房产税征收管理办法是什么

[临时车辆租赁税是怎么征收的]根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）的规定，如果是增值税一般纳税人，汽车租赁配司机的，属于＂交通运输业＂，征收11%...+阅读

房产税征收管理办法是什么

房产税征收管理办法是什么？

（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

如何强化房地产业税收管理

近年来，随着国家实行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化进程的快速发展，县城区域不断拉大，县城常住人口大幅增加，带动了房地产税收快速增长，但同时也给现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。

一、房地产业税收征管中存在的问题

1、收入入账不及时，延迟纳税。部分企业在取得预售许可证前以定金或借款名义收取的预收款挂往来，不申报税收；有些房地产商以部分商品房抵顶债务，不按期申报收入纳税。

2、少报收入偷逃税款。一些房地产开发企业采用向税务机关提供修改过的购房合同、故意降低售房单价，开具自制收据收取房款等手段，将收入存放在不同的银行账户中；有些以自制收据收取车库或附房售房款，大量收入不记账，形成偷税。

3、个别房地产企业为了尽快销售房屋，推出了一系列优惠方案如“售后返租”“有奖销售”等行为，未将返还的租金收入、购房金额或赠送面积作价计入销售收入，造成少缴税金。

4、不按规定清算土地增值税。多数房地产开发企业利用种种手段钻政策“空子”，迟迟不进行决算，或留下几套“尾房”，不进行销售，逃避土地增值税清算，影响了土地增值税税款的及时足额入库。

5、不按规定接受发票。开发企业在预付施工企业工程款时不按规定接受发票，而是开具收据。既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。

此外，个别企业开发的整个项目未全部销售完，将已实现的销售收入长期挂“预收账款”等科目，不及时结转，影响了企业所得税的正确计缴。

二、征管建议

1、加强部门协作，实现信息共享。税务机关要加强同城建、招标、规划、建设、房管、国土等部门的联系，摸清房地产项目情况。及时掌握项目开工、竣工、预售等信息，实现工程施工进度与税收的同步管理。对重点建设部门，如建设局、交通局等，可委托代征税款。

2、实行工程项目管理制度。税务机关应充分利用网络，按企业分工程项目进行分类建档。要求企业每月纳税申报时，同时报送工程项目付款、施工进度等信息，税务机关应及时将申报情况录入电脑的分类档案里，并建立建设方与施工方信息的关联网络核对系统。运用科技管税手段实行以票控税。

3、加强对外出施工企业的管理。吴干东戴天山

现行房地产开发的税收制度

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据：为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额*适用税率

二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额*适用税率-速算扣除额*速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值（评估值）为计税依据，税率为1.2%。年应纳税额=房产原值（评估值）*（1-30%）*1.2%。

五、城镇土地使用税：是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑（各级土地面积*相应税额）。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税，税率为1.2%。年应纳税额=房产原值*税率*（1-30%）。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。

七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据*税率

九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税：大部分地区，目前已经停止征收。

十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）*适用税率。十

一、个人所得税：是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额*适用税率-速算扣除数。应交下列税种：

1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。

2、契税4%;

3、印花税0.03%;

4、土地增值税0.5%;

5、土地使用税按当地实际情况计税；

6、车辆购置税10%;

7、房产税；

8、车船使用税；

9、企业所得税等。

房地产企业普遍面临的税务管理难点表现在哪些方面

你的四个问题可以归结为一个：就是税负控制问题。一是土地增值税的增值率难以保证在30%以内，按照土地增值税的计算方法，它有4档税率，最高一档为60%，挺吓人的，该增值率控制不好，企业就会吃亏。而要控制好此增值率，需要对建筑成本进行全面的预算管理。关键是做账的人要非常熟悉土地增值税的计算方法，否则，就无法对增值率进行有计划的控制。持有注册税务师或注册会计师证的人可以胜任此项工作。一般的地方，土地增值税的预交征收率是3%（全国各地不一样，3%可以理解是国家的最低线税负），因此，增值率控制得好的企业，会保证有3%，但不会超过3%许多，否则企业又要多交上千万的土地增值税。（之所以要保证有3%，是因为，低于3%，税局是要查账的）举个简单的例子，某房地产开发企业，有个项目收入预计6个亿，需要做多大的建筑成本，土地增值税的税负才不会超过3.5%（假定老板接受3.5%的税负）设建筑成本为X，假定企业不存在有银行借款，当地开发费用扣除率为10%，则有： [6-1.3X-6*5%(1+10%)]*30%=6*3.5%(6*3.5%为总共要交的土地增值税) 解得X=3.823亿元。

这3.823亿元的建筑成本就是会计要控制的建筑成本。应交的土地增值税是0.21亿元。验算：0.21/6=3.5% 否则土地增值税清算的结果将大大超过0.21亿元。如，建筑成本没有控制好，只有3.5亿元。仅仅比计划数少0.323亿元，则应交的土地增值税是（6-3.5*1.3-.33）30%=0.534亿元。要多交0.324亿元。其差额是巨大的，简直是几何式的放大。这就是土地增值税最隐蔽的地方。二是企业所得税的税负难以控制。国家的最低线税负是收入的2.5%，控制得不好，也会超过它很多。而且，它的扣除金额与土地增值税的扣除金额还不一样。更重要的是，它还受平均建筑成本的影响。如，一个企业的建筑成本是3000元/平米（假定），而当地的平均建筑成本是2600元/平米，超过平均水平，也是很麻烦的，税局也会要你写说明、解释之类的问题。

总之，这两大税是房地产企业面临的最大、最难控制的税种，它隐蔽性强，政策性强，计算复杂，要求会计人员不但要是会计专家，而且还要是税务专家，否则，这两个税是很难协调控制好的。老板花点钱请个持有注会或者注税证的人参谋，并付点咨询费是很值得的。