二手房交易中价格评估是什么

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二手房交易中价格评估是什么

二手房交易中价格评估指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估，可以说，房产评估在二手房交易过程中起到承前启后的功效。

目前，房地产评估机构对二手房进行评估有：市场比较法、收益法、成本法等方法，目前大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。

市场比较法是指挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例，与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，南北朝向当然要比东西朝向的价格稍高；多层住宅楼层以7层为准，底层和顶层的价格就要稍低；房屋新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，一般情况下年折旧率为2%；房型的系数加减就更加复杂，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间也有面积基准、明房与暗房的区别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的。

价格评估注意四要素

第一要素，区域、地段。二手房与新房价格一样，区域、地段起着决定性的作用，市中心、经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需量大，价格也就相对较高，而这些区域的二手房价也同样最高。同时由于这些区域内公司及商务场所比较集中，因此这里的租赁市场也十分活跃，有些路段还处于供不应的状态，与郊区的二手房价格相比之下能产生很大的落差。

第二要素，房屋使用年限以及成新度。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。

第三要素，房屋所处小区的自身配置及周边配套设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及有无重点中、小学都会对价格有较大的影响。

第四要素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

二手房价格评估没有一个固定的评估公式和套路，主要根据市场来判断。市民自己在做估算时，可以主要以房子所在区域内，开发商开发出的新建房屋的均价为价格参照基准，然后根据各项指标进行系数修正。没有新建住房的与该地区以往二手房出售价格相比较，基本上就可以算出个大概。但如果是进行正规的二手房买卖或是将房屋抵押给银行进行贷款，最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让房屋的价格得到公正的评价，不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而致使市民遭受经济损失。

微信代运营中公众号三大评估要素有哪些

1.粉丝数量

粉丝数量是评判一个公众号最基本的要素，粉丝量的多少在一定程度上可以看出公众号的受欢迎程度。但粉丝量绝不是最重要的要素。在微信代运营行业就有这样一句话：一切仅以粉丝量为标准的评判都是耍流氓。因此，微信代运营商在追粉丝数的同时，要注重粉丝对公众号的评价。

2.互动频率

微信的互动频率指的是用户使用企业公众号功能的一个频率。一个微信公众号的功能代表着这个公众号的价值所在，公众号功能使用率越高，说明这个功能越受用户欢迎，公众号的价值也就越高。因此，微信代运营商在开发公众号功能时一定要实用。

3.企业转化率

转化率是评判一个公众号好坏的重要指标。企业做微信营销的目的就是为了宣传品牌，增加销售量，所以粉丝的转化率对企业而言尤为重要。如果一个微信代运营公司运营的公众号有100万的粉丝，结果只有一万的用户购买该企业产品，转化率只有1%，这样的公众号不能称之为成功的公众号。

微信代运营的小编认为，以上三大因素是评判一个公众号的基本标准，但不是唯一的标准。企业在选择微信代运营公司时，要根据自己的目的向对方提出相应的要。

企业是怎么做职位评估的

常用的职位评估方法有职位参照法、分类法、排列法、评分法和因素比较法。其中分类法、排列法属于定性评估，职位参照法、评分法和因素比较法属于定量评估。除此以外，这里还简要说明一个国际著名的岗位评估方法，即海氏（Hay Group）三要素评估法。

1、职位参照法职位参照法，顾名思义就是用已有工资等级的职位来对其它职位进行评估。具体的步骤是：

（1）成立职位评估小组；

（2）评估小组选出几个具有代表性、并且容易评估的职位，对这些职位有其它办法进行职位评估；

（3）如果企业已经有评估过的职位，则直接选出被员工认同职位价值的职位即可；

（4）将

2、3选出的职位定为标准职位；

（5）评估小组根据标准职位的工作职责和任职资格要等信息，将类似的其它职位归类到这些标准职位中来；

（6）将每一组中的所有职位的职位价值设置为本组标准职位的职位价值；

（7）在每组中，根据每个职位与标准职位的工作差异，对这些职位的职位价值进行调整；

（8）最终确定所有职位的职位价值。

2、分类法分类法与职位参照法有些相象，不同的是，它没有进行参照的标准职位。它是将企业的所有职位根据工作内容、工作职责、任职资格的方面的不同要，将分不同的类别，一般可分为管理工作类、事务工作类、技术工作类及营销工作类等。然后给每一类确定一个职位价值的范围，并且对同一类的职位进行排列，从而确定每个职位不同的职位价值。

3、排列法排列法是通过对所有职位根据工作内容、工作职责、任职资格等不同层次的要进行排序的职位评估方法。比较科学的岗排列法是双职位对比排列法。具体的步骤是：

（1）成立职位评估小组；

（2）对企业所有职位进行两两对比；

（3）在两两比较时，对价值相对较高的职位计1分，对另一个职位计0分。

（4）所有职位两两对比完后，将每个职位的分数进行汇总；

（5）总分最高的职位的职位价值最高，依次排序，就可以评估出所有职位的价值；

4、评分法评分法是目前最流行的职位评估方法，国内比较知名的咨询公司，如和君创业、北大纵横等在进行咨询时都采用此方法进行职位评估，是指通过对每个职位用计量的方式进行评判，最终得出职位价值的方法。具体做法为：

（1）成立职位评估小组；

（2）将企业所有职位的所有职位职责和任职要的条款整理出来；

（3）对每个条款的价值进行打分；

（4）每个职位得到的总分，就是该职位的职位价值。

5、因素比较法因素比较法不须关心具体职位的职位职责和任职资格，而是将所有的职位的内容抽象成若干各要素。根据每个职位对这些要素的要不同，而得出职位价值。比较科学的做法是将职位内容抽象成下述五种因素：智力、技能、体力、责任及工作条件。评估小组首先将各因素区分成多个不同的等级，然后在根据职位的内容将不同因素的不同的等级对应起来，等级数值的总合就为该职位的职位价值。

6、海氏评估法海氏评估法对所评估的岗位按照以上三个要素及相应的标准进行评估打分，得出每个岗位评估分，即岗位评估分=知能得分+解决问题得分+应负责任得分。其中知能得分和应负责任评估分和最后得分都是绝对分，而解决问题的评估分是相对分（百分值），经过调整后为最后得分后才是绝对分。利用海氏评估法在评估三种主要付酬因素方面不同的分数时，还必须考虑各岗位的“形状构成”，以确定该因素的权重，进而据此计算出各岗位相对价值的总分，完成岗位评价活动。所谓职务的“形状”主要取决于知能和解决问题的能力两因素相对于岗位责任这一因素的影响力的对比与分配。从这个角度去观察，企业中的岗位可分为三种类型：①“上山”型。此岗位的责任比知能与解决问题的能力重要。如公司总裁、销售经理、负责生产的干部等。②“平路”型。知能和解决问题能力在此类职务中与责任并重，平分秋色。如会计、人事等职能干部。③ “下山”型。此类岗位的职责不及职能与解决问题能力重要。如科研开发、市场分析干部等。通常要由职务薪酬设计专家分析各类岗位的形状构成，并据此给知能、解决问题的能力这两因素与责任因素各自分配不同的权重，即分别向前两者与后者指派代表其重要性的一个百分数，两个百分数之和应恰为100%.举一个简单的例子：比如有一个企业某个岗位的知能得分为941分，解决问题得分为71%，应负责任得分为1004分。而这个岗位解决问题能力和责任权重为40%和60%，那么这个岗位的最终评估得分为1269分。当然，海氏评估法还涉及到每个因素的评估标准和程序，以及评估结果的处理和形成一个公司的岗位等级体系等，世界五百强企业近三分之一的企业采用此方法。