如何做好物业公司的中长期发展规划

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如何做好物业公司的中长期发展规划

规划即是决定如何达成所订目标的过程。根据规划执行，我们即可主动地利用计划，使资源能在控制之中，而不只是被动的反应。有效的规划具备下列正面的结果：

1、有效地利用资源；

2、预测问题；

3、将组织的目的传达给外部；

4、评估目标的可行性；

5、评估实现目标的各种方法；

6、建立事情的优先顺序；

7、有效减少应急需要。（注：一般中期指三年至五年，长期指五年以上）。在日趋扩大、成熟与竞争充分的物业管理市场中，既有高端的品牌物业公司，也有维持在行业边缘的弱势企业，当然，更多的物业企业正处于快速发展阶段，内部管理日趋规范，经营拓展初尝胜果。在新的市场和行业发展形势下，各类物业企业为保持、提升自身在本地区同行业中的市场地位，迎接物业管理市场化时代的到来，必须明确制订本公司的中长期发展目标规划，以指明公司在今后较长一段时期内的经营目标和发展方向。成立企业中长期发展规划课题小组，确定总体负责人，确定参与人员的范围及分工，制定课题研究的工作计划和完成时间、整个课题可分为课题工作计划制定、确定课题子项及其负责人、基础材料收集与分类分析、目标提炼与确定、策略及途径研究、分析支持性规划、汇总统稿等几个工作阶段和步骤。实施重点：制订企业战略规划必须充分发挥领导作用，强调全员参与。步骤二：讨论确定中长期发展目标的核心目标组成。实施重点：核心目标主要围绕两个方向：

1、市场发展目标；

2、管理服务能力。将企业盈利能力和管理能力二项主指标作为公司核心竞争力的体现。目标的时间轴可分为中期目标（五年）和长期（十年）发展愿景。步骤三：着手进行企业诊断与分析、市场分析与预测、行业发展趋势预测。

1、企业诊断与分析主要包括以下方面：A、物业公司SWOT分析（分析企业的优势与劣势、机会与威胁）；B、企业资源分析（包括技术资源、人力资源、社会资源以及条件资源的转变等）；C、企业经营现状分析（收入规模、收入结构、盈利能力、管理体系能力、顾客满意度现状以及企业各项能力的量度指标、量度工具、量度方法等）。

2、市场、行业分析与预测主要包括以下方面：A、中期和长期发展中的市场结构研究与预测（从供应方、消费方、竞争对手、市场新加入力量、替代产品等五个方面入手），市场细分研究；B、市场或行业的最新动态及发展方向。市场整体环境的现状及趋势（总体环境、产业环境、技术环境）等。实施重点：

1、在具体分析时，需要对各单项分析维度进行合理分解并细化评估。

2、各类管理分析工具及分析方式有很多种，作为管理层人员或研究分析人员在做具体个案分析时，要重点关注针对分析对象所分解的各个明细维度有否有实用价值，是否客观真实，尤其要避免逻辑错误的出现。步骤四：分析当前的组织、激励和人力资源状况，提出企业中长期人力资源需，根据业务战略制订人力资源规划、组织结构的设计和调整计划、激励机制的设计。分析表达方式：柱状图、曲线、饼图、表格、文字：明确中长期发展以树立企业的七项竞争优势（成本优势、品质优势、品牌优势、效率优势、规模优势、技术优势、人力资源优势）为目标，根据以上研究分析，确定以下4个方面的定性目标和量化目标：

1、公司中长期期望的企业类型和业务结构；

2、中长期达成的企业规模（管理规模、收入规模、利润规模）；

3、公司中长期发展的目标市场、主次结构；

4、中长期管理能力目标（顾客满意度、成本控制目标、管理技术等）实施重点：

1、通过前三项步骤，在明晰本企业现有资源和市场竞争情形后，对本企业已拥有或准备获取的七项竞争优势进行定性和量化，使之真正具有目标导向作用。

2、在对竞争优势进行工作目标量化的过程中，必须反复检验目标的确认与实现过程是否满足SMART特征。步骤五：确定长期发展目标（愿景性）实施重点：管理模式是物业企业在设定中长期发展目标时需要考虑和调整的一个重要问题，在不同的管理项目和收费标准上分化出不同的管理档次，真正反映出管理服务与管理费用之间由市场因素及价值杠杆来调节的对应关系。同时，随着企业业务结构的不断变化，对管理架构应有相适应的科学性研究及动态性、合理化的调整，以支持公司的发展。步骤六：根据企业中长期总体目标，研究实现战略目标所需要采取的战术形式、拓展策略、所需要的支持因素、资源条件、从而拟定主干性的分项发展规划，包括：

1、企业文化、物业服务理念的再造计划；

2、人力资源发展计划；

3、财务管理方针；

4、品质提升的中长期实施目标；

5、多种经营业务发展计划；

6、各业务部门的经营目标计划；

7、相关体系建立与发展计划等。实施重点：物业公司各项从属性的发展计划都需要围绕本企业的核心目标来制定，保证企业总体目标的同一性。步骤七：中长期目标分解，确定每年度要实现的年度目标。步骤八：物业公司中长期发展规划课题完成后需进一步组织制定第一个目标年度的工作计划。实施重点：规划必须落实为每一个公司成员的行动。行动计划必须翔实，行动计划的完成情况必须经过验证，从制度方面确保...

