环节链接，加强部门协调配合，努力挖掘增收潜力，切实提高房地产业税收的征收率，把经济发展和房地产业发展的成果真实反映到税收收入上来。一是要大力强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。坚持“以人为本”的思想，采取多种形式宣传，提高房地产企业纳税遵从度；二是要强化税收征收管理措施，推进税收精细化管理。

既要加强日常税收辅导，又要加强税源监控；既要完善“以票控税”，又要加大税收检查力度；三是要建立健全护税协税网络，加强联合控管的力度。密切与土地管理、房产管理等部门的联系，进一步加强房地产税收“一体化”管理，严格执行“先税后证”；四是要加强二手房转让税收管理，使之成为房地产税收新增长点。