物业公司如何扩大经营范围

目前大部分物业公司均叫物业管理公司，强调的是管理，提供的服务也仅限于保安、卫生、物业维修维护这几项内容。感觉这些物业公司均太看重管理，而忽略了其本质是一个服务型公司的诉，造成了其经营范围过于狭窄的后果。物业公司的本质是针对物业使用而提供劳务的公司，所以业主或使用人的需就是物业公司创新的源泉。因此，物业公司可以以物业管理为基础，整合其他与物业相关服务业务，成为一个综合性的物业服务公司，为业主使用人提供更加全面、周到的服务，另外也为自己开辟更广泛的收入来源。

一、物业公司可从事房地产中介服务。物业公司与业主联系紧密，更熟悉业主需，与业主的沟通有天然的优势，而物业公司的物业管理处平时空余时间较多（只有收取费用时才比较忙），且管理处本身就是作为业主接待的场所（少了店面投入），因此，管理处的办公人员、场地、电脑设备等硬件皆可兼用，而这部分费用是地产中介业最大的固定投入。此外，开展房地产中介服务一方面可以为公司增加利润，另一面也可以为员工提供增加收入的机会（实际上在一些没有中介的楼盘、管理处或保安人员就常常充当中介的角色），更为重要的是增加了为客户服务的内容，便利客户。*物业公司从事该项服务，本意是开发员工的潜能和积极性，但因为该部分的收入可以为员工增收，所以要防止员工把过多的精力投入，而忽视了最基础工作（物业管理），可实行管理处主任负责制（强调保证物业管理工作的质量），统筹管理，另外管理处主任不可直接从事该项服务，大型楼盘可重点安排三个人左右侧重负责中介服务、兼职从事传统物业管理工作，小型楼盘可安排一两个人负责就可。*收入安排：（原来薪筹不变）50%归公司， 20%归个人（小组）（中原是25%）, 10%归管理处主任（管理处主任获得提成是要以承担责任为基础，就是要保证整个小区物业管理质量不下降的前提下才可获得，这需要公司对其进行评价）， 20%作为管理处员工的福利（有利于团结，相互帮忙）。另外，公司50%的收入除了税收、增加人手（如增加专门的办理过户登记手续的人员）、固定设备投入外，建议再分配出一部分对员工进行定期业务培训，提高员工素质。*物业公司从事地产中介服务，有物业管理费作保证，也比较有实力，比中小型中介更易取得业主信任，而且物业公司经常是新楼盘刚开盘就接手进入，有先机优势，还有就是可以尽可能利用原先的固定投入，低成本扩张，与大型中介竞争时也有更灵活的价格空间（可采用价格利器）。目前，二手房交易市场极其清淡，但也正是有实力者染指的好时机，可以更低的价格招到优秀的人才，可考虑与一些中型中介合作扩张，物业公司出场地和人，中介公司出经验培训。

二、物业公司可以从事装潢服务，这里的建议是与专业的装修装饰公司合作，物业公司只做接单工作，按比例提成。或者把接到工程以一定的格价外包给装修公司。当然如果业务量够大，把维修人员整合培养成一支属于自己的专业装潢工程队也行。收入安排同上。

三、物业公司可以从事家政服务，主要是钟点工服务，由于小区业主的收入水平较高，价格承受能力强，所以，定位于中高质量服务，服务人员形象选择较好的，统一着装，给人清新及专业的感觉。*业主到管理处要服务，管理处分配给钟点工。把收入的60%直接发给钟点工作为工次， 30%列入公司收入， 10%留归管理处作员工福利。以上所有服务均需以公司名誉对外接单，由公司统一对外开具发票，如果员工私自接单或把单转给其他公司，查实后立即予以辞退，管理处主任取消全年提成费用。最后，取之于民用之于民，年尾结算后可安排部分资金为社区举办公益活动。

物业的年度工作计划如何写

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“物业”包含的太多了，包括项目下设部门的计划、小区经理的计划、商务楼经理计划、各职能部门计划、公司年度经济工作计划还有培训、市场拓展、评优等专项工作计划等等，我不太清楚你要写的是哪一个类工作计划。

在这里只能建议从几个方面着手写了：

1、团队建设方面（对于物业管理劳动密集型行业的现状，多少都会存在这方面的问题）

2、规章制度完善方面（制度的完善是一个秩序渐进的过程，任何一家公司都是在不断优化中进步）

3、客户满意度提升方面（既然是服务性行业，客户满意度的提升是一个永久的话题）

4、节能开源方面（物业是个保本微利行业，节能是关键）

5、相关部门内部具体工作安排（可分开部门或专项来写，如人力资源、市场拓展、资产管理、环境管理、客户服务等等）。

务实的公司领导看重的是实际工作的安排，有实际的工作，有具体的部门，绩效考核针对性强，空话不能太多，写工作计划的同时考虑到年终要实现的目标，不要计划写的山盟海誓最后完不成。

以上拙见仅请参考，不足之处还请同行多多指点